МВФ предлагает взимать плату за пустующее жильё — что это значит для покупателей и инвесторов

МВФ вносит предложение, которое может поменять правила игры на рынке недвижимости Греции

Международный валютный фонд предложил правительству меры, направленные на снижение давления на рынок жилья. Впервые в статье мы рассматриваем, как рекомендации МВФ затронут недвижимость Греции, какие районы окажутся в центре изменений и какие практические шаги стоит предпринять покупателям и инвесторам.

Коротко: МВФ предлагает стимулировать предложение за счёт более активного использования пустующих жилых объектов — главным инструментом предлагается введение сбора на пустующие дома. Параллельно фонд советует расширить программы реновации для старого жилого фонда по критериям дохода. Эти предложения базируются на наблюдаемом росте цен и данных о большом объёме неиспользуемого жилья.

Почему это важно прямо сейчас

Цены на жильё в Греции продолжают расти: по индексам Банка Греции рост продажных цен достиг 7,8% в 2025 году. МВФ связывает это с высоким спросом, низкой загрузкой существующего фонда жилья и ограниченной строительной активностью. Мы считаем, что реформы в управлении пустующим жилым фондом могут снизить ценовое давление, но эффект будет зависеть от деталей реализации и оттого, как быстро органы власти получат достоверные данные.

Что именно рекомендует МВФ

МВФ предложил несколько конкретных мер. Главные из них:

• Введение сбора на пустующие дома в районах с высоким спросом
• Масштабирование программ реновации старого жилья на основе доходных критериев
• Улучшение учёта: запуск Реестра прав собственности на недвижимость (MIDA) и требование декларировать фактическое использование объектов

Эти рекомендации исходят из анализа причин роста цен и доступности жилья: нехватка предложения в сочетании с высоким спросом и локальными эффектами от краткосрочной аренды усиливают проблемы affordability.

Масштабы пустующего фонда: цифры, которые нельзя игнорировать

Данные ELSTAT на 2021 год показывают серьёзную проблему концентрации пустующих объектов в Аттике. Ключевые цифры:

• 526 154 пустующих жилых помещений в Аттике (по данным 2021 года)
• В центре Афин находится 117 137 пустующих домов, это 26,8% от общего числа центра города

Эти объекты принадлежат частным лицам, государственным организациям (включая учреждение EFKA, муниципалитеты и фонды), а также банкам и сервисерам. Главная проблема — данные устарели: они относятся к 2021 году. За прошедшие годы рынок изменился: рост туризма, изменение спроса на аренду, реструктуризации портфелей банков. Без актуальной информации любые попытки навести порядок на местном уровне несут риск ошибок и несправедливых нагрузок.

Реестр MIDA: ответ на дефицит данных

Одна из причин скорого запуска MIDA — необходимость получения более точных и оперативных данных о собственниках и использовании объектов. Предполагается, что владельцы будут обязаны указывать фактическое использование имущества: собственное проживание, долгосрочная аренда, краткосрочная аренда, пустование или безвозмездное пользование.

Для рынка это означает следующее:

• Органы власти получат инструменты для адресных мер против пустования
• Появится база для расчёта возможного сбора на пустующие дома
• Инвесторы и девелоперы смогут точнее моделировать будущую динамику предложения

Однако внедрение реестра несёт свои риски: ошибки в учёте, вопросы приватности, судебные споры о статусе недвижимости и административные издержки при проверке деклараций.

Как введение сбора на пустующие дома повлияет на покупателей и инвесторов

Мы проанализировали несколько сценариев и конкретных последствий.

Потенциальные эффекты на рынок:

• Рост предложения. Если сбор будет достаточным, часть собственников переориентирует объекты в долгосрочную аренду или на продажу.
• Снижение спекулятивных запасов. Для владельцев, держащих объекты пустыми в ожидании роста цен, сбор повысит издержки ожидания.
• Давление на краткосрочную аренду. В районах, где доминируют short-term rentals, местные власти могут сочетать сбор с ужесточением правил аренды.

Что это значит для покупателей и инвесторов:

• Для покупателей жилья: снижение цен в проблемных районах возможно, но временное. Локальные меры могут привести к перераспределению спроса в пользу центров с лучшей инфраструктурой.
• Для инвесторов в аренду: рост долгосрочного предложения уменьшит арендную премию в популярных туристических кварталах, но откроет возможности в районах с сохраняющимся спросом.
• Для девелоперов: спрос на реновацию и перестройку пустующих зданий может вырасти, особенно если появятся государственные субсидии.

Мы рекомендуем инвесторам провести стресс-тесты портфелей с учётом сценария введения сбора и запуска MIDA: посчитать, каковы будут дополнительные расходы при вводе годового налога и насколько изменится доходность аренды.

Роль краткосрочной аренды и туризма

МВФ прямо упоминает влияние сервисов краткосрочной аренды на локальный рынок жилья. Турыстические районы испытывают искажение баланса между туристическим спросом и потребностями местных жителей.

Наблюдаемое поведение:

• Владельцы отдают приоритет краткосрочной аренде из-за более высокой выручки
• Это уменьшает предложение долгосрочной аренды для постоянных жителей
• В результате растёт давление на цены и доступность

Налог на пустующие дома может косвенно ограничить поток жилья в краткосрочную аренду, особенно если одновременно ужесточить правила регистрации и налогообложения short-term rentals. Для инвесторов это означает необходимость пересчёта бизнес-моделей: доход от коротких периодов сдачи может стать менее предсказуемым.

Риски при реализации мер МВФ

Мы не должны игнорировать сложности. Среди основных рисков:

• Политическая сопротивляемость. Владельцы недвижимости, банки и муниципальные органы могут оспорить сбор или искать лазейки.
• Технические риски MIDA. Некорректные записи или задержки в обновлении данных приведут к ошибочным начислениям и судебным искам.
• Несправедливая нагрузка.