Какие налоги нужно уплатить при продаже жилья?

Продажа дома связана с оплатой нескольких налогов, которые уменьшат сумму денег, которую вы получите от операции. Важно знать, какие налоги нужно платить, потому что невыполнение этого обязанности влечет наложение штрафов. Так что лучше оплатить справедливую сумму вовремя.

В этой статье можно найти информацию обо всех налогах и расходах, с которыми продавец дома должен столкнуться. Некоторые концепции зависят от стоимости недвижимости, но есть и другие дополнительные элементы, которые не зависят от суммы продажи.

Постоянные расходы при продаже дома:

• Комиссия агентстванедвижимости: агентства, в зависимости от стоимости продажи и услуг, предлагаемых клиенту, берут процент от цены продажи. Комиссия обычно составляет около 5%, но может варьироваться от 3% до 7%, и даже больше для роскошных домов. К сумме необходимо добавить 21% НДС.
• Нотариус: В большинстве случаев происходит то, что кажется странным. Хотя статья 1455 Гражданского кодекса гласит: "Расходы на оформление документов находятся за счет продавца, а расходы на первую копию и последующие после продажи - за счет покупателя, если не установлено иное соглашение". Но обычно это "если не установлено иное соглашение" и происходит. Покупатель и продавец обычно соглашаются, что "Все расходы, связанные с продажей, будут оплачены покупателем, за исключением муниципального налога на увеличение стоимости земли, который будет оплачен продавцом". Таким образом, оплатить или не оплатить часть расходов на нотариуса на практике является редкостью.
• Ипотека: если продаваемый вами дом имеет ипотеку, важно выполнить очень важную процедуру - ее погашение. Когда банк предоставит вам соответствующий документ (удостоверение о задолженности), вам необходимо зарегистрировать ее. Хотя этот второй шаг очень важен, иногда его пропускают. Если ипотека не будет отменена в реестре, собственность все равно будет отображаться (например, в простой записи), с указанием ипотечной нагрузки.
• Энергетический сертификат: для продажи дома необходимо предоставить энергетический сертификат. Хотя на рынке существуют различные тарифы, цена в зависимости от типа недвижимости может варьироваться от 50 до 200 евро. Сертификат энергетической эффективности действительный в течение десяти лет.

Какие налоги необходимо заплатить при продаже жилого помещения?

Перейдем к разделу о налогах. Если стороны не достигли другого соглашения, продавец недвижимости должен заплатить следующие налоги: подоходный налог на физических лиц (IRPF), налог на недвижимость (IBI) и муниципальный налог на увеличение стоимости земли (IIVTNU).

1. Муниципальный налог на увеличение стоимости земли

Должен быть выплачен в случае передачи собственности земельного участка. При этом учитывается увеличение стоимости земли на момент передачи, происходящее в течение максимального 20-летнего периода владения. Муниципальный налог на увеличение стоимости земли должен быть уплачен всегда, когда собственность меняет владельца, будь то покупка, наследство или обмен. Стоит отметить исключение в случае дарения, когда налог на увеличение стоимости земли платит получатель недвижимости. Очень важно: налог на увеличение стоимости земли должен быть уплачен в течение первых 30 рабочих дней с момента смены собственника. Для расчета налоговой базы муниципального налога на увеличение стоимости земли необходимо вычесть из стоимости передачи (цены продажи) стоимость приобретения (цены покупки или объявленной стоимости в налоге на наследование).

2. Подоходный налог на физических лиц (IRPF)

Уплачивается в налоговую службу и рассчитывается на основе капитальных доходов, как с этой операции, так и с любой другой экономической деятельности. Как рассчитывается подоходный налог на физических лиц, который облагает продажу квартиры? Капитальный доход считается существующим, если благодаря продаже имеется экономическая выгода. Если цена продажи выше цены при покупке недвижимости, налоговая служба считает, что имеется прибыль, и, следовательно, это деньги, которые подлежат налогообложению подоходным налогом в годовой налоговой декларации, согласно определенным критериям. Для расчета дохода нужно учесть следующие факторы:

• Стоимость недвижимости: цена покупки должна быть увеличена с учетом затрат на улучшение и реконструкцию жилья и налогов. Все это приводит к увеличению стоимости недвижимости.
• К этой сумме нужно вычесть амортизацию и, если присутствовали налоговые льготы за сдачу жилья в аренду. Также нужно учесть налоги и расходы, которые были оплачены при продаже недвижимости (например, погашение ипотеки, гонорары агентствнедвижимости и т. д.)

Если после всего вышеперечисленного имеется капитальный доход, применяется подоходный налог. Процент зависит от прибыли:

• До 6000 евро применяется подоходный налог в размере 19%.
• От 6000 до 50000 евро, налог составляет 21%.
• От 50000 до 200000 евро, подоходный налог составляет 23%.
• Свыше 200000 евро, налог в размере 26%.

Когда и как платится подоходный налог? Подоходный налог рассчитывается каждый год в налоговой декларации, исходя из полученных доходов - любого типа - в предыдущем году. Кампания по подаче налоговых деклараций начинается в начале апреля, когда вы можете запросить проект декларации, чтобы проверить данные или внести необходимые изменения. Срок подачи налоговой декларации и оплаты налогов заканчивается в конце июня.

Исключения при уплате подоходного налога после продажи жилого помещения:

Не все продажи квартир с прибылью влекут удержание подоходного налога, так как некоторых это не касается в зависимости от их обстоятельств и того, являлась ли жилплощадь их постоянным местом жительства или вторичным жильем. Ознакомьтесь с рядом случаев:

1. Если продавец старше 65 лет или находится в зависимости, он освобождается от налога при продаже своего постоянного места жительства.
2. Если продаваемое жилье является постоянным местом жительства, и все полученные деньги вкладываются в покупку другого постоянного жилья. Иначе говоря, если вы продаете свою квартиру и вкладываете деньги в покупку другого жилья, где вы планируете проживать, вам не нужно платить этот налог в налоговую службу.
3. В случае передачи в счет погашения ипотеки при продаже квартиры. В этом случае предполагается, что вы не продаете свою квартиру для получения экономической прибыли, а для погашения долга. Поэтому, поскольку нет прибыли, удерживается подоходный налог.

Имущественный налог на недвижимость (IBI)

Закон о местных финансах устанавливает, что уплату налога на недвижимость (IBI) должен осуществлять владелец жилья на дату 1 января года, в котором осуществляется продажа. Тем не менее, покупатель и продавец могут договориться о разделении оплаты этого муниципального налога, исходя из месяцев, в которых они были владельцами жилья. Фактически, 15 июня 2016 года, верховный суд определил, что покупатель может уплачивать долю IBI, пропорциональную количеству месяцев владения. То есть, человек, продавший свой дом 2 января, должен заплатить только IBI за эти 2 дня. Все остальное должен оплатить покупатель.