Как снизить цены на дома? США: отмена 6% комиссий в недвижимости.

В США, как и в Португалии, агентстванедвижимости обычно берут комиссию в размере 6%. Или, точнее говоря, брали. Встряска в отрасли: комиссии в размере 6% стандартными в операциях купли-продажи домов в США отныне прекращают свое существование. В перспективной мере, которая должна значительно снизить стоимость покупки и продажи дома, Национальная ассоциация риэлторов [NAR, крупнейшее ассоциация агентов по недвижимости в США] объявила в пятницу о соглашении с группами продавцов домов о прекращении наиболее известных антимонопольных судебных процессов, выплатив компенсацию в размере 418 миллионов долларов (383 миллиона евро) и устранении правил по комиссиям.

NAR, представляющая более миллиона риэлторов, также согласилась на внедрение совокупности новых правил. Одно из них запрещает включение вознаграждения агентов в централизованные списки локальных объявлений, известные как множественные сервисы листинга [данные в базах, где агенты размещают недвижимость], что, по словам критиков, заставляло агентов подталкивать клиентов к более дорогим объектам недвижимости. Другое правило отменяет требование обязательной регистрации агентов в множественных сервисах листинга - многие из которых принадлежат филиалам NAR - где дома широко представлены на местном рынке. Еще одно новое правило потребует от агентов покупателей заключать письменные соглашения с своими клиентами.

Соглашение фактически уничтожит текущую модель бизнеса покупки и продажи домов в США, при которой продавцы платят как своему агенту, так и агенту покупателя, что, по словам критиков, искусственно повышало цены на дома. Согласно некоторым оценкам, агентские комиссии должны снизиться на 25-50%, в соответствии с анализом TD Cowen Insights. Это откроет возможности для альтернативных моделей продажи недвижимости, которые уже существуют, но имеют небольшую долю рынка, включая фиксированные и скидочные комиссии агентов.

Акции недвижимостных компаний Zillow и Compass упали более чем на 13% в пятницу, так как инвесторы опасаются, что снижение комиