Лишь треть предложений до €300 000: где всё доступное жильё в Португалии исчезло

Кризис доступного жилья: кратко и по сути

Рынок недвижимости Португалии в начале 2026 года сталкивается с очевидной проблемой: недвижимость Португалии становится менее доступной, и это уже не просто рост цен — это резкое сокращение числа дешёвых лотов. За первые три месяца года общее предложение снизилось, а свободных вариантов в бюджетной категории — до €300 000 — осталось заметно меньше. Это меняет стратегию покупателей и инвесторов: конкуренция усиливается, сделки проходят быстрее, а средний ценовой сегмент превращается в основную арену борьбы за жильё.

Мы проанализировали данные idealista по итогам I квартала 2026 года и даём практические советы тем, кто ищет или уже инвестирует в португальскую недвижимость.

Что показывает общая картина рынка (Q1 2026)

• Общее число объявлений сократилось на 19% год к году.
• На платформе idealista было размещено чуть более 100 000 квартир в I квартале 2026 года.
• Лишь 36% всех предложений имеют цену до €300 000 — годом ранее их доля составляла 42%.
• Самая большая доля предложения теперь сосредоточена в диапазоне €300 000–€600 000 — 44% от всех лотов.
• Примерно 20% объявлений стоят свыше €600 000.

Эти цифры показывают два одновременных процесса: дефицит дешевых предложений и относительная стабильность высокобюджетного сегмента. Строительные расходы остаются высокими, поэтому быстро построить доступные дома пока нельзя; это усиливает дефицит внизу.

Где и как упало предложение: куда исчезли дешёвые лоты

По данным idealista, падение предложения сильнее всего заметно в ценовых диапазонах, которые ранее считались доступными для подавляющего большинства местных покупателей. В таблице динамики указаны следующие изменения (год к году):

• €120 000–€150 000: −236%
• €150 000–€180 000: −228%
• €90 000–€120 000: −180%
• €180 000–€210 000: −119%
• В целом до €300 000: −31%

Эти показатели, как их привёл источник, указывают на экстремально резкое сокращение доступного запаса — в некоторых диапазонах предложение упало более чем вдвое. Такое падение не может быть объяснено только сезонностью: это системная проблема предложения на нижнем конце рынка.

Что это означает практически

• Покупатели с ограниченным бюджетом будут сталкиваться с жесткой конкуренцией и быстрыми сделками.
• Ожидаем рост цен в сегментах, где спрос превышает предложение, особенно в диапазоне до €300 000.
• Инвестиционные стратегии, ориентированные на дешёвые объекты и быструю перепродажу, усложняются — найти лот для «ремонта и продажи» стало сложнее.

Спрос и скорость сделок: кто забирает дешёвые квартиры

Спрос по-прежнему сконцентрирован внизу. Данные idealista показывают, что на объявления с ценой €90 000–€150 000 приходилось в среднем около 11 контактов на объявление, что было самым высоким показателем среди всех ценовых сегментов в I квартале.

Скорость продаж подтверждает, что дешёвые лоты уходят быстрее:

• Дома до €300 000 в среднем были на площадке 80 дней.
• Сегмент €300 000–€600 000 — в среднем 82 дня.
• Объекты дороже €600 000 находились в продаже дольше — 119 дней.

Отдельно стоит отметить, что квартиры в диапазоне €210 000–€270 000 уходили особенно быстро — примерно 63–64 дня онлайн. Это говорит о том, что средний-низкий сегмент испытывает пик конкуренции.

Сдвиг спроса вверх: средний сегмент становится ключевым

Пока дешёвые объекты исчезают, спрос «перетекает» в средний ценовой сегмент. Быстрее всего растут запросы на жильё в диапазоне €300 000–€600 000:

• €420 000–€480 000: +48% в годовом выражении
• €360 000–€420 000: +42%
• €300 000–€360 000: +35%
• €480 000–€600 000: +35%

Мы видим, что покупатели, которые не находят вариантов внизу, двигаются вверх по ценовым диапазонам. Для инвесторов это меняет тактику: раньше «бюджетный» сегмент был главной охотой на доходность, теперь многие переходят к среднему сегменту, где спрос быстро растёт.

География спроса и предложения: Лиссабон, Порту, внутренние районы

Национальные средние значения маскируют серьёзные региональные различия.

• В Лиссабоне почти 49% объявлений имеют цену свыше €600 000; доля предложений дешевле €300 000 — всего 7%.
• В Порту доминирует сегмент €300 000–€600 000 (45%), при этом 25% объявлений дороже €600 000.
• Внутренние округа всё ещё сохраняют доступность: в Брагансе 98% предложений — до €300 000, в Бежа — 86%, в Гуарда — 82%.

Доля предложений до €300 000 в выбранных городах:

• Браганса — 98%
• Бежа — 86%
• Гуарда — 82%
• Коимбра — 41%
• Порту — 30%
• Фару — 14%
• Лиссабон — 7%
• Фуншал — 3%

Практический вывод: если вы ищете жильё до €300 000, нужно смотреть не в Лиссабоне и не в прибрежных туристических центрах — искать придётся во внутренних регионах, где предложение всё ещё велико. Но это влечёт компромиссы по работе, доходу от аренды и инфраструктуре.

Как государство пытается повлиять: меры и ограничения их эффекта

Власти объявили несколько фискальных и регуляторных мер, цель которых — поддержать покупателей и упростить строительство:

• Освобождение от IMT (налог на передачу недвижимости) и гербового сбора для покупателей до 35 лет.
• Частичная отмена IMT для домов стоимостью €330 000–€660 000.
• Налог на строительство — 6% VAT — должен вступить в силу с июля.
• Упрощение правил градостроительного лицензирования (ревизия RJUE).

Эксперты отмечают, что эффект от этих мер возникнет не сразу. Налоговые льготы снижают нагрузку на покупателей, но не увеличивают мгновенно строительные объёмы.