Крах цен на жилье в Греции: Перегретая экономика и высокая инфляция создают предпосылки для новой ценовой бомбы на недвижимость?

Следует ли ожидать еще одного пузыря на рынке недвижимости из-за перегретой экономики и высокой инфляции? Греческий рынок жилья выдержал два обвала цен на жилье с 2008 года. За последние пять лет цены на жилье стремительно росли благодаря сильному экономическому росту и низким процентным ставкам. Согласно последним данным, цены выросли на 11,2% в третьем квартале 2022 года. Однако с ростом стоимости энергоресурсов и процентных ставок на кредиты растут затраты на заемные средства. Готовится ли к разрыву пузырь на рынке недвижимости Греции? В этой статье мы рассмотрим исторические и недавние данные, а также факторы, влияющие на цены на жилье, чтобы предсказать, находится ли Греция на пороге обвала цен на жилье.

Что такое обвал цен на жилье?

Как и многие другие активы, недвижимость подвержена циклу бума и спада. Пузырь на рынке жилья возникает, когда цены на жилье стремительно растут и превышают свою реальную стоимость. Цены на жилье обычно растут из-за низких процентных ставок по ипотеке и улучшения условий проживания, что создает спрос, превышающий предложение на рынке. Когда цены на жилье продолжают расти до неустойчивых уровней, а спрос снижается, пузырь может лопнуть, что приведет к падению стоимости недвижимости. Состояние, когда цены на жилье падают после стремительного роста, часто называют обвалом рынка недвижимости.

На обвал цен на жилье оказывают влияние несколько факторов.

Ставки по ипотеке могут повыситься из-за повышения процентных ставок центральным банком. Если владельцы жилья не могут погасить новые, более высокие ипотечные платежи, они могут столкнуться с проблемами выплаты ипотеки. Это увеличит количество доступного жилья на рынке для продажи. Уменьшение доходов домохозяйств из-за инфляционных давлений или потери работы во время рецессий также может снизить спрос на жилье.

История обвалов цен на жилье в Греции.

Согласно Global Property Guide, пузырь на рынке недвижимости Греции привел к стремительному росту цен на жилье в начале 2000-х годов. В частности, цены на дома у моря ежегодно повышались на 30-40% в 2004 году. Пузырь на рынке жилья в Греции лопнул в 2008 году, когда мировой финансовый кризис 2007-2008 года ударил по экономике страны и началась длительная рецессия, которая продолжалась до 2017 года.

До 2007 года экономический рост Греции был обусловлен сильным внутренним спросом, стимулированным государственными и частными займами.

В то же время доходы не удерживались затратами правительства. В результате возникли значительные дефициты и исторически высокий государственный долг, который привел к кризису государственного долга, как указывает Банк Греции, центральный банк страны, в своем докладе "Хроника Великого Кризиса - Банк Греции 2008-2013 годы".

Экономика Греции ухудшилась и официально вступила в рецессию в 2009 году.

Валовый внутренний продукт (ВВП) страны снизился на 3,2%, дефицит вырос до 15,7% ВВП, а государственный долг составил 129,7% ВВП. С 2009 по 2013 год экономика Греции записывала отрицательный рост, с наиболее резким сокращением в 2011 году на 10,15%, согласно данным Macrotrends. Экономика кратковременно восстановилась в 2014 году, затем вернулась к отрицательному росту в 2015-2016 годах и вышла из рецессии в 2017 году.

С 2010 года по второй квартал 2022 года рынок жилья в Греции зафиксировал снижение цен на жилье на 22,5% - самое резкое падение среди 24 стран-членов Европейского союза, согласно данным Eurostat, статистическому управлению ЕС.

Цены на жилье в Греции начали восстанавливаться в 2017 году, при этом годовая динамика снижения цен снизилась в среднем до 1% по сравнению с среднегодовым снижением в 2,6% в 2016 году, согласно Банку Греции.

В последующие годы цены на жилую недвижимость в Греции продолжали расти, с среднегодовым ростом в 1,8% в 2018 году, подскочив до 7,2% в 2019 году.

Рост цен на жилье в Греции замедлился до годовой ставки в 4,2% в 2020 году во время пандемии Covid-19. Однако в 2021 году он ускорился до годовой ставки в 7,1%.

