Новый цикл 2026: почему цены на недвижимость Сербии выросли вдвое и что делать покупателю
Недвижимость Сербии подорожала почти вдвое за 5 лет: что происходит и как действовать
За последние пять лет рынок недвижимости в Сербии резко вырос. Квадратный метр стал заметно дороже, и это важно учитывать всем, кто планирует покупку для жизни, переезда или инвестиций. Главная причина напряжения на рынке проста: спрос остаётся высоким, а предложение не успевает — отсюда и постоянное давление на цены.
Почему это важно
Если вы рассматриваете недвижимость Сербии как инвестицию или планируете переезд, текущие тренды влияют на всё: сроки покупки, выбор района и стратегию финансирования. На кону — сохранение капитала, доход от аренды и риск переплаты.
Что произошло: цифры за 2020–2025
Рынок жилой недвижимости в Сербии в 2020–2025 годах рос практически по всей стране.
По данным брокеров и Республиканского геодезического управления (RGZ), средняя цена в крупных городах выросла примерно с €1 100/м² в 2020 до €1 800/м² в 2025 — это около +71%.
В столице рост ещё резче: Белград — с ~€1 400/м² до ~€2 400/м², то есть почти +100%.
Оценочная динамика по крупным городам (средние значения):
2021 — €1 150
2022 — €1 250
2023 — €1 500
2024 — €1 650
2025 — €1 800
Детали по данным RGZ (2025)
По стране в 1 полугодии 2025 года:
вторичка — €1 856/м², новостройки — €1 776/м².В Белграде:
вторичка — €2 545/м², новостройки — €2 499/м².
Примеры по районам Белграда (рекламные цены, декабрь 2025)
Stari Grad — €4 226/м²
Savski Venac — ~€3 767/м² (примерно €226 000 за 60 м²)
Vračar — ~€4 000/м²
Novi Beograd — €3 342/м²
Рынок остаётся активным: в III квартале 2025 года заключили 11 741 сделку купли-продажи квартир (+0,5% г/г), а общий объём сделок составил €1,131 млрд (+11,4% г/г).
Почему растут цены: главные драйверы
По оценкам аналитиков и агентств, рост поддерживают несколько факторов одновременно:
Инфляция: недвижимость воспринимают как способ сохранить капитал.
Подорожание стройматериалов: себестоимость строительства растёт — это толкает вверх цены новостроек.
Сильный спрос со стороны жителей, диаспоры и покупателей, которые держат деньги «в квадратных метрах».
Ограниченное предложение: меньше разрешений на строительство и задержки стартов проектов усиливают дефицит.
Господдержка: льготные программы (например, для молодых семей) подпитывают спрос в части сегментов.
Где дорожает сильнее всего
Рост неравномерный — всё зависит от города, района и типа жилья.
Белград лидирует: в отдельных районах цены выросли в 2–2,5 раза.
Пример: Mirijevo — примерно с €850–1 050/м² в 2020 до €1 900–2 500/м² в 2025.Другие крупные города тоже прибавили:
Novi Sad — рост более +50% за 5 лет.
Niš — вторичка > +50%, новостройки ~ +60%.
Kragujevac — новостройки ~ +45% (при этом цены заметно ниже Белграда).
По регионам (III кв.
Belgrade +6,55%
Vojvodina +6,26%
Southern & Eastern Serbia +5,49%
Šumadija & Western Serbia +4,62%
Вывод простой: премиальные районы выигрывают по ликвидности, а периферия часто даёт более высокую потенциальную доходность при меньшей цене входа.
Что это значит для покупателей и инвесторов: практические выводы
Если вы покупаете новостройку
Новостройки остаются дефицитными, поэтому многие прогнозируют рост в 2026 году на +5–7% в этом сегменте.
Новое жильё обычно требует меньше вложений на старте, но стоит дороже — это «премия за новизну».
Если вы инвестируете под аренду
Премиальные районы Белграда (Stari Grad, Savski Venac, Vračar, Novi Beograd) дают лучшую ликвидность, но процентная доходность обычно ниже из-за высокой цены покупки.
Более доступные районы (Rakovica, Čukarica, Voždovac) могут принести выше доходность при адекватном спросе.
Если вы экспат и покупаете «для себя»
Сделки часто проходят за наличные, что помогает торговаться.
Важно учитывать валютные риски и юридические нюансы владения недвижимостью.
На что смотреть перед покупкой
Проверка RGZ/кадастра: история собственности, обременения, корректность документов.
Для новостроек: разрешение на строительство, статус ввода в эксплуатацию, договорная база.
Считайте доходность честно: gross и net yield, налоги, обслуживание, простои.
Старый фонд часто выигрывает после реновации: ремонт может поднять цену и аренду, но его нужно считать по смете, а не «на глаз».
Прогноз на 2026: скорее стабилизация, чем новый рывок
Общий настрой экспертов — осторожный: ожидают умеренный рост (примерно 5–7% для новостроек) или стабилизацию с локальными колебаниями.
Что может сломать прогноз:
падение спроса из-за экономики или дорогих кредитов,
резкое увеличение предложения (если ускорятся проекты),
валютные/геополитические шоки, влияющие на капитал диаспоры.
Риски: где быть особенно внимательным
Потолок платежеспособности: цены не могут расти бесконечно.
Инфляция и ставки: дорогие кредиты могут охладить спрос.
Перегрев локальных районов: если цены держатся «на ожиданиях», возможна коррекция.
Регуляторные изменения: льготы и налоги влияют на спрос.
Как снизить риски:
диверсификация (города/сегменты),
сценарный расчёт (база/пессимизм/оптимизм),
часть капитала держать ликвидной и входить в рынок точечно.
Часто задаваемые вопросы
Ожидается ли падение цен в 2026?
Резкого падения большинство не ждёт: скорее стабилизация или умеренный рост 5–7% в новостройках при сохранении спроса.
Где лучше покупать под аренду?
Для ликвидности — премиальные районы Белграда. Для более высокой доходности — районы с низким порогом входа или крупные города вне столицы (в зависимости от спроса на аренду).
Сколько стоит 60 м² в популярных районах Белграда?
По рекламным данным (декабрь 2025):
Stari Grad — ~€250 000; Savski Venac — ~€226 000; Vračar — ~€240 000; Novi Beograd — >€200 000 (сильно зависит от состояния и точной локации).
Что обязательно проверить по документам?
Выписку из RGZ/кадастра, право собственности и обременения, а для новостроек — разрешения и ввод в эксплуатацию + договор с застройщиком.
Итог
Недвижимость Сербии прошла период ускоренного роста: в среднем около +71% по крупным городам и почти +100% в Белграде за 2020–2025 годы. Это даёт возможности (сохранение капитала, аренда), но повышает цену ошибки. Самый безопасный подход — проверка RGZ, юридическое сопровождение и реалистичный расчёт доходности и затрат.
Автор: аналитическая статья на основе данных RGZ, интервью с брокерами (City Expert, Indomio, Art Nekretnine) и отчётов NIN (январь 2026).
Комментарий
Популярные статьи
Популярные предложения
Подпишитесь на новостную рассылку от Hatamatata.ru!
Подпишитесь на новостную рассылку от Hatamatata.ru!
Я соглашаюсь с правилами обработки персональных данных и конфиденциальности Hatamatata