Кипр готовит жёсткие ограничения для покупателей из третьих стран

Что происходит и почему это важно для недвижимости Кипра

Парламент Кипра готов начать обсуждение законопроектов, которые радикально ужесточают правила покупки недвижимости иностранцами из третьих стран. В первые строки этого события попадает ключевое количество сделок: в 2025 году третьи страны обеспечили 4 809 контрактов на продажу, что составляет 26,5% от общего числа. Мы считаем это сигналом к пересмотру стратегий для покупателей, инвесторов и девелоперов, заинтересованных в недвижимости Кипра.

Два законопроекта, подготовленные генеральным секретарём партии АКЕЛ Стефаносом Стефану, будут рассматриваться в комитете по внутренним делам парламента. Инициатива направлена на ограничение масштабных закупок и закрытие лазеек, позволяющих обходить существующие запреты через корпоративные структуры.

Быстрый вывод для читателя

• Если вы покупаете недвижимость Кипра как гражданин третьей страны, готовьтесь к новым ограничениям.
• Если вы используете компании для приобретения нескольких объектов, эта схема под угрозой.
• Если вы инвестор, нужно получить юридическую проверку структуры владения и следить за ходом обсуждения в парламенте.

Основные положения предлагаемых законов

Проекты содержат набор конкретных мер, которые меняют правила доступа к рынку недвижимости для иностранных лиц и компаний под контролем иностранных лиц.

• Запрет на покупку лесной и сельскохозяйственной земли иностранцами.
• Запрет на приобретение собственности, расположенной возле линии прекращения огня.
• Иностранцу разрешается купить только одну жилую недвижимость - либо квартиру, либо дом. Законопроект уточняет этот принцип и закрывает возможность покупать несколько объектов через фирмы.
• Компании, контролируемые иностранцами, будут приравнены к иностранцам по закону. Это относится к компаниям, зарегистрированным на Кипре или в ЕС, где конечный контроль находится у лиц из третьих стран.
• Вводятся пороговые значения площади, при которых согласование Совета министров не требуется:
  • одна квартира или один дом до 200 кв. м;
  • один офис до 300 кв. м.

Законопроекты вносят изменения в Transfer and Mortgage of Immovable Property Law, чтобы Департамент земель и съёмок не мог согласовывать передачу или регистрировать договоры продажи, если к сделке применимы ограничения Acquisition of Immovable Property (Aliens) Law.

Что меняется для корпоративных покупок и прозрачности владельцев

Ключевой элемент — новая, более широкая трактовка понятия «компания под контролем иностранцев». Законопроект привязывает это к определению выгодоприобретателя в соответствии с антимонопольным и антиотмывочным законодательством. Иными словами, если конечный выгодоприобретатель является гражданином третьей страны, компания будет рассматриваться как иностранная.

Это закрывает текущую практику, когда покупатели используют местные или европейские юрлица для обхода ограничений. Департамент земель и съёмок получит право отклонять регистрацию таких сделок, если бенефициарные владельцы не соответствуют требованиям.

Практические последствия

• Транзакции через подставные компании станут рискованными и скорее всего будут отвергаться регистром. Это увеличит роль due diligence и проверок бенефициарных владельцев.
• Нужна будет прозрачность собственности и реальные доказательства национальности или резидентства конечных владельцев.
• Девелоперы, рассчитывавшие на многократные продажи одной группе инвесторов через разные компании, будут вынуждены менять маркетинговую стратегию.

Как это повлияет на рынок и цены — наша оценка

Мы ожидаем неоднородного эффекта, зависящего от сегмента и типа покупателей.

• Сегмент продаж иностранцам, особенно в премиуме и участках земли, может получить удар по спросу. Ограничение покупки земли и запрет на приобретение сельскохозяйственных и лесных участков сокращает предложение объектов, доступных для иностранцев.
• Пороговые значения площади делают более привлекательными сконцентрированные предложения малой и средней жилой площади, где иностранцы смогут покупать легально без одобрения Совета министров.
• Вероятно повышение спроса на объекты до 200 кв. м и на офисы до 300 кв. м, поскольку они не требуют дополнительного согласования.
• Девелоперы и продавцы могут сместить продуктовую линейку в сторону «подвластных лимитам» объектов: меньшие квартиры, компактные виллы и небольшие офисные помещения.

Риски для рынка:

• Снижение числа сделок с иностранцами может привести к краткосрочному падению спроса и давлению на цены в определённых локациях.
• Увеличение транзакционных затрат на юридические проверки и соответствие требованиям прозрачности.
• Девелоперские проекты, ориентированные на покупателей из третьих стран, могут столкнуться с проблемой окупаемости, если доля таких покупателей была значительной.

Что это значит для конкретных групп участников рынка

Я разделю последствия по ключевым группам, чтобы читателю было проще сориентироваться.

Покупатели из третьих стран:

• Вам придётся планировать покупку с учётом лимитов: 1 жилой объект до 200 кв. м или 1 офис до 300 кв. м без одобрения Совета министров.
• Если вы владеете или контролируете компании, зарегистрированные на Кипре или в ЕС, но с конечными бенефициарами из третьих стран, такие компании будут считаться иностранными.
• Не забудьте подготовить документы, подтверждающие структуру собственности и личную идентификацию бенефициаров.

Европейские и кипрские граждане, резиденты:

• Эти ограничения направлены на третьи страны, поэтому покупатели из ЕС сохранивают более гибкие возможности.