Квартиры на Кипре подорожали почти на 10%: что это значит для покупателей и инвесторов

Предложение, кредиты и строительные затраты

Сопряжённые факторы, которые поддерживают рост цен:

• Количество одобренных разрешений на строительство продолжает расти в течение 2025 года, что указывает на постепенное увеличение предложения.
• Кредитование домохозяйств на покупку жилья поддерживает спрос — объёмы кредитов растут стабильно.
• Однако затраты на строительство остаются высокими, что ограничивает снижение цен даже при росте предложения.

В результате рынок получает противоречивые сигналы: предложение расширяется, но дорогое строительство не позволяет быстро нарастить объёмы доступного жилья, а спрос остаётся сильным.

Практические выводы для покупателей и инвесторов

Мы выделяем несколько конкретных рекомендаций, основанных на данных Центрального банка и на нашем анализе рынка.

• Для краткосрочных инвестиций (перепродажа в 1–3 года):

  • Апартаменты в Пафосе и Ларнаке могли бы принести наибольший прирост за предыдущий год, но высокая доля иностранцев означает повышенную волатильность.
  • В Лимассоле объёмы транзакций самые высокие, что обеспечивает ликвидность, но и конкуренция выше.

• Для долгосрочных инвестиций (аренда/капитальное сохранение):

  • Дома демонстрируют более стабильный, предсказуемый рост; они меньше подвержены циклическим скачкам.
  • Никосия интересна для аренды длинного срока за счёт более высокой доли местных покупателей и устойчивого спроса на жилые площади.

• Для покупателей-экспатов:

  • Если ваша цель — жить и работать, важно смотреть не только на цену, но и на инфраструктуру, налоги и доступ к медицине и школам.
  • Если планируете сдавать в аренду туристам, апартаменты у моря остаются в приоритете, но учитывать сезонность дохода нужно обязательно.

Риски, которые мы видим и которые вы должны учитывать:

• Высокие строительные издержки ограничивают предложение на уровне доступных цен.
• Рост доли иностранных покупателей усиливает зависимость рынка от международных потоков капитала и изменений визовой/иммиграционной политики.
• Потенциальное ужесточение кредитной политики банков может охладить рынок и снизить доступность ипотечных средств.

Стратегия покупки: чек-лист для разумного решения

Перед покупкой я рекомендую пройти через этот минимальный чек-лист:

• Оцените ликвидность региона: сколько сделок в квартал и какова доля иностранных покупателей.
• Сравните годовой и квартальный рост цен по типу недвижимости.
• Уточните структуру комиссий, налоги на покупку и возможные освобождения для иностранцев.
• Проверьте текущую и прогнозную ставку по ипотеке, срок и условия кредитования.
• Оцените строительные планы в районе: одобренные разрешения дают представление о будущей конкуренции на рынке.

Этот практический подход поможет вам снизить риски и не переплатить за актив, который уже находится в верхней фазе цикла.

Что это значит для рынка в ближайшие 12 месяцев

На основе текущих трендов и баланса спроса и предложения мы видим следующее:

• Сильный спрос на апартаменты и высокий уровень строительных издержек указывают на то, что ценовое давление в сегменте квартир может сохраниться.
• Увеличение числа разрешений на строительство даёт основание ожидать постепенного расширения предложения, но эффект будет растянут по времени.
• Если банки начнут ужесточать кредитные условия, рост продаж может замедлиться, особенно в сегменте покупателей с заёмным финансированием.

Наш практический совет инвесторам: планируйте горизонтом не менее 3–5 лет и учитывайте, что ликвидность и доходность будут различаться по регионам.

Frequently Asked Questions

Какой реальный рост цен на квартиры зафиксирован в IV квартале 2025?

Годовой рост цен на квартиры составил 9.6%, при этом квартальный прирост в сегменте апартаментов был 3%.

Уменьшится ли рост цен, если начнут строить больше домов?

Увеличение предложения через большее количество разрешений на строительство может ослабить ценовое давление, но высокие затраты на строительство и сохраняющийся спрос со стороны иностранцев будут ограничивать быстрое снижение цен.

В каком регионе проще продать квартиру на Кипре?

С точки зрения ликвидности, Лимассол показывает наибольшее число сделок, за ним следуют Никосия, Ларнака и Пафос. Если важна быстрая продажа, выбирайте районы с высоким объёмом транзакций.

Насколько важен иностранный спрос для цен на рынке?

Иностранный спрос играет значительную роль: продажи иностранцам выросли на 23.9%, а в Пафосе иностранцы составляют 68% покупок. Это усиливает ценовую динамику в прибрежных и туристических зонах.

Заключение: практическая оценка рисков и возможностей

Рынок недвижимости Кипра в конце 2025 года показывает чёткую тенденцию: апартаменты растут быстрее, чем дома, объёмы продаж увеличиваются, а иностранные покупатели возвращаются в больших объёмах. Для покупателя это означает, что выбор между квартирой и домом должен зависеть не только от ожиданий роста, но и от готовности принять на себя риск волатильности и сезонности дохода от аренды. Наш практический вывод: если вы рассчитываете на быструю перепродажу, обращайте внимание на Лимассол и Ларнаку по объёму сделок, если цель — стабильный доход и меньшая волатильность, рассматривайте дома и район Никосии. Конкретный факт для завершения: в IV квартале 2025 года на Кипре было заключено 4,941 сделки с недвижимостью, и это число отражает реальную силу спроса, с которой стоит считаться при принятии решения о покупке.