Каждая пятая заявка на краткосрочную аренду в Испании отклонена — что это значит для инвесторов

NRUA изменил правила игры: кратко и сразу

Рынок недвижимости Испании столкнулся с новой реальностью: с 1 июля 2023 года арендаторы и инвесторы, которые сдают жильё туристам, обязаны получать Уникальный регистрационный номер аренды (NRUA). Без этого кода объект нельзя размещать на цифровых платформах с финансовыми транзакциями. По данным регистрационной службы, на 8 января в реестр поступило 400 362 заявок, из которых 299 754 получили окончательный код, ещё 16 581 — временный, а 84 250 заявок были отклонены. Это значит, что каждая пятая поданная заявка была отклонена.

Мы считаем, что эти цифры меняют условия игры для собственников и инвесторов в сфере краткосрочной аренды. Новая система вводит обязательную верификацию, сокращает тёмные схемы и одновременно создаёт новые операционные риски для тех, кто не подготовился.

Что такое NRUA и зачем он нужен

NRUA — это национальный идентификатор для объектов краткосрочной аренды: туристических апартаментов, краткосрочной аренды жилья и посуточной сдачи комнат. Цели регистрации:

• обеспечить контроль и мониторинг деятельности на рынке краткосрочной аренды;
• исключить мошенничество и защитить права потребителей, чтобы туристы могли проверить легальность предложения;
• помочь автономным сообществам и муниципалитетам применять свои правила и ограничения.

Регистрация не имеет единого срока подачи — теоретически владелец может подать заявление в любой момент, но без NRUA размещение на платформах, принимающих платежи, запрещено.

Статистика по типам и регионам: кто подаёт и кто отказывается

Данные регистрационной службы дают чёткую картину, кто оказался в зоне наибольшего контроля:

• Всего заявок: 400 362
• Окончательно одобрено: 299 754
• Временные коды: 16 581
• Отклонено: 84 250 (то есть 21 из 100 заявок)

По категориям:

• Туристическое размещение: 289 754 заявок — 72% от общего числа;
• Краткосрочная аренда (целиком): 58 902 — 14,7%;
• Сдача комнат: 12,9% (включая 22 031 туристических комнат и 29 675 нетуристических).

По автономным сообществам и провинциям активности сильно различаются. Лидеры по поданным заявкам:

• Андалусия: более 90 000 заявок; 66 643 окончательных кодов; около 2 900 временных; 21 294 отказа.
• Каталония: 74 191 заявка; 58 446 окончательных кодов.
• Валенсийское сообщество: крупное число заявок и второй по числу отклонённых заявок — 14 138 отказов.

По провинциям:

• Малага: более 36 000 окончательных кодов; 10 327 отказов.
• Аликанте: 35 916 одобренных; 8 309 отказов.
• Барселона: 30 092 окончательных кодов; 6 709 отказов.
• Мадрид: 18 899 авторизованных единиц.
• Лас-Пальмас-де-Гран-Канария: 20 962.
• Санта-Крус-де-Тенерифе: 17 693.
• Балеарские острова: 16 672.

Внизу рейтинга — Экстремадура с менее чем 1 000 окончательных кодов и автономные города Сеута (20) и Мелилья (7).

Эти региональные цифры говорят о том, что контроль сосредоточен там, где спрос на туристическое жильё традиционно высок: побережья и крупные города.

Почему заявки отклоняют: главные причины и юридические основания

Регистраторы систематизировали причины отказов. Основные из них:

• отсутствие действующей лицензии на туристическое жильё;
• отсутствие согласия сообщества собственников (в Испании требуется одобрение 3/5 владельцев для изменения использования помещений на туристическую аренду);
• объект классифицирован как социальное или защищённое жильё, которое разрешено только для постоянного проживания;
• заявление подано лицом, не являющимся собственником;
• ошибки в регистрации объекта, неточная кадастровая ссылка или неполный адрес;
• непредставление обязательных документов по требованию регистратора (например, туристической лицензии или ответственной декларации);
• отсутствие решения сообщества собственников по вопросу туристической аренды.

