Кредиты на недвижимость: советы для упрощения получения ссуды

В августе 2023 года было объявлено число, иллюстрирующее масштаб проблемы: согласно наблюдательному центру Crédit Logement CSA, количество выданных ипотечных кредитов снизилось на 43,2% по сравнению с предыдущим годом.

"Перспективы рынка кажутся более ясными в ответ на рост прибыльности нового производства. Но восстановление будет медленным и неуверенным, пока доступ к кредиту не будет расширен Банком Франции", подчеркивает наблюдательный центр Crédit Logement CSA. "Теперь нужно накопить сбережения или внести значительный вклад, чтобы заявку на кредит вообще рассмотрели, не говоря уже о ее успешном завершении", - отмечает Элоди Фремон у АФП.

Смягчение условий кредитования

Согласно председателю комиссии по статистике недвижимости Нотариата Парижа, "безумные годы закончились, мы переходим к другой парадигме в сфере недвижимости". За полтора года ставки выросли вчетверо и в ближайшее время могут достигнуть отметки в 5%. Неужели машина застряла навсегда? Это беспокоит некоторых профессионалов в сфере недвижимости. Вопрос становится все более политическим.

Под давлением, чтобы возродить сделки, правительство вынуждено реагировать. Министерство финансов может смягчить условия кредитования, заявил воскресенье 24 сентября на France info председатель комиссии по законодательству Национального собрания Саша Улие. Министр Брюно Ле Мер, которому об этом рассказал Саша Улие, "заявил о том, что рассмотрит это предложение", - сообщил депутат от Виенны. По мнению Саши Улие, возможными вариантами будут "смягчение некоторых условий, либо ставки (максимального задолженности) в 35%, либо имеющихся исключений".

Критерии кредитования

В своем решении от 29 сентября 2021 года Высший совет по финансовой стабильности (HSCF) установил два критерия, которые кредитные учреждения применяют в отношении ипотечного кредитования с 1 января 2022 года: уровень задолженности заемщиков, включая стоимость страхования кредита, не должен превышать 35% от его доходов, а срок кредита не должен превышать 25 лет.

Министерство подчеркнуло, что Брюно Ле Мер на прошлой неделе "встречался с представителями Федерации французских банков (FBF), чтобы обсудить этот вопрос". В этой связи "они были особенно призваны использовать все гибкости, которые уже существуют и которые уже были смягчены несколько месяцев назад". В июне 2023 года HCSF повысил долю ипотечных кредитов, по которым банки могут применять свои собственные критерии. Однако некоторые профессионалы считают, что это недостаточная мера.

Варианты смягчения условий

Каролина Арнуль, генеральный директор CAFPI, лидера рынка кредитных брокеров, напоминает в своем заявлении, что "тогда, минимальные смягчения заключались в использовании 20% исключительных возможностей, предоставленных банкам на протяжении трех последовательных кварталов вместо одного, а также в повышении исключительных возможностей с 4% до 6% для арендных проектов или вторичного жилья и ничего больше". Каролина Арнуль хотела бы, чтобы "был проведен обзор с учетом оставшейся суммы на жизнь, а не только уровня задолженности". Остаток на жизнь - это сумма, оставшаяся в кармане после выплаты ежемесячного платежа по ипотечному кредиту.

Обратившись в L'Express, Сандрин Аллонье, пресс-секретарь Vousfinancer, перечисляет два возможных варианта для смягчения условий предоставления кредитов: увеличение срока кредита свыше максимального предела в 25 лет, хотя эта мера "не входит в планы", а также увеличение уровня задолженности "для тех, у кого есть средства". Чтобы иллюстрировать текущую ситуацию, Сандрин Аллонье приводит пример, приведенный Авторитетом по контролю и регулированию (ACPR), связанному с Банком Франции, в его статистике, опубликованной в июне прошлого года. Так, теоретический уровень задолженности пары с ежемесячным доходом в 4000 евро вырос с 34,5% в 2021 году до 45,4% летом 2023 года и, возможно, достигнет 47,4% к концу года. Эта пара, превысившая предельное значение в 35%, не смогла бы получить кредит. По данным АПКР, уровень затрат, то есть отношение ежемесячного платежа по ипотечному кредиту к доступному доходу семьи, составлял 30,5% в марте 2023 года. "Этот уровень давно колеблется около 30%, что означает, что заемщики не хотят брать кредиты свыше 30%", - отмечает Сандрин Аллонье.

Попытки регулирования

Представитель Vousfinancer также напоминает, что такие высокие ставки по ипотечным кредитам уже существовали в 2008 году, "но тогда банки выдавали кредиты без необходимости первоначального взноса и на срок до 30 лет". Власти уже пытались остановить отрицательную спираль. Сандрин Аллонье указывает, что "одним из первых эффективных мер" по разблокированию предоставления кредитов было "месячное регулирование пороговой процентной ставки". Это месячное регулирование, действующее с 1 февраля 2023 года, "помогло избежать полного блокирования доступа к финансированию, но привело к росту процентных ставок по кредитам"."С введением месячной процентной ставки, позволяющей банкам покрыть свои затраты на рефинансирование, удалось избежать полного блокирования доступа к финансированию", - отмечает также CAFPI. "Эффект месячной процентной ставки не соответствовал ожиданиям в отношении объема производства, регулярное повышение процентных ставок Европейского центрального банка (ЕЦБ) помешало быстрому росту прибыльности нового производства", - отмечает наблюдательный центр Crédit Logement CSA. Однако он сообщает хорошую новость: "деятельность на рынке кредитов оживилась сильнее, чем обычно, в этом летом"."Окончание систематического роста процентных ставок позволяет банкам смягчить свою политику предоставления кредитов, возвращаясь к удовлетворительным маржам, они постепенно возвращаются на рынок, чтобы широко распространять кредиты", - радуется Каролина Арнуль, генеральный директор CAFPI.

Сандрин Аллонье также отмечает, что "несколько национальных банков и несколько региональных банков вновь начали выдавать кредиты с середины сентября", хотя некоторые предпочитают "лучших клиентов". Несколько тусклых прояснений в пейзаже, который останется мрачным еще некоторое время."