Недвижимость Центрального банка Таиланда и АТР: проблемы и возможности инвестиций

Год назад, когда мы рассматривали рынок недвижимости после пандемии, мы выразили осторожное мнение относительно темпов восстановления для каждого сектора.

Согласно обзору рынка коммерческой недвижимости в Азиатско-Тихоокеанском регионе на середину 2023 года, проведенному CBRE, ожидается, что инвестиционный рынок коммерческой недвижимости в Азиатско-Тихоокеанском регионе будет оставаться сложным из-за продолжительного повышения процентных ставок, недостаточной корректировки цен и более медленного, чем ожидалось, восстановления на материковом Китае. CBRE скорректировала свои прогнозы по объему инвестиций в коммерческую недвижимость в Азиатско-Тихоокеанском регионе на целый год, прогнозируя снижение на 15% до начала восстановления в первой половине 2024 года.

В то время как настроения на рынке и уровень активности различаются, сектор гостиничного бизнеса, в частности, продолжает получать выгоду от улучшения настроений. В этом промежуточном отчете рассматриваются тенденции, определяющие туризм и гостиничный бизнес, а также обзор общего состояния рынка недвижимости.

Несмотря на опасения относительно сроков восстановления для бангкокского рынка гостиничного бизнеса после пандемии, восстановление происходит быстро. Согласно данным Smith Travel Research (STR), средний доход на номер (RevPAR) и средняя стоимость проживания (ADR) постоянно превышают уровни 2019 года в каждом квартале с момента снятия ограничений на путешествия в Таиланд. Только уровень занятости остается ниже уровня 2019 года. Это неудивительно, учитывая значительное расхождение в количестве международных туристов, прибывающих в Таиланд - пиковое значение в 39 миллионов в 2019 году и прогнозируемое значение в 25 миллионов в этом году. По источникам рынка, более 75% международных приездов приходят из азиатских стран. Короткие рейсы сыграли ключевую роль в этом восстановлении, в то время как дальние рейсы продолжают отставать от уровней до пандемии. Среди семи основных национальностей, посещающих Таиланд, большинство вернулись в количестве, превышающем или соответствующем уровням 2019 года, за исключением Китая, где приезды в этом квартале составляют менее 37% от тех, что были в том же периоде 2019 года. Г-жа Чотика Тунгсирисурп, руководитель исследований и консалтинга CBRE в Таиланде, прокомментировала: «После вступления в традиционные низкие и переходные сезоны будет интересно посмотреть, смогут ли отели поддержать свои тарифы и продолжать превышать уровни до пандемии. Международные приезды следует продолжать отслеживать как по объему, так и по любым признакам восстановления на дальних рынках. Возвращение китайских приездов в прежних объемах, кажется, является ключевым фактором, который еще не полностью реализовался. Однако предстоящая реализация временного освобождения от виз для граждан Китая является многообещающим развитием, которое, вероятно, увеличит число посетителей».

Рынок гостиниц в Бангкоке остается высококонкурентным, с прогнозируемым увеличением числа гостиничных ключей на 10% к 2025 году, что приведет общее число выше 86 000 и обеспечит динамичность и конкурентоспособность рынка. В сравнении с региональным рынком, медленное возвращение китайских туристов продолжает оказывать давление на рост. Недавнее восстановление ставок за номер показывает признаки стабилизации, с международными приездами в ключевые рынки Азиатско-Тихоокеанского региона (за исключением материкового Китая), составляющими около 71% уровня 2019 года на май 2023 года. Прогнозируется, что вторая половина 2023 года будет характеризоваться умеренным восстановлением арендной платы.

Второй квартал 2023 года отмечает третий квартал после снятия всех ограничений, связанных с пандемией, в Таиланде, при этом каждый сектор рынка восстанавливается со своей собственной скоростью. В то время как некоторые секторы, такие как гостиницы, восстановились быстро, другие видели более плавный рост, как это наблюдается на рынке офисов с большим объемом нового предложения.

В жилом рынке Таиланда сектор жилья остается фокусом как для застройщиков, так и для отечественных покупателей, с активностью в сегменте среднего и нижнего уровня в центре и пригороде Бангкока. Недостаток новых проектов на рынке центральных квартир продолжает быть основной проблемой для сектора, наряду с ростом стоимости ипотеки и снижением покупательной способности на короткий и средний срок.

Восстановление розничного сектора продолжается, индекс доверия потребителей (CCI) достигает трехлетнего максимума в июне в Таиланде. Владельцы розничных объектов инвестируют в существующие и новые места, под строительством находится более 1 миллиона квадратных метров чистой арендуемой площади, половина из которых будет завершена к 2025 году. Восстановление доверия потребителей и возвращение международных туристов помогли сектору восстановить уверенность. Однако сектор все еще далек от уровней до пандемии. В Азиатско-Тихоокеанском регионе розничный сектор укрепляется, вакансии в ключевых местах заполняются постепенно. Многие рынки ожидают умеренного восстановления арендной платы, особенно Гонконг, Токио и Сингапур.

Промышленный сектор Таиланда испытывает рост спроса на промышленные участки, обусловленный расширением китайских производителей в материковом Китае и на Тайване за рубеж. Готовые производственные помещения (RBF) и спекулятивное строительство набирают популярность из-за нехватки предложения на рынке. С появлением новых застройщиков на рынке логистики, как внутренних, так и в сотрудничестве с зарубежными партнерами по совместному предприятию, сектор становится более конкурентоспособным, особенно в отношении предварительных договоров аренды и индивидуальных конфигураций. В то время как арендная плата за логистические помещения в регионе устойчива в первом полугодии 2023 года, рост может замедлиться на крепких рынках, таких как Сингапур и Тихоокеанский регион.

В целом, Q2 2023 года отражает улучшение настроений в большинстве секторов. С завершением формирования нового правительства мы ожидаем положительного влияния на все секторы.