Налоги на сделки в Греции упали на 7.4% при рекордном росте числа сделок — почему так случилось

Почему налоговые сборы упали, хотя сделок стало больше

Налоговый сбор от операций с недвижимостью в Греции в 2025 году снизился на 7.4% — до €607.93 млн против €656.49 млн в 2024 году. Это выглядит как противоречие: число и суммарная стоимость переданных активов выросли, а поступления от налога упали. В нашей аналитике мы объясняем причину и говорим, что это значит для покупателей, инвесторов и экспатов, интересующихся недвижимостью Греции.

С первых строк: рынок недвижимости Греции продолжает расти по объёму продаж, но структура спроса меняется. Именно этот сдвиг в типах покупателей и стал главным фактором падения налоговых поступлений.

Что случилось в цифрах

• Общий объём поданных деклараций о передаче имущества в 2025 году — 223,267, против 211,590 в 2024 и 174,475 в 2023. Рынок увеличил обороты по количеству сделок.
• При этом налог от передач в 2025 году составил €607.93 млн, снижаясь с €656.49 млн годом ранее (падение 7.4%).
• По данным Банка Греции, приток иностранного капитала на рынок недвижимости за январь—сентябрь 2025 года упал на 24% — до €1.46 млрд с €1.92 млрд годом ранее.
• Программа «Мой дом II» и аналогичные меры привели к увеличению покупок первого жилья: 30,325 налогосвободных деклараций для первичных резиденций на сумму около €3.4 млрд, против 24,653 деклараций на €2.4 млрд в 2024 году. Кроме того, зафиксировано 7,701 налогосвободная декларация на €870 млн (удельные категории указаны в официальном отчёте).

Эти данные объясняют главный эффект: доля покупок первого жилья (которые часто освобождены от налога или облагаются меньше) выросла, тогда как доля крупных инвестиционных сделок с участием иностранных покупателей уменьшилась.

Причины снижения налоговых поступлений — экономический и институциональный фон

В отчёте Банка Греции указано несколько взаимосвязанных факторов, которые привели к снижению налоговых сборов от трансферов недвижимости.

Снижение интереса иностранных инвесторов

Иностранные покупатели традиционно генерируют значительную долю налоговых поступлений, потому что их сделки часто касаются дорогих объектов: коммерческих площадей, вилл, доходных домов. Падение притока капитала на 24% за первые девять месяцев 2025 года указывает на то, что часть иностранных покупателей замедлила активность.

• Данные по программе «Золотая виза» показывают снижение интереса — это подтверждает тренд.
• Падение иностранного спроса снижает число крупных сделок, которые дают больше налогов.

Рост покупок первого жилья при поддержке государства

Государственные программы, прежде всего «Мой дом II», сделали первичное жильё более доступным, что привело к увеличению числа налогосвободных передач:

• 30,325 деклараций на первичные резиденции, сумма €3.4 млрд в 2025 году.
• Для сравнения — в 2024 году было 24,653 декларации на €2.4 млрд.

Первичное жильё часто сопровождается налоговыми льготами, поэтому даже при росте объёма продаж налоговые поступления могли снизиться.

Структурный сдвиг рынка

Рынок остался ориентирован на инвестиции — коммерческая недвижимость, загородные дома и доходные объекты продолжают занимать значительную долю. Но доля сделок с первичным жильём выросла, что меняет налоговую базу. Мы видим сочетание двух трендов: увеличение числа сделок и изменение их композиции в пользу налогово-льготных операций.

Что это значит для покупателей и инвесторов — практическая интерпретация

Мы даём конкретные выводы для трёх групп: частных покупателей первого жилья, зарубежных инвесторов и институциональных игроков.

Для покупателей первого жилья

• Лоббирование и продолжение программ типа «Мой дом II» делают покупку первого дома или квартиры финансово выгоднее. Если вы рассматриваете покупку как primary residence, проверьте, подпадаете ли вы под налоговые послабления.
• Увеличение предложения и рост числа сделок не обязательно означают снижение цен: в ряде регионов средние цены на квартиры продолжили расти. Важно фокусироваться на соотношении цены к качеству и на затратах владения.

Для зарубежных инвесторов

• Снижение притока иностранного капитала на 24% — сигнал, что конкуренция за премиальные объекты смягчается. Это может давать точки входа, но также отражает более осторожную оценку рисков за рубежом.
• Интерес к «Золотой визе» слегка снизился, и любые изменения в миграционной политике или налоговой среде могут повлиять на спрос. Мы советуем: проявляйте осторожность с прогнозами доходности и учитывайте валютные и политические риски.

Для институциональных инвесторов и девелоперов

• Растёт сегмент первичного жилья, финансируемый государственной поддержкой.