Новый Гражданский кодекс ОАЭ: что меняется в сделках с недвижимостью с 1 июня 2026

Введение: почему это важно для рынка недвижимости ОАЭ

С 1 июня 2026 года рынок недвижимости ОАЭ работает в новых правовых условиях. Федеральный декрет-закон № 25 от 2025 года заменил гражданский кодекс 1985 года и ввёл принципы, которые прямо влияют на покупку, продажу, аренду и структуру сделок. Если вы инвестируете в недвижимость ОАЭ, покупаете жильё или управляете портфелем активов, эти изменения требуют немедленных действий.

Мы изучили текст нового кодекса и объясняем, что именно поменялось, какие риски и возможности появляются и какие шаги рекомендованы девелоперам, инвесторам и арендаторам.

Краткий обзор: что именно принёс новый кодекс

Новый кодекс вводит федеральные основы для договорного права, раскрытия информации и средств защиты. Однако он не отменяет законы эмиратов: нормы Дубая, Абу-Даби и других остаются основными в вопросах владения, регистрации, ипотеки и оф-план продаж. Другими словами, федеральный кодекс действует параллельно и дополняет существующие эмиратские правила.

Ключевые тезисы, которые мы будем разбирать далее:

• Добросовестные переговоры и обязанность раскрытия информации на предконтрактном этапе.
• Ужесточение подхода к договором присоединения и шаблонным формам.
• Существенные изменения в регулировании аренды: удержание, удержание имущества, компенсация за улучшения и пр.
• Новые правила по муcатаха (право застройки), включая снятие прежнего 50-летнего лимита и усиление регистрационных требований.
• Уточнение роли регистрации прав в защите против третьих лиц.
• Федеральные правила для совместной собственности и порядок принятия решений.
• Более структурированная практика судов при пересмотре неустоек и заранее оценённых убытков.

Уделённое внимание предконтрактному этапу: что меняется для участников сделки

Одно из наиболее серьёзных изменений — повышение правовой значимости переговоров и предварительных документов. Новый кодекс прямо вводит:

• обязанность вести переговоры добросовестно;
• обязанность раскрывать информацию, имеющую решающее значение для согласия контрагента;
• ответственность за злоупотребление конфиденциальной информацией в ходе переговоров.

Это меняет практику работы с:

• резервными соглашениями (reservation agreements);
• протоколами о намерениях (heads of terms);
• меморандумами о взаимопонимании;
• предконтрактными гарантиями.

Что это значит на практике для покупателей и инвесторов:

• Если вы принимаете решение на основе устной гарантии или неполного раскрытия, суд может признать такие условия критическими и признать договор недействительным или обязать к компенсации.
• Девелоперам и агентам нужно усиливать процесс раскрытия информации в брошюрах оф-план проектов и при подписании ранних соглашений.
• Покупателям рекомендуется требовать письменного подтверждения всех ключевых условий и проводить тщательную юридическую и техническую проверку ещё до внесения депозитов.

Наша оценка: новация повышает прозрачность, но также увеличивает риск споров на ранней стадии. Профессиональные участники рынка должны пересмотреть шаблоны предварительных документов и практики общения с клиентами.

Шаблонные договоры и договора присоединения: повышенная судебная ревизия

Новый кодекс чётко различает индивидуально согласованные договоры и договоры присоединения. Последние сохраняют силу, но:

• суды получат больше оснований для более строгой интерпретации неясных положений в пользу стороны, не составлявшей договор;
• акцент делается на прозрачность условий и понятность текста;
• возможна усиленная проверка на предмет «злоупотребления сильным положением» стороны, выпускающей стандартизированную форму.

Кого затронет это в первую очередь:

• застройщиков и агентства, использующие стандартные договора для сотен сделок;
• крупные арендодатели, применяющие унифицированные лизинговые формы;
• банки и кредиторы, предлагающие стандартные условия обеспечений.

Практические рекомендации:

• пересмотрите все шаблоны договоров и внесите ясные разъяснения по ключевым позициям;
• добавьте процедуры подтверждения того, что клиент ознакомлен с важными условиями;
• подготовьте индивидуализированные приложения для редких, но существенных исключений.

Новые правила аренды: удержание, улучшения и «holding-over»

Новый кодекс вносит ряд новаций в аренду недвижимости, особенно для вопросов, которые ранее могли не регулироваться на уровне эмиратов.

Основные изменения:

• установлены приоритетные правила, если одно и то же помещение было сдано нескольким лицам;
• удержание помещения после окончания срока создаёт новый договор, а не автоматическое продление старого;
• у арендодателя появляется право удержания определённого движимого имущества арендатора в качестве обеспечения;
• в ряде случаев арендатору положена компенсация за одобренные улучшения;
• арендатор получает право на расторжение, снижение аренды или компенсацию, если помещение не пригодно для согласованного использования.

Последствия для сторон:

• для арендодателей: важна внимательная регистрация прав и проверка арендаторов, чтобы избежать одновременных договоров; стандартные формы лизинга нужно адаптировать под новые правила;
• для арендаторов: появляется дополнительная защита и рычаги при некачественных помещениях; нужно документировать все согласованные улучшения и получать письменное одобрение;
• для покупателей бизнеса: суд может обязать продлить аренду новому владельцу бизнеса при условии обеспечения гарантий и отсутствия реального ущерба для арендодателя, что упрощает продажу бизнеса как «going concern».

Наша рекомендация: в договорах аренды чётко прописывать процедуру передачи имущества, положение по улучшениям, условия удержания движимого имущества и порядок решения конфликтов о пригодности помещения.

Регистрация и защита прав третьих лиц: почему регистрация снова ключевая

Новый кодекс подчёркивает роль регистрации как основного механизма защиты от претензий третьих лиц. Важные положения:

• ограничения на распоряжение имуществом действуют против третьих лиц только если они были известны третьим или зарегистрированы;
• регистрация играет решающую роль в определении приоритета прав;
• права проезда и доступа (easements) получили уточнённые положения и усиленную защиту.

Практические выводы:

• обязательно уделять внимание тщательной проверке титула перед покупкой;
• регистрируйте все оговоренные ограничения и обременения, чтобы они были обеспечены против третьих лиц;
• при структурировании сделок с правом застройки или с ограничениями по распоряжению — включать плановые шаги по регистрации в график сделки.

Без регистрации вы рискуете потерять преимущества, которые ожидали получить по контракту.

Musataha (право застройки) и совместная собственность: новые федеральные правила

Кодекс радикально пересмотрел режим musataha, который теперь чаще называют right of superficies в англоязычных источниках. Ключевые изменения:

• устранён прежний 50-летний предельный срок, что даёт большую гибкость сроков прав;
• введены чёткие требования к регистрации для действительности таких прав;
• кодифицированы обязанности держателя musataha и правила прекращения права;
• сохранение возможности ограничений на уровне эмирата, включая требования согласований и одобрений.

В отношении совместной собственности новые федеральные правила действуют там, где эмиратские нормы молчат.