Некоторые SCPI подвергаются неприятностям при размещении.

Ситуация на рынке недвижимости влияет на инвестиционные фонды недвижимости (SCPI). Эти инструменты, предоставляющие доступ к портфелю недвижимости (магазины, офисы, клиники, отели...), пользуются популярностью благодаря своей простоте и доходности. В прошлом году они в среднем распределили 4,53%. Обычно сберегатели меньше обращают внимания на стоимость доли, которая может как расти, так и падать. Но текущий контекст, отмеченный повышением процентных ставок и снижением цен на недвижимость, заставляет их быть более внимательными.

Влияние рынка на SCPI

В своем "2023 году Картографии рынков и рисков" Финансовый рынок власти отметил уязвимость недвижимых фондов. Впервые движение начала SCPI офисов Laffitte Pierre, управляемая AEW, снизив свою цену 1 марта. В этом году два крупнейших игрока последовали ее примеру: Amundi Immobilier (Edissimmo, Génépierre и Rivoli Avenir Patrimoine) и BNP Paribas REIM (на Accimmo Pierre). Следовали другие, включая Perial AM, La Française REM и Primonial. Стоит знать, что цена SCPI регулируется законодательством: она должна находиться в диапазоне от плюс 10% до минус 10% от стоимости восстановления SCPI. Последняя соответствует рыночной стоимости портфеля, увеличенной на финансовые активы и расходы, необходимые для выкупа всех его активов. Однако стоимость восстановления уменьшилась в конце 2022 года, в среднем на 1,12% по данным SCPI Observatory от Linxea. "И это оптимистическое отражение реальности", - считает Пьер Гарин, директор имущественного пула Linxea.

С начала года обвал ускорился. Кроме того, некоторые фонды зарегистрировали более резкий спад. "Те, которые испытали самые серьезные падения, часто являются теми, которые казались лучше всего подготовленными несколько лет назад, то есть крупными SCPI с большими капитализациями", - анализирует Пьер Гарин. Текущий кризис скорее выгоден малым SCPI с недавним портфолио и сбором средств для развертывания. И самое трудное впереди... "Самая крупная коррекция произойдет в конце 2023 года", - считает Поль Бурдуа, сооснователь France SCPI. Другие продукты приближаются к отметке в 10% ниже своей цены, что заставит их снизить цену (см. Инфографику). "Если иметь стоимость доли ниже стоимости восстановления не должно вызывать беспокойство у сберегателей в абсолютном значении, лучше избегать приобретения этих продуктов в настоящее время", - рекомендует Поль Бурдуа.

Возможные сюрпризы

Однако не стоит исключать хорошие сюрпризы. Например, четыре SCPI переоценили свою цену в начале июля: Aestiam Cap'Hébergimmo (Aestiam), Cœur de Régions (Sogenial Immobilier), Fair Invest (Norma Capital) и Kyaneos Pierre (Kyaneos AM). И новые повышения могут произойти к концу года, по мере уточнения уровня стоимости недвижимости.