Мэрии могут поднять налог на миллионы домов во Франции — как это повлияет на владельцев

Что произошло и почему это важно

За последние дни во французской недвижимости появилась новость, которую владельцы и инвесторы не должны игнорировать. Изменения дают новоизбранным муниципальным советам право повышать taxe foncière на основании предположения, что дома уже имеют ряд так называемых «удобств», о которых не было заявлено в налоговых декларациях. Это реальное изменение правил оценки, которое коснётся и частных владельцев, и инвесторов в недвижимость Франции.

Мы считаем это как разумной корректировкой налоговой базы, так и рискованным административным шагом — он упрощает сбор дополнительных средств для государства, но при этом переносит бремя доказательства на собственников.

Краткие ключевые факты

• Около 7 млн домов могут пострадать — это примерно 25% частных домов и 15% квартир по оценкам источников.
• Средний рост налога оценивается в €63 в год и будет применяться с налоговых счетов 2027 года.
• В настоящее время средний годовой налог на дом составляет около €1,100.
• Муниципалитеты должны уведомить о своём решении до конца сентября для применения меры к следующему году.

Как рассчитывается налог сейчас: понятие VLC и «удобств»

Местные налоги во Франции основаны на valeur locative cadastrale (VLC) — теоретической годовой арендной стоимости жилья. VLC рассчитывается на сложной формуле, куда входит:

• жилая площадь в квадратных метрах;
• условная площадь, добавляемая за наличие «удобств» (comfort features).

Система VLC не менялась коренным образом с начала 1970-х годов, когда многие перечисляемые тогда «удобства» считались предметом роскоши. Сегодня те же элементы считаются стандартом, но многие дома не были перепроверены и соответствующие обновления не задокументированы.

Примеры условной площади, которая добавляется к VLC за наличие удобств:

• вода (running water): +4 м²
• газовая установка: +2 м²
• электричество: +2 м²
• ванна: +5 м²
• душ: +4 м²
• туалет: +3 м²
• раковина: +3 м²
• подключение к канализации: +3 м²
• центральное отопление: +2 м² на комнату

Если муниципалитет решит автоматически считать эти удобства присутствующими в домах, VLC вырастет, а вместе с ним и налоговые счета.

Кого заденет нововведение и где риски выше

В теории собственник обязан декларировать значительные улучшения, влияющие на комфорт недвижимости. На практике многие ремонтные работы или модернизации не были зарегистрированы в налоговых органах. Именно на этом базируется намерение муниципалитетов: допустить повышение прежде незадекларированных показателей.

Ключевые группы, которые наиболее уязвимы:

• Владельцы старых домов, где со временем были добавлены сантехника, отопление или электричество и нет подтверждающих документов.
• Частные инвесторы и мелкие арендодатели, которые не вели подробную историю ремонтов.
• Жильцы в департаментах с высокой долей «устаревшей» жилой фондовой базы — например, по оценкам, Haute‑Corse может быть затронута около 60% домов, тогда как Haute‑Garonne — меньше.

Примеры региональных оценок, упомянутых в источниках:

• Париж: около 25% домов могут быть затронуты
• Pays‑de‑la‑Loire и Isère: около 10%

Это добавляет региональную неопределённость: один муниципалитет может принять решение повышать VLC, другой — нет. Для владельцев это значит, что риск зависит не только от состояния имущества, но и от политического решения на местном уровне.

Что это значит для покупателей, инвесторов и экспатов

Мы даём практические рекомендации — что следует проверить и какие шаги предпринимать, чтобы минимизировать риск неожиданных налогов.

1. Проверка деклараций и документов

• Запросите у продавца или предыдущего владельца подтверждения о работах и декларациях в налоговую. Ищите документы о подключении воды, канализации, центральном отоплении, установке ванной или душа.
• Проверьте предыдущие налоговые квитанции и formules cadastrales у нотария.

2. Техническая инспекция и «письменное подтверждение отсутствия удобств»

• Если в доме нет, например, центрального отопления или стационарной ванны, получите официальное заключение от лицензированного сантехника или электрика — оно пригодится при подаче запроса на уменьшение налога.

3. Оценка себестоимости владения

• Добавьте возможное повышение налога в расчёт доходности аренды и общей стоимости владения. При средней оценке повышения €63 в год это кажется небольшим, но для крупных портфелей и в сочетании с другими местными ставками сумма может расти.

4. Пересмотр документов при покупке

• Включайте в договор купли‑продажи пункт о состоянии деклараций и возможность подачи иска к продавцу, если выяснится, что существенные удобства не были задекларированы.

5. План действий для владельцев

• Храните квитанции и акты работ. Если налоговая присылается с увеличением VLC, вы имеете право подать une demande de dégrèvement и представить доказательства, что конкретного удобства нет.

Правовая процедура и возможности оспаривания

Владельцы, которые обнаружат повышение, смогут оспорить его. Процесс включает:

• Подачу запроса на снижение налога (une demande de dégrèvement) в налоговую службу.
• Представление доказательств отсутствия конкретных «удобств» — технические акты, фото, официальные заключения.

Сильная сторона этого механизма — наличие формальной процедуры; слабая — то, что правило меняет баланс доказательств.