Недвижимость Грузии: почему израильские инвесторы наращивают покупки в 2025

Израильский спрос на недвижимость Грузии усиливается — что мы видим сейчас

Спрос на недвижимость Грузии со стороны израильских покупателей не просто сохраняется — он растёт. По данным инвестиционного банка Galt & Taggart, в первые четыре месяца 2025 года граждане Израиля составили 11% всех сделок с недвижимостью в Тбилиси и Батуми, что выше 10% показателя 2024 года. Это заметная динамика для двух крупнейших рынков страны и сигнал для покупателей и инвесторов, рассматривающих Грузию как точку входа в регион.

Статья собрана на основе отчёта Galt & Taggart и аналитических комментариев Зуки Тавкелишвили, младшего научного сотрудника банка, который отмечает: «Вместо спада мы наблюдали рост интереса со стороны израильских покупателей после событий конца 2023 года». Ниже — подробный разбор, что это значит для рынка, для инвесторов и какие шаги стоит предпринимать.

Основные факты отчёта

• Источник: инвестиционный банк Galt & Taggart.
• Период: первые четыре месяца 2025 года.
• Доля израильских покупателей: 11% от всех сделок в Тбилиси и Батуми (рост с 10% в 2024).
• Комментарий эксперта: Зука Тавкелишвили указывает на увеличение интереса после конца 2023 года и отмечает, что Грузия предлагает «знакомую и комфортную среду для инвестиций».

Эти данные — ключ к пониманию текущих трендов на грузинском рынке недвижимости и его привлекательности для конкретной иностранной группы.

Почему израильские покупатели выбирают Грузию — факторы и драйверы

Galt & Taggart прямо связывает рост интереса с общим поведением инвесторов в условиях региональной неопределённости. Ниже — систематизация наиболее вероятных факторов, объясняющих привлекательность Грузии для израильских покупателей. Важно: это аналитическая интерпретация, основанная на отчетных данных и наблюдаемой практике.

Ключевые факторы

• Доступность и ценовая привлекательность — по сравнению с рынками ряда западных стран и некоторых соседних стран, грузинская недвижимость остаётся доступной по абсолютной цене; это делает её интересной для диверсификации портфеля.
• Географическая и культурная близость — относительная близость и развитые пассажирские связи, а также растущие контакты между двумя странами упрощают посещения и управление активами.
• Простота и скорость сделок — для многих инвесторов важны скорость оформления и относительная простота процедуры покупки по сравнению с более бюрократическими юрисдикциями.
• Развитие туристических центров — особенно в Батуми, где спрос на аренду краткосрочно и долгосрочно поддерживает интерес инвесторов.
• Поведение в условиях неопределённости — как отмечено в отчёте, кризисы и геополитическая нестабильность иногда мотивируют капитал искать более стабильные и доступные рынки.

Эти факторы в совокупности создают среду, в которой израильские покупатели видят в Грузии логичную альтернативу для вложений и для размещения капитала.

Что означает рост доли израильских покупателей для рынка Грузии?

Рост доли иностранного спроса формирует несколько последовательных эффектов, которые полезно оценивать как продавцам, так и покупателям.

Для цен и арендных ставок

• Увеличение спроса в сегменте, особенно в Тбилиси и Батуми, может оказывать восходящее давление на цены и арендные ставки в ключевых районах.
• Давление будет заметнее в ликвидных микрорайонах и в новых проектах с хорошей инфраструктурой.

Для девелоперов и проектов

• Повышенный интерес иностранных покупателей стимулирует девелоперов предлагать продукты, ориентированные на международных клиентов: сервисные апартаменты, управление арендой, готовые к заселению квартиры.

Для сегмента аренды

• Рост спроса со стороны иностранцев часто сопровождается увеличением спроса на вторичный рынок аренды: как краткосрочную (туристическую), так и среднесрочную (цифровые кочевники, экспаты).

Для местного рынка и экономики

• Приток валюты при покупках иностранцами благоприятен для экономики, но одновременно усиливает риск локальной перегрева в популярных зонах.

Важно: рост доли иностранных покупателей не гарантирует автоматический и устойчивый рост цен — многое зависит от объёма предложения, уровня строительства и макроэкономических условий.

Практические рекомендации для инвесторов и покупателей

Если вы рассматриваете покупку недвижимости в Грузии — особенно как иностранный инвестор или израильтянин — обратите внимание на следующие шаги и соображения.