Факторы, влияющие на цены на жилье в Греции.

В 2022 году цены на жилье на рынке недвижимости Греции продолжали стремительно расти с годовой ставкой в 11,2% в третьем квартале, по сравнению с ростом в 9,8% по сравнению с первым кварталом 2022 года. Согласно Alpha Bank, реальный годовой рост инвестиций в жилье составил 18,6% в первом квартале 2022 года. Цены на недвижимость на рынке жилья в Греции выросли на 20% с 2018 года - начала восстановления - по 2021 год, частично компенсируя убытки от длительной рецессии с 2009 по 2017 годы, показал банк в своем отчете.

Стремительный рост цен на жилую недвижимость происходит на фоне борьбы Греции, как и всех европейских стран, с растущей инфляцией и высокими процентными ставками.

Несмотря на положительные сигналы, существуют факторы, которые могут повлиять на направление цен на жилье в Греции.

Негативное влияние от войны в Украине.

Война на Украине может повлиять на рынок недвижимости Греции, увеличивая стоимость строительных материалов. Цены на строительные материалы выросли на годовую ставку 11%, а средний рост за первые четыре месяца составил 9,4%, согласно ELSTAT. Другим фактором является возможное отсрочивание инвестиционных проектов и прямых иностранных инвестиций, что может сократить предложение жилья в среднесрочной перспективе, добавил банк.

Замедление экономического роста.

Европейская комиссия в своем осеннем экономическом прогнозе прогнозирует существенное замедление роста ВВП Греции до 1% в 2023 году по причине снижения экономической активности и роста инфляционного давления. "Ожидается, что домохозяйства будут адаптировать свои решения о потреблении к более высоким ценам и сопутствующему снижению реальных доходов. В условиях высокой неопределенности, ужесточения финансовых условий, растущих затрат на производство и замедления спроса, рост инвестиций, вероятно, замедлится, но продолжит поддерживаться Планом восстановления и устойчивости", - говорится в отчете.

Высокие затраты на заемные средства.

Высокие процентные ставки могут повлиять на спрос на жилую недвижимость в Греции. Европейский центральный банк (ЕЦБ) провел три повышения ставок с начала процесса ужесточения в июле, повысив ставку до 2% в ноябре с 0,50% в июле 2022 года. Ставка по ипотеке в Греции была повышена до 4% в октябре 2022 года с 3,01% в августе 2022 года, объявил Банк Греции 2 декабря. 14 ноября группа ABN-Amro ожидала, что ЕЦБ будет продолжать повышать ставки до 2,5% в первом квартале 2023 года, чтобы снизить инфляцию. Предполагается, что центральный банк начнет снижать ставки в конце 2023 года.

Прогнозы рынка недвижимости Греции на 2023 год и далее.

Будет ли греческий рынок недвижимости подвержен следующему спаду в следующем году? Рост цен на жилье в Греции должен замедлиться в 2023 году после пяти лет стремительного роста, согласно службе недвижимости The Greek Guru. Ссылаясь на Теодороса Митракоса, бывшего заместителя председателя Банка Греции, The Greek Guru отметил 2 ноября, что цены на жилье могут продолжать расти, но с меньшей скоростью в следующих кварталах из-за растущей процентной ставки и сокращения доходов домохозяйств. Ожидается, что доходы домохозяйств в Греции после вычета налогов снизятся на 20% к 2024 году, и только часть этой суммы будет компенсирована повышением заработной платы, указал Митракос в отчете.

14 декабря прогноз Trading Economics показал, что индекс цен на жилье в Греции может колебаться в районе 80,00 пунктов в 2023 году, немного повышаясь по сравнению с ожидаемыми 78,00 пунктами к концу четвертого квартала 2022 года.

Заключительные мысли о возможном обвале цен на жилье в Греции. Аналитики в этой статье предполагают, что инфляционное давление и высокие затраты на заемные средства могут замедлить темп роста цен на жилье в Греции. Однако они не указывают, что обвал цен на жилье в Греции неизбежен. При рассмотрении вопроса о инвестициях в греческий рынок недвижимости следует провести собственное ис