Черногория меняет правила ВНЖ с 2026 года — порог входа от €150 000

Что случилось и почему это важно для инвесторов

Недвижимость Черногория снова в центре внимания: с 2026 года для граждан третьих стран (не из ЕС/ЕЭЗ/Швейцарии) получение временного вида на жительство на основе владения недвижимостью привязано к минимальной налогооблагаемой стоимости — €150 000. Если вы рассматриваете инвестиции или покупку жилья в Черногории, это ключевой факт, который влияет на выбор объекта, структуру сделки и ожидания по доходности.

В первые два предложения: недвижимость Черногория стала требовать более серьезного порога входа для тех, кто хочет получить ВНЖ через покупку жилья. Эта мера фактически переводит прежнюю «внж‑за‑любой‑дом» схему в более формализованную «residency‑by‑investment‑style» модель.

Коротко по сути

• Новый порог: налогооблагаемая стоимость, определённая Налоговой администрацией, должна быть не менее €150 000.

• Что считается: важна только официальная налоговая оценка при расчёте налога на передачу прав — контрактная цена, агентские оценки или ваша «оценка» не имеют значения.

• Преемственность: инвесторы, получившие ВНЖ по старым правилам, сохраняют своё право (правило «grandfathering»).

Что такое «налогооблагаемая стоимость» и почему контрактная цена не решает

Одна из самых частых ошибок — думать, что достаточно купить объект за €150 000 и автоматически претендовать на ВНЖ. На деле важна не сумма на вашем банковском переводе, а значение, которое присвоит Налоговая администрация при расчёте налога на передачу прав.

Это означает:

• Если официальная налоговая оценка объекта составляет ≥ €150 000, вы удовлетворяете порог и можете подать на временный вид на жительство.

• Если оценка будет ниже €150 000, вы не можете претендовать на ВНЖ по этой основе, независимо от того, сколько заплатили по контракту.

Практическое следствие: покупателям стоит заранее учитывать влияние налоговой оценки при выборе лота. Рынок может быть перегрет в отдельных микро‑локациях, а официальная оценка — консервативной; наоборот, при хорошо структурированной сделке оценка иногда может быть выше контрактной суммы. В оригинальной публикации прямо указано, что налоговая оценка — решающий фактор.

Какие объекты согласуются с новой нормой? (широкий список возможностей)

Закон и практика дают довольно широкий набор допустимых объектов для основания ВНЖ по владению недвижимостью. Это не только апартаменты на побережье — в число подходящих входят:

• виллы и частные дома

• квартиры в современных и брендированных комплексах

• дачные и коттеджные объекты

• коммерческие помещения: офисы, магазины, кафе, рестораны

• вспомогательные и утилитарные площади, зарегистрированные в реестре

Ключевые условия: наличие чистого права собственности, регистрация в земельной книге и прохождение налоговой оценки, соответствующей пороговому значению.

Пошаговый маршрут получения ВНЖ через покупку недвижимости

Процесс формальный, но требует точности в документах и тайминге. В упрощённом виде последовательность выглядит так:

1. Выбор и покупка объекта. Убедитесь, что объект потенциально сможет получить налоговую оценку ≥ €150 000.

2. Регистрация права собственности в земельной книге (регистар недвижимостей) — получите выписку/титул как официальное доказательство владения.

3. Личная подача заявления в МВД Черногории с комплектом документов: паспорт, подтверждение собственности, доказательства финансовой состоятельности, страховка, справки о несудимости и др.

4. Снятие биометрии: фото, отпечатки и цифровая подпись для выдачи карты.

5. Проверка безопасности и фоновой проверки: служба безопасности и полиция делают перекрёстные проверки.

6. Ожидание решения: в типичных случаях — примерно 40 дней (в пик сезона сроки могут вырастать).

7. Получение временного вида на жительство на 1 год, с возможностью ежегодного продления при сохранении всех условий.

Практические замечания:

• Апостилирование и переводы документов, координация с юристом в стране проживания — всё это может добавить несколько недель к процессу.

• Решение о ВНЖ не даёт автоматически права на работу; трудовая деятельность регулируется отдельно.

Налоги и расходы: сколько это стоит помимо покупки

Важно понимать налоговый профиль сделки, потому что именно на базе налоговой оценки и начисляется налог на передачу недвижимости. Новая шкала, отражённая в источнике, такова:

• До €150 000: 3% налог.

