Местный фонд купил Avenue Mall в Загребе за €100 млн — кто выигрывает и кто рискует

Сделка, которая меняет правила игры для недвижимости Хорватии

Покупка торгового центра Avenue Mall в Загребе фондом InterCapital Real Estate Fund Alfa показывает, что рынок недвижимости Хорватии переживает заметный сдвиг: крупные коммерческие активы начинают переходить в руки местного капитала. Мы считаем эту сделку важной не потому, что она самая дорогая в истории страны, а потому что она меняет структуру владения в сегменте премиальной коммерческой недвижимости.

Коротко по сути

Фонд приобрёл 100% прав на Avenue Mall и смежную офисную башню Avenue Center у прежних владельцев, большинство акций которых принадлежало GTC (Globe Trade Centre). Стоимость сделки оценивается примерно в €100 млн, а закрытие ожидается до 31 июля 2025 года, при соблюдении стандартных условий, включая привлечение приобретательского долгового финансирования со стороны покупателя и полное погашение оставшегося займа со стороны продавца.

Что именно купленo: параметры и локализация объекта

Avenue Mall — не просто торговый центр, это объект с высокой степенью узнаваемости в Загребе. Ключевые характеристики:

• Площадь торговых зон: около 28 000 кв. м
• Офисные площади: около 7 000 кв. м
• Парковочные места: более 900
• Открыт в 2007 году, расположен на самом оживлённом перекрёстке Загреба
• Имеет разнообразный микс арендаторов и стабильную заполняемость

Факторы локации и инфраструктуры делают объект привлекательным для покупателей и арендаторов: высокий пешеходный трафик, транспортная доступность, видимость для автомобилистов и устойчивый поток посетителей.

Почему сделка важна для рынка и инвесторов

Мы видим несколько причин, по которым эта покупка может изменить динамику рынка.

1. Рост доли местного капитала

• InterCapital Fund Alfa — первый хорватский фонд, специализирующийся на коммерческой недвижимости, и его активность показывает, что местные институциональные и частные инвесторы готовы вкладываться в премиальные активы.
• По словам Арна Виллемса, президента правления фонда, задача — удерживать капитал внутри страны, а не оставлять сегмент исключительно иностранным инвесторам.

2. Снижение доминирования иностранных владельцев

• Долгое время крупные торговые центры и офисные комплексы в Хорватии находились преимущественно в иностранных руках. Появление национальных фондов меняет распределение риска и доходности.

3. Рост доверия к продукту «фонды недвижимости»

• За последние 12 месяцев фонд показал доходность свыше 9% годовых, что для местных инвесторов выглядит привлекательно и служит стимулом для дальнейших размещений капитала в подобные инструменты.

Финансовая структура сделки и риски

Сделка сопровождается типичными для крупных приобретений финансовыми условиями. Важно понимать, какие риски и неопределённости сохраняются.

• Ожидаемое закрытие сделки до 31 июля 2025 года зависит от нескольких условий:

  • привлечение долгового финансирования покупателем
  • полное погашение задолженности продавца
  • прочие стандартные завершающие условия сделки

• Основные финансовые риски для фонда:

  • Риск увеличения стоимости заемного капитала. Если ставки по кредитам повысятся к моменту закрытия, себестоимость сделки может вырасти.
  • Риск реструктуризации или недостаточного погашения текущих обязательств продавца, что может затормозить закрытие.
  • Операционные риски, связанные с поддержанием уровня арендной нагрузки и управления объектом в период после покупки.

Мы полагаем, что для частного или институционального инвестора ключевой метрикой будет способность фонда удерживать доходность на уровне, превышающем стоимость капитала при текущем LTV (соотношение долга к стоимости объекта). Точные параметры LTV сделки не раскрыты, и это оставляет пространство для осторожной оценки.

Что это значит для иностранных инвесторов и для рынка капиталов

Сделка демонстрирует следующие направляющие тренды:

• Давление на маржу иностранных покупателей: конкуренция со стороны местных пулов капитала может привести к более сдержанным ставкам предложения и к смещению переговорных позиций.
• Улучшение локального рынка публичных и частных продуктов: рост фондов недвижимости делает класс активов более доступным для хорватских инвесторов, что меняет структуру спроса и предложение долгосрочного капитала.

При этом иностранные игроки не исчезнут: у них остаются преимущества в виде опыта управления крупными портфелями, доступа к дешевому долгосрочному капиталу в других юрисдикциях и налаженных операционных платформ.

Портфель InterCapital Fund Alfa: стратегия и результаты

Последние приобретения фонда позволяют понять его стратегию.