Квартиры лидируют: что означают рекордные цифры рынка Кипра в 2025 году

Рынок недвижимости Кипра в Q4 2025: краткий вводный взгляд

Квартиры оказались главным драйвером рынка — и это видно по цифрам. Согласно индексу RICS с KPMG за четвёртый квартал 2025 года, недвижимость Кипра демонстрирует в основном положительную динамику, причём жилой сегмент остаётся в фокусе инвесторов и арендаторов. Мы провели разбор ключевых показателей, региональных различий и практических выводов для покупателей и инвесторов.

В первых двух предложениях: квартиры выросли в цене и в арендных ставках сильнее всех. Это факт, который меня заставляет пересмотреть привычные представления о том, какие активы на Кипре приносят и доход, и ликвидность.

Основные цифры — что говорят данные RICS/KPMG

RICS и KPMG публикуют прозрачные квартальные индексы. Вот самые существенные годовые изменения цен по классам недвижимости:

• Квартиры: +5,03% год к году
• Дома: +4,63% год к году
• Офисы: +4,22% год к году
• Склады: +4,11% год к году
• Ритейл: +0,62% год к году (самый слабый результат)

Что касается арендных ставок, лидируют квартиры с +5,79% годового роста. За ними следуют holiday‑квартиры с +3,39% и офисы с +3,13%. Ритейл снова в хвосте с минимальным приростом +0,43%.

По доходности (yield) значительных перемен не произошло — показатель большинства категорий немного снизился, за исключением квартир, у которых была незначительная прибавка:

• Квартиры: 5,45% (+0,04 п.п.)
• Holiday Apartments: 5,66% (-0,05 п.п.)
• Офисы: 5,58% (-0,06 п.п.)
• Дома: 2,96% (-0,07 п.п.)
• Ритейл: 5,78% (-0,01 п.п.)
• Склады: 4,19% (-0,07 п.п.)

Эти числа показывают доминирование жилого сегмента по сочетанию роста цен и арендной динамики.

Квартиры и holiday‑недвижимость: почему они в фаворе

Мы видим последовательное предпочтение квартир у инвесторов. Причины очевидны и не сводятся к моде.

• Квартиры обеспечивают сочетание ликвидности и более высокой арендной доходности по сравнению с частными домами.
• Туристический поток поддерживает спрос на holiday‑апартаменты: цены на holiday‑квартиры выросли на 4,31%, а арендные ставки добавили +3,39%.
• Для инвесторов, рассчитывающих на краткосрочную сдачу, holiday‑апартаменты дают более высокую гибкость по сравнению с long‑let на обычные квартиры.

Мы считаем, что небольшое, но позитивное изменение yield у квартир (+0,04 п.п.) — это сигнал устойчивого спроса, а не разового скачка цен. Тем не менее цена и доходность работают в паре: рост дохода аренды повышает инвестиционную привлекательность и поддерживает цены.

Региональные различия: Пафос, Ларнака, Лимассол

Данные по округам помогают понять, где именно концентрируется спрос.

• Пафос: самое сильное увеличение стоимости офисов в квартале и наибольший прирост цен на квартиры за год. Важная деталь — в Пафосе же наблюдалось снижение стоимости складов.
• Ларнака: заметный рост по складам и хорошая квартальная динамика апартаментов.
• Лимассол: лидирует по росту цен на дома и показывает единственный ощутимый положительный сдвиг по ритейлу на локальном уровне.

Эта география верна ожиданиям: Пафос активно привлекает инвестиции в жилую и коммерческую недвижимость, Ларнака укрепляет логистический профиль, а Лимассол остаётся центром дорогого сегмента домов и премиальных районов.

Коммерческая недвижимость: офисы растут, ритейл слаб

Коммерческий сегмент в отчёте ведёт себя по-разному.

• Офисы показали рост цен +4,22% и сильный прирост арендных ставок +3,13%, что говорит о спросе на качественные офисные площади.
• Склады добавили +4,11% в год и получили поддержку в Ларнаке, где наблюдается наибольший квартальный прирост по этой категории.
• Ритейл остаётся наименее привлекательным классом: +0,62% по ценам и минимальный рост аренды +0,43%.

Из высказываний экспертов видно, что спрос на качественные офисы формируется под влиянием восстановления экономики и возвращения офисного формата в работающие режимы. RICS отмечает, что рост туристических потоков явно поддерживает holiday‑сегменты, а KPMG подчёркивает устойчивость жилого спроса.

Что это значит для покупателей и инвесторов: практические рекомендации

Мы даём конкретные решения, основанные на данных и нашем опыте работы с международными инвесторами.

• Для тех, кто ищет сочетание роста капитала и дохода от аренды: квартиры являются наиболее сбалансированным вариантом. Рост цен +5,03% и рост арендных ставок +5,79% делают их привлекательными.
• Инвесторам в holiday‑недвижимость стоит смотреть на holiday‑апартаменты, если цель — сезонный доход с высокой заполняемостью. Они поднялись в цене на +4,31%.
• Для институциональных инвесторов и компаний: офисные площади интересны с точки зрения аренды и диверсификации, учитывая рост цен +4,22% и стабильность спроса на качественные локации.
• Покупателям вилл и домов следует учитывать более низкую доходность: дома показывают рост цен +4,63%, но доходность ниже по сравнению с квартирами, поэтому такие инвестиции больше подходят для частного пользования или долгосрочного капитального роста.

Практические шаги перед покупкой:

• Проанализировать микролокацию и структуру спроса: туристическая привлекательность, деловая активность, транспорт.
• Составить прогноз сезонной заполняемости для holiday‑объектов и модель чистого дохода после налогов и расходов на управление.
• Проверить коммунальные расходы и сборы кондоминиума, они съедают доходность.
• Рассчитать сценарии при изменении ставки финансирования, особенно если покупка финансируется ипотекой.

Риски, которых не стоит игнорировать

Рынок выглядит устойчивым, но риски существуют.