Как снизить налоги на недвижимость в 2024 году: план действий на 2023 год?

Недвижимость во Франции остается надежным активом, однако налогообложение может быть значительным. Существуют решения для оптимизации этой ситуации.

Большая часть налогов относится к доходам от недвижимости (декларация 2044)

Часто получаемым от сдачи в аренду бывшего основного жилья во Франции во время эмиграции. В той же категории находятся доходы от SCPI и других объектов, сданных в аренду в невыгодном состоянии. Без учета вычетов налог составляет 37,2% от облагаемой суммы (20% налогов и 17,2% социальных отчислений), а свыше 25700 евро чистого дохода от недвижимости во Франции - 47,2%. Именно здесь нужно действовать, чтобы снизить налоговое бремя! Вот 5 возможных решений на 2024 год.

1. Переход на реальный режим

Первый способ оптимизировать налоги на доходы от недвижимости - отказаться от удобства в следующей налоговой декларации. Если ваши доходы от недвижимости составляют менее 15 000 евро в год, у вас есть выбор между форфейтным вычетом в размере 30% от доходов (так называемый микро-фонциер) или учетом платежей, то есть переходом к реальной бухгалтерии с помощью декларации 2044. В большинстве случаев реальный режим будет более интересным за счет небольшой административной работы в мае. Что нужно сделать: проверить используемый режим в 2023 году и перейти к реальному в 2024 году.

2. Если ваши доходы от недвижимости превышают 15 000 евро в год

Вам обязательно необходимо использовать реальный режим. Вы заполняете декларацию 2044 и принимаете во внимание все ваши доходы от недвижимости и вычеты, включая проценты по ипотеке, налог на недвижимость, текущие расходы (хранитель, агентство, страхование) для сбора с различных участников, а также вычеты на проведение работ (см. ниже). Что нужно сделать: убедиться, что все расходы учтены правильно.

3. Проведение работ

Влияние диагностики энергетической эффективности (DPE) на старую недвижимость заставляет владельцев проводить работы по улучшению энергетической эффективности (см. нашу статью на эту тему). Большая часть этих работ может быть вычета из доходов от недвижимости. Это возможность снизить налоги и сократить счета за энергию. Однако работы по строительству, реконструкции и расширению не являются вычетными! Поэтому добавление этажа или расширение дома не подпадает под это определение. Вычеты на работы возможны только для сдаваемых в аренду объектов, поэтому нет вычетов для утепления дачи (см. нашу статью на эту тему). Радости от удаленных работ. Эффективный способ снизить налоги - это проведение работ на сдаваемых в аренду объектах. Хотя арендаторы будут рады улучшению своего комфорта, они не всегда будут рады проведению крупных работ. Управление работами сложно, особенно когда вы находитесь в другом месте. Это решение следует избегать без местной помощи и соответствующих технических знаний. Проект с дефицитом доходов от недвижимости. Как создать вычет без необходимости управления работами? Инвестируйте в проект с дефицитом доходов от недвижимости. Это проект, включающий покупку здания в плохом состоянии и проведение крупных работ профессионалами. Вычеты на работы могут составлять от 40% до 80% от стоимости! Чтобы это было выгодно, необходимо сделать не менее 50 000 евро вычетов на работы и сдавать имущество в аренду на 9 лет. Налог на доходы от недвижимости будет снижен или аннулирован на несколько лет. Это очень эффективное решение.

4. Временная обнаженная собственность с кредитом

Как увеличить вычеты процентов по кредиту без генерации дополнительного дохода? Приобрести временную обнаженную собственность с кредитом, то есть имущество, с доходом от арендной платы на 15-18 лет в виде скидки на цену около 40%. Кредит генерирует проценты, которые могут быть учтены в доходах от недвижимости. Временная обнаженная собственность с кредитом позволяет продолжать инвестировать в недвижимость, снижая налоги. Имущество не входит в базу налогообложения на недвижимость на протяжении периода обнаженной собственности (15-18 лет). Помимо чисто налогового аспекта, такой вид инвестиций особенно интересен для получения прибыли, особенно вблизи грядущих транспортных линий. Период 15-18 лет предоставляет достаточно времени для полного внедрения нового транспортного предложения в районе. По альтернативе, такой вид инвестиций позволяет приобрести имущество в курортных или туристических зонах, не имея необходимости управлять им в течение длительного периода, и наслаждаться им в пенсионном возрасте. Что нужно сделать: изучить проект временной обнаженной собственности.

5. Прекратить сдачу в аренду

Некоторые владельцы, раздраженные суммой налогов и возможными проблемами с арендаторами, решают не сдавать свое имущество в аренду. Необходимо дождаться освобождения объекта, поскольку обычно нельзя выселить арендатора до окончания 3-летнего договора с предупреждением не менее чем за 6 месяцев. Это решение также имеет свою стоимость, особенно в напряженных зонах, где часто осуществляются инвестиции в недвижимость. В этом случае недвижимость, оставшаяся незанятой, будет облагаться специальным налогом. В качестве альтернативы, если жилье меблировано и используется время от времени его владельцем, тот должен будет платить налог на проживание. Мы недавно опубликовали специальную статью на эту тему, нажмите на эту ссылку, чтобы получить к ней доступ. Если у вас нет возможности регулярно использовать имущество, лучше всего рассмотреть вариант его продажи. Это особенно верно для мегаполисов, где цены на недвижимость в последние годы значительно выросли (Бордо, Лион, Париж, в первую очередь). Даже если цены на недвижимость в 2023 году скорее стоят на месте или снижаются, повышение цен в предыдущие годы предоставляет интересную прибыль. Что нужно сделать: если срок действия договора аренды составляет более 6 месяцев, оценить стоимость своего имущества.

6. Переход к меблированной аренде

Бизнес-странные условия аренды меблированного и немеблированного жилья полностью различны. С точки зрения налогообложения, аренда меблированного жилья является наиболее выгодной. Можно ли представить себе переход от немеблированной аренды к меблированной? При аренде меблированного жилья собственник должен предоставить мебель, список которой предоставляется налоговыми органами. Налоговые органы особенно внимательно следят за такими изменениями. Переход к меблированной аренде возможен только при смене арендатора. Переход к меблированной аренде - хорошая идея? Во Франции большинство арендаторов переезжают со своей мебелью. Меблированная аренда предназначена только для временных ситуаций (учеба, отпуск, изменение семейного положения) и, следовательно, предназначена для определенного сегмента рынка (центр города, курорты). В любом случае, более частая смена арендаторов приведет к значительным дополнительным затратам. Вне этих зон, аренда меблированного жилья может оказаться настоящим неудобством с трудностями в поиске арендатора. В конечном счете, переход к меблированной аренде сложно осуществить на расстоянии и не всегда является очень выгодным по сравнению с возникающими проблемами. Однако это решение следует рассмотреть для новых инвестиций, особенно для объектов недвижимости, хорошо приспособленных для такого типа аренды.

Если вы хотите влиять на налоговую обязанность по вашим доходам от недвижимости из Азии, свяжитесь с нами для виртуальной или личной встречи.