Квартальные рекорды: продажи жилья в Дубае и Абу‑Даби удивили рынки в Q3 2025

Быстрый разгон рынка: что случилось в третьем квартале 2025 года

Рынок недвижимости ОАЭ показал сильный рост в третьем квартале 2025 года — и это важно для тех, кто покупает, инвестирует или переезжает в страну. Продажи в Дубае по итогам Q3 составили AED 169 млрд, а Абу‑Даби зафиксировал AED 39 млрд, что стало самым высоким квартальным уровнем в эмирате как минимум с начала 2023 года. Эти цифры говорят о продолжении спроса на жильё, а значительная доля сделок пришлась на проекты на стадии строительства, то есть off‑plan.

Мы рассмотрим, почему рынок растёт, кто получает выгоду, какие финансовые показатели у главных девелоперов и какие риски стоит учитывать покупателям и инвесторам.

Главные цифры и факты по рынку

• Объём сделок в Дубае (Q3 2025): AED 169 млрд, по данным правительства эмирата. Это ниже прошлогоднего или квартального пика во II квартале (AED 184 млрд), но спад объясняют сезонностью — летом активность традиционно снижается.
• Объём сделок в Абу‑Даби (Q3 2025): AED 39 млрд, самый высокий квартальный результат с начала 2023 года, по данным властей.
• Основной драйвер продаж — офф‑план проекты в обоих эмиратах.
• Индекс цен на жильё в Дубае (ValuStrat) достиг 231 пункта в сентябре, что составляет +15% с начала года и +131% с пересчёта от базы 100 в январе 2021.
• Пример цен в Абу‑Даби: двухкомнатные квартиры в среднем продавались за AED 1.8 млн в сентябре, против AED 1.4 млн в конце прошлого года — рост около 29%.

Эти данные указывают на сильный спрос, но есть и признаки перегрева в отдельных сегментах.

Девелоперы: кто выигрывает и почему акции отстают

Третий квартал обещает стать хорошим по прибыли для крупнейших публичных игроков.

• Aldar Properties (Абу‑Даби): прогнозируемая чистая прибыль за Q3 — AED 1.7 млрд, что на 57% больше год‑к‑году по прогнозу аналитиков Sico Bank. За год акции Aldar выросли примерно 24% по состоянию на 7 октября.
• Emaar Properties (Дубай): ожидаемая прибыль Q3 — AED 3.7 млрд, рост 17% год‑к‑году; годовой рост акций составляет около 6%.
• Emaar Development: прогноз Q3 — AED 2.1 млрд, рост 4%; акции выросли примерно 2% в том же периоде.

Финансовые метрики и дивиденды говорят о разной оценке рисков и доходности:

• PE (trailing): Emaar Properties — 7.9, Emaar Development — 6.3, Aldar — 12.
• Дивидендная доходность: Emaar Properties — 7.4%, Emaar Development — 4.9%, Aldar — 2%.

Моё наблюдение: сильные операционные результаты не всегда сразу отражаются в цене акций. Инвесторы в эмитентов могут оценивать риск цикличности доходов по проектам, долговую нагрузку, планы международной экспансии и перспективы ликвидности. Emaar выглядит дешевле по PE и предлагает высокую доходность дивидендов, тогда как Aldar показывает более резкий рост прибыли, но обладает премией по мультипликатору.

Что движет спросом: четыре реальные причины

Мы выделяем несколько конкретных факторов, которые сейчас формируют спрос на недвижимость ОАЭ.

1. Рост населения и миграция. ОАЭ сохраняют положительное сальдо миграции, что повышает спрос на аренду и покупку жилья.
2. Статус безопасной гавани для капитала. В условиях геополитической неопределённости часть инвесторов ищет стабильные юрисдикции, и ОАЭ выглядит привлекательно.
3. Увеличение арендных ставок. Рост аренды подтолкнул часть жильцов к желанию перейти в собственность, особенно если при сравнении месячных платежей аренды и ипотечных выплат покупка кажется более выгодной.
4. Офф‑план предложения. Много крупных проектов продаются ещё на стадии строительства, что привлекает покупателей скидками, рассрочками и гибкими схемами оплаты.

Аналитики также указывают, что ожидаемое сокращение ставок и наличие ликвидности в банках ОАЭ должны поддержать спрос в Q4 и в начале следующего года.

Что это значит для покупателей и инвесторов — практические рекомендации

Мы исходили из фактов и применили практический опыт работы с рынками недвижимости региона. Вот что вы можете учитывать.

• Если вы покупаете с целью проживания:
  • Офф‑план проекты дают преимущества по ценам и платежам, но требуются гарантия застройщика и проверка графика строительства.
  • Смотрите на реальные арендные ставки в районе, чтобы понять альтернативную стоимость владения.
• Если вы инвестируете ради дохода (аренда):
  • Следите за соотношением цены к средней годовой аренде в районе; в центрах Дубая и Абу‑Даби рентабельность может быть ниже, чем в пригородах.
  • Высокая дивидендная доходность Emaar делает её бумаг интересной для доходных инвесторов, но акции не заменяют прямую инвестицию в недвижимость.
• Если вы инвестируете в бумаги девелоперов:
  • Сравнивайте PE, дивидендную доходность и долговую нагрузку. Emaar выглядит дешевле по PE, Aldar демонстрирует более быстрый рост прибыли.
  • Помните, что акции отражают ожидания рынка по будущим результатам и риску — и иногда цена акций отстаёт от реального сектора.
• Финансирование и ставки:
  • Ожидаемое снижение процентных ставок локально может снизить стоимость ипотеки и повысить спрос.
  • Тем не менее, заемщики должны учитывать сценарий повышения ставок на глобальном уровне и возможные колебания валюты.

Мой практический совет: если вы покупаете офф‑план в целях инвестирования, требуйте прозрачности по срокам ввода, штрафным санкциям за задержки и банковским гарантиям. Это уменьшит операционные риски и защитит капитал.

Ценовые тренды: где уже наступило удорожание, а где ждать коррекции

• Дубай: индекс ValuStrat показал 231 пункта в сентябре, это знак того, что цены на жильё в ряде сегментов достигли новых рекордов. При таком росте доступность для местных работников и средне‑классного покупателя снижается.
• Абу‑Даби: на примере двухкомнатных квартир средняя цена выросла с AED 1.4 млн до AED 1.8 млн за девять месяцев, что эквивалентно примерно +29%.