Кондоминиумы под ударом: разрешения на строительство в Таиланде рухнули на 71%

Следствия для рынка:

• Увеличение доли арендаторов, особенно среди молодёжи.
• Давление на объём продаж первичного рынка, что побуждает застройщиков внедрять гибкие схемы.
• Рост интереса к моделям rent-to-own и другим схемам отсроченного выкупа.

Как меняются бизнес-модели у застройщиков

В условиях замедления многие компании перестраивают стратегию. Мы фиксируем несколько направлений:

• Продажа активов с EIA (оценкой воздействия на окружающую среду) для получения ликвидности.
• Поиск совместных инвесторов и СП для распределения риска.
• Переход к управлению портфелями — девелоперы начинают рассматривать себя как операторы и менеджеры активов, а не только как строители.
• Внедрение схем аренда-с-правом-выкупа (rent-to-own) для привлечения клиентов, которые не готовы брать ипотеку сейчас.

Эти изменения говорят о том, что застройщики не отказываются от рынка окончательно; они адаптируются, чтобы пережить период снижения спроса. Крупные игроки с сильной балансой имеют преимущество — они могут выдерживать более длительную паузу и сохранять долю рынка.

Государственная поддержка: насколько она помогает

Правительство продлило ряд мер поддержки, которые упрощают покупку жилья:

• Снижение сборов за регистрацию сделки и ипотеки до 0,01% до 30 июня 2027 года.
• Смягчение контроля коэффициента Loan-to-Value (LTV) до 30 июня 2027 года.

Эти меры сокращают издержки покупки и облегчают доступ к кредитам. Ассоциация оценивает влияние как «низкозатратное» и при этом дающее большой экономический эффект, так как рынок недвижимости формирует 7–8% ВВП Таиланда и оказывает мультипликативное влияние на сотни отраслей.

Однако мы должны быть честными: льготы облегчают транзакции, но не устраняют основной проблемы — слабой покупательной способности и глобальной неопределённости. Продление LTV и снижение сборов на регистрацию снизят порог, но не вернут спрос сверху без восстановления доверия.

Что это значит для покупателей, инвесторов и экспатов

Для каждого сегмента рынка последствия различаются. Вот практические выводы, которые я даю после анализа данных и комментариев лидеров отрасли.

Покупатели жилья для жизни:

• Если вы ищете жильё до 3 млн бат, рынок оставляет возможности — кредиты и сделки в этом сегменте пока активны.
• Если вы рассчитывали на покупку в верхнем сегменте (от 7,51 млн бат и выше), будьте готовы к более медленному рынку и возможным скидкам со стороны продавцов.

Инвесторы (аренда и перепродажа):

• Новые кондоминиумы станут редкостью: в этом году ожидаются лишь 17 000–20 000 новых единиц. Ограничение предложения может поддержать некоторые районы, но риск неликвидности остаётся.
• Ориентируйтесь на проекты с прозрачной историей продаж, сильной финансовой позицией застройщика и локации с реальным спросом — туристические центры, деловые районы, универсальные узлы.

Экспаты и иностранные покупатели:

• Покупка через свободную долю (freehold) в городах как Бангкок и на побережьях требует проверки уровня предложения и перспектив аренды.
• Рассмотрите варианты долгосрочной аренды или rent-to-own, если вы не уверены в длительной привязке к стране.

Риски и сценарии развития

Мы видим несколько сценариев на ближайшие 12–24 месяца:

• Умеренно негативный: продолжение слабого роста ВВП — правительство поддерживает рынок льготами, но спрос остаётся слабым. Некоторые малые застройщики покидают рынок. Крупные держатся.
• Шоковый: геополитические или глобальные финансовые потрясения усиливают давление на расходы и кредиты — быстрый спад в первичном рынке и рост дефолтов.
• Восстановление спроса: улучшение глобальной конъюнктуры и рост доходов вернёт доверие покупателей, но это маловероятно в ближайшие 12 месяцев по оценкам экспертов.

Ключевые риски, о которых мы говорим:

• «Самоотказ» покупателей, который трудно исправить денежными стимулами.
• Ухудшение ликвидности у малых застройщиков.
• Давление на маржу из-за роста затрат на строительство и логистику.

Практические советы: как действовать сейчас

• Для покупателей: оцените свою способность к обслуживанию кредита при снижении доходов, не ориентируйтесь только на сниженные первоначальные ставки.
• Для инвесторов: концентрируйтесь на проектах от лидеров рынка с прозрачными финансами и историей выполнения обязательств.
• Для застройщиков и партнёров: рассмотрите совместные проекты и диверсификацию бизнеса в сторону управления активами и операций аренды.

Frequently Asked Questions

Вопрос: Что означает падение разрешений на строительство на 50% для цен на жильё?

Ответ: Падение разрешений ограничивает будущий приток предложения, что теоретически поддерживает цены. Но в кратком периоде слабый спрос и «самоотказ» покупателей могут давить на цены, особенно в премиум-сегменте.

Вопрос: Безопасно ли сейчас покупать кондоминиум в Бангкоке для сдачи в аренду?

Ответ: Риски выросли. Если вы ориентируетесь на доход от краткосрочной аренды в туристических районах, проверьте текущие показатели турпотока и спроса. Более безопасна покупка у крупных застройщиков с проверенной сдачей в аренду.

Вопрос: Помогут ли продлённые меры правительства (LTV, снижение пошлин) оживить рынок?

Ответ: Они снижают транзакционные издержки и облегчают доступ к кредитам, но не решают проблему слабой покупательной способности. Меры дают краткосрочную поддержку, но устойчивый рост требует улучшения экономики.

Вопрос: Что означает для меня «rent-to-own» и стоит ли рассматривать такую схему?

Ответ: Rent-to-own даёт возможность заехать в жильё сразу и накопить право выкупа постепенно. Это подходит тем, кто не хочет сейчас брать ипотеку или не проходит по банковским требованиям. Проверьте юридические условия и обстоятельства выкупа заранее.

Мы наблюдаем этап, когда рынок недвижимости Таиланда перестраивается под новый уровень спроса и глобальной неопределённости. Практический вывод для тех, кто рассматривает покупку или инвестицию: ориентируйтесь на реальные показатели спроса и финансовую устойчивость контрагентов, помните о том, что ожидаемые новые запуски кондоминиумов в этом году составляют порядка 17 000–20 000 единиц, а правительственные льготы действуют до 30 июня 2027 года — это может влиять на сроки сделок и решения о входе в рынок.