• €150 001–€500 000: фиксированно €4 500 плюс 5% от суммы сверх €150 000.

• Свыше €500 000: фиксированно €22 000 плюс 6% от суммы сверх €500 000.

Эти ставки означают, что инвесторы, которые планируют «легко» проходить порог, должны учитывать налог как реальную складовую расходов. Для объектов чуть выше €150k это — умеренная фрикция; для объектов премиум‑сегмента это уже значимый пункт расходов.

Дополнительно учтите:

• Юридические и нотариальные сборы

• Переводы и апостиль документов

• Комиссии агентства (если применимо)

• Расходы на содержание и коммунальные услуги

Что меняет порог €150k для рынка и для вас как инвестора

Эта реформа направлена на «очищение» рынка: уйти от дешёвых сельских лотов, которые ранее часто использовались для формального получения ВНЖ, и привлечь капиталы в более качественные активы.

Последствия для покупателя/инвестора:

• Сдвиг спроса в сторону вилл, современных апартаментов в прибрежных зонах и надёжных жилых проектов в городских коридорах.

• Повышение значимости налоговой экспертизы и пред‑покупочной оценки.

• Для прежних владельцев, получивших ВНЖ по старым правилам, правило «дедушкиной оговорки» сохраняет статус — это конкурентное преимущество ранних покупателей.

С точки зрения портфельной стратегии: вместо быстрого «захода» через дешёвый объект, теперь требуется либо чуть более крупный бюджет, либо фокус на доходные коммерческие/арендные проекты, которые и обеспечивают налоговую оценку, и дают прибыль.

Семья, сроки и дорога к постоянному резидентству и гражданству

Параметры пребывания и дальнейшие возможности:

• ВНЖ выдается на 1 год и может продлеваться ежегодно при сохранении права собственности и соответствия критериям.

• Включение семьи: разрешено включать супруга/супругу и несовершеннолетних детей.

• Дорога к постоянному виду и гражданству длительная:

  • Обычно требуется 5 лет временного вида на жительство для подачи на постоянный вид на жительство.

  • Для натурализации — порядка 10 лет общего легального проживания (соглашения об индивидуальных случаях возможны, но это общий ориентир).

• Важный политический момент: программа «гражданство за инвестиции» официально закрыта с 31 декабря 2022 года. Кроме того, при натурализации обычно требуется отказ от предыдущего гражданства, что делает путь к паспортам Черногории непривлекательным для многих инвесторов.

Риски и ограничивающие факторы — что учитывать заранее

Ни одна инвестиция не бывает без рисков. В контексте новой схемы обратите внимание на следующие моменты:

• Законодательный риск: правила могут дополняться или ужесточаться — особенно в свете евроинтеграционных требований к дифференциации рисков.

• Налоговая оценка: она может оказаться ниже ожидаемой, и это автоматически лишит вас права на ВНЖ по этой основе.

• Ограничения на работу: получение ВНЖ через владение имуществом не автоматически даёт право трудоустройства.

• Риск ликвидности: в некоторых периферийных локациях спрос на вторичном рынке остаётся узким.

• Гражданство: путь долгий и часто подразумевает отказ от текущего гражданства.

Практические советы и чеклист для потенциального покупателя

Опыт показывает, что победят те инвесторы, кто подготовлен заранее. Рекомендую следующий рабочий чеклист:

• Прежде чем подписывать договор, получите консультацию юриста и налогового консультанта в Черногории.

• Запросите у местных специалистов ориентировочную налоговую оценку — даже если это не гарантия, это помогает с рисками.

• Планируйте время для апостиля и перевода документов — это часто занимает дольше, чем ожидают.

• Если ваша цель — ВНЖ, выбирайте объекты в сегменте, который обычно оценивается выше порога (прибрежные апартаменты, виллы, качественные новостройки).

• Рассмотрите коммерческие или mixed‑use активы — они могут давать и доход, и устойчивую налоговую оценку.

• Составьте семейную стратегию: кто включается в заявку, как будет решаться вопрос медстраховки и доказательства средств на содержание.

Заключение: кому это выгодно и зачем рассматривать Черногорию сейчас

С введением порога €150 000 Черногория перестала быть «удобным кратчайшим путём» для формального получения ВНЖ через дешёвую недвижимость.