Кроме того, в последние месяцы регистраторы получили множество апелляций против отказов, и администрация отмечает, что в большинстве случаев апелляции удовлетворяют в пользу регистраторов.

Практические риски для владельцев и инвесторов

Мы выделяем несколько ключевых рисков, которые должны учитывать собственники и зарубежные инвесторы в недвижимости Испании:

• Операционный риск: объект без NRUA нельзя законно предлагать на платформах, принимающих платежи. Это значит прямую потерю дохода для тех, кто полагается на объявления на Booking, Airbnb и аналогичных сервисах.
• Юридический риск: отсутствие лицензии или несоблюдение правил сообщества собственников может привести к штрафам и запрету на использование жилья в туристических целях.
• Рыночный риск: ужесточение контроля может сократить предложение краткосрочной аренды в популярных зонах, что в среднесрочной перспективе повлияет на доходность и арендные ставки. Но эффект будет неоднородным — в ряде районов предложение упадёт сильнее.
• Риск ликвидности при продаже: покупатели учтут наличие NRUA и соответствующих документов; объект без кода будет стоить дешевле и продаваться дольше.

Если вы рассматриваете инвестиции в краткосрочную аренду, вам нужно пересчитать доходность, принимая во внимание вероятность отказа и дополнительные расходы на приведение объекта в соответствие.

Как подготовить заявку и снизить шанс отказа

Снижение вероятности отклонения начинается с базовой проверки документов и соответствия требованиям автономного сообщества. Обязательные сведения и документы, которые должны сопровождать заявку:

• кадастровая справка и точная кадастровая ссылка;
• полный адрес объекта;
• модель аренды (целиком или по комнатам);
• максимальная вместимость;
• лицензия туристического жилья, если это применимо;
• ответственная декларация, подтверждающая, что объект соответствует требованиям автономного сообщества;
• документы, подтверждающие право собственности или полномочия заявителя.

Практические советы, которые мы даём инвесторам и управляющим:

• Проверьте статус жилья в кадастре и не полагайтесь только на старые документы продавца.
• Получите письменное подтверждение от сообщества собственников о разрешении на туристическую аренду или проконсультируйтесь с юристом по жилищному праву до подачи заявления.
• Убедитесь, что объект не относится к защищённому жилищному фонду; если относится, скорее всего NRUA не дадут.
• Сотрудничайте с профессиональными регистраторами и адвокатами в регионе: требования автономий различаются, и шаблонные решения не всегда работают.
• Если вы управляете портфелем нескольких объектов, заведите контрольный реестр статусов NRUA, дат подачи, запросов регистраторов и апелляций.

Что это значит для рынка аренды и цен

Регистрация и последующие отказы могут изменить динамику рынка:

• Сокращение предложения в популярных туристических районах может привести к росту краткосрочных цен и увеличению спроса на альтернативные варианты, например долгосрочную аренду.
• Владельцы, которые не прошли регистрацию, могут переключиться на нелегальные каналы, что увеличит риски и давление на регуляторов.
• Операторы профессиональной краткосрочной аренды с корректной документацией получат конкурентное преимущество, так как им будет проще присутствовать на платформах и строить долгосрочные отношения с гостями.

В нашей оценке, рыночные эффекты будут заметны в прибрежных провинциях с высокой долей туристических апартаментов, таких как Малага и Аликанте, где уже фиксируются тысячи отказов.

Мнения регистраторов и реакция властей

Новый декан Коллегии регистраторов, Росарио Хименес, заняла пост 2 декабря и публично защитила введение NRUA, назвав реестр успешным итогом интенсивной работы. По её словам, NRUA даёт больший контроль за краткосрочной арендой и обеспечивает, что туристические услуги предоставляют легитимные собственники.