Новый закон о совместно владеемых зданиях

Чтобы избежать недоразумений, мы должны признать, что на данный момент существует соответствующее законодательство, регулирующее совместно владеемые здания, которое, однако, имеет значительные недостатки.

Первая проблема:

часто возникают сложности с взиманием общих расходов с владельцев, не оплачивающих вовремя. Для взыскания требуется подать иск через суд, через гражданский иск, что является долгой и дорогостоящей процедурой для любого Управляющего Комитета (УК).

Штрафы.

Согласно недавно представленному законопроекту, который в настоящее время обсуждается в Палате представителей, УК может взыскать штраф с владельца, задолжавшего общие расходы. Новое Агентство, которое будет создано на уровне соответствующих муниципалитетов (Агентство), будет в праве наложить административный штраф на владельца. Агентство сможет подать иск на неплательщика, подав гражданский или уголовный иск. Чтобы должник мог представить защиту в гражданском деле, ему придется сначала оплатить задолженность за коммунальные услуги, либо судебному секретарю, либо УК, а затем нанять адвоката для подготовки защиты. УК будет иметь возможность ограничить права должника, лишив его возможности ограничить доступ к своей собственности. Это положение закона требует дальнейшего объяснения. А именно, что именно будет разрешено делать УК для осуществления давления на должника для оплаты?

Согласно новому законопроекту, Реестру недвижимости потребуется предоставление сертификата об оплате общих расходов перед выдачей разрешения на переход недвижимости.

Фонд капитального ремонта.

Другая проблема заключается в том, что как в существующем законодательстве, так и в законопроекте нет положения о создании фонда капитального ремонта. В настоящее время только небольшая часть зданий имеет созданный фонд капитального ремонта, используемый для сбора средств, которые будут использоваться для крупного ремонта здания, такого как утепление крыши, замена лифта, благоустройство входной группы и обслуживание (ремонт крупных трещин, покраска и т. д.) внешней оболочки здания. Гораздо проще и разумнее иметь значительную сумму денег в фонде здания на момент крупного ремонта, чем требовать от владельцев выдать значительную сумму денег в относительно короткий срок, когда возникает потребность. Мы считаем, что новое законодательство должно предписывать создание фонда капитального ремонта.

Главная проблема.

Но в чем, кажется, заключается самая большая проблема? Возможно, самым большим недостатком нового законопроекта является отсутствие требования к прозрачности через регулярное и надежное предоставление информации владельцам от УК. В существующем законодательстве есть общее требование к ежеквартальному предоставлению информации, в то время как в законопроекте предусмотрено предоставление информации либо дважды в год, либо ежегодно во время Годового Общего Собрания владельцев.

Законопроект изменил распределение общих расходов таким образом, что при расчете общей площади единицы учитывается только 40% покрытых и 20% непокрытых веранд. Понятно, что владельцы в совместно владеемых зданиях сохраняют право установить свои собственные Правила в отклонении от Стандартных Правил, которые сопровождают законодательство. Это означает, что владельцы, имеющие большинство в 75%, могут изменить положения Стандартных Правил. Новый законопроект улучшает процедуры, права и обязанности участвующих владельцев и УК в случае возникновения проблемы в связи с другой единицей или в общих зонах.

Ведение записей.

Законопроект передает контроль за совместно владеемыми зданиями дистриктному органу муниципалитетов вместо Реестра недвижимости, который является текущей процедурой. Участие Реестра недвижимости в проблемах совместно владеемых зданий до сих пор было практически незначительным. Мы надеемся, что новое Агентство, в составе муниципалитетов, сможет справиться со своей миссией, чтобы проблемы, такие как отсутствие Управляющего Комитета, задержка оплаты коммунальных услуг владельцами и своевременный ремонт, находили свое решение в короткие сроки.

Мы должны подчеркнуть, что законопроект требует от Управляющих Комитетов обеспечить сертификат пригодности здания от консультантов (вроде технического осмотра здания), что также является требованием другого законодательства, регулирующего вопросы безопасности граждан.

Совместно владеемые здания будут обязаны зарегистрироваться в реестре Агентства и ежегодно информировать его о создании Управляющего Комитета, выплачивая соответствующую ежегодную плату (20 евро).

В заключение, новый законопроект предлагает некоторые решения основной проблемы невзимания общих расходов. Вторая основная проблема, связанная с отсутствием прозрачности при предоставлении правильной и своевременной информации, не рассматривается новым законопроектом и является чем-то, что Палата представителей должна исправить во время обсуждения законопроекта. Последнее наше опасение заключается в том, что с увеличением обязанностей и ответственности членов УК, вероятно, у владельцев будет мало или совсем не будет интереса участвовать в Управляющих Комитетах. Наше предложение состоит в том, чтобы все владельцы были назначены членами УК по закону, но по практическим соображениям небольшая группа владельцев должна действовать в качестве Исполнительного Комитета УК.

Об авторе: Джордж Мускидес является директором FOX Smart Estate Agency и председателем Кипрской ассоциации владельцев недвижимости.