Что важно сделать до покупки

• Провести тщательную due diligence (проверку правового статуса объекта) с участием местного адвоката.
• Оценить ликвидность района: насколько востребован объект для аренды или перепродажи.
• Просчитать финансовую модель: ожидаемые доходы от аренды, расходы на инфляцию, налоги, содержание и возможные комиссии управляющих компаний.
• Учесть валютные риски: доходы и расходы могут быть в разных валютах.

Кого привлекать в команду

• Местный риелтор с опытом работы с иностранными покупателями.
• Юрист, специализирующийся на недвижимости и контрактном праве.
• Бухгалтер/налоговый консультант для оптимизации налоговых обязательств и контроля за соблюдением местных правил.
• Компания по управлению недвижимостью, если планируете сдавать объект в аренду дистанционно.

Стратегии покупки

• Рассмотрите покупку на этапе строительства (если риски девелопера приемлемы) и сравните с покупкой готового жилья для более быстрой аренды.
• Оцените разные сегменты: первичный рынок, вторичный рынок, коммерческая недвижимость — у каждого своя рентабельность и риск.

Риски: что может пойти не так

Рост спроса порождает возможности, но и риски. Вот ключевые аспекты, которые нельзя игнорировать.

• Геополитическая нестабильность: хотя отчёт подчёркивает рост спроса даже на фоне региональных кризисов, дальнейшая эскалация может повлиять на потоки покупателей и туристов.
• Валютные колебания и экономические шоки: нестабильность в мировой экономике способна снизить платежеспособный спрос.
• Изменения в регуляции: налоговое законодательство и правила для иностранцев могут быть пересмотрены.
• Ликвидность: не все объекты легко продать быстро без существенной скидки.
• Качество строительства и инфраструктуры: риски, связанные с надёжностью девелопера и качеством возведения.

Рекомендуется строить инвестиционные ожидания с учётом стресс-тестов и иметь запас ликвидности.

Как это влияет на местных и международных покупателей

• Для местных продавцов: рост интереса иностранных покупателей создаёт дополнительный рынок, увеличивая шансы на выгодную продажу.
• Для международных покупателей (не только из Израиля): повышение активности может поднять конкуренцию, но также свидетельствует об общей привлекательности Грузии как инвестплощадки.

Галерея типов инвесторов, которые проявляют интерес:

• Частные покупатели, ищущие «второй дом» или место для отдыха.
• Инвесторы, нацеленные на доход от аренды.
• Институциональные покупатели и девелоперы, оценивающие потенциал роста в туристических хабах.

Что дальше: прогнозы и сценарии развития

На основе отчёта Galt & Taggart и наблюдаемой динамики можно выделить несколько сценариев на среднесрочную перспективу.

• Базовый сценарий: устойчивый рост иностранного спроса, умеренное повышение цен и увеличение предложения в ответ на спрос.
• Пессимистичный сценарий: усиление геополитической или экономической нестабильности приводит к сокращению спроса и коррекции цен.
• Оптимистичный сценарий: приток инвестиций стимулирует строительство качественных проектов и структурирует рынок, повышая его прозрачность и привлекательность.

Как отмечают аналитики Galt & Taggart, текущие тенденции указывают на сохранение интереса, но многое будет зависеть от внешних факторов и действий участников рынка.

Практический чек-лист перед покупкой недвижимости в Грузии

• Проверить репутацию и регистрацию девелопера или продавца.
• Заказать актуальную выписку о правах собственности и проверить отсутствие обременений.
• Оценить перспективы аренды и спроса в выбранном районе.
• Сравнить предложения на первичном и вторичном рынках.
• Проконсультироваться с налоговым консультантом.
• Подготовить сценарии выхода и план управления недвижимостью.

Frequently Asked Questions

Влияет ли рост израильских покупок на цены по всей Грузии?

Рост доли израильских покупателей особенно заметен в Тбилиси и Батуми, и именно в этих городах он может оказывать более сильное влияние на локальные цены. На других рынках эффект будет зависеть от объёма спроса и наличия предложения.

Насколько устойчив спрос на фоне региональной нестабильности?

Согласно Galt & Taggart, спрос со стороны израильских покупателей не снизился и даже вырос после событий конца 2023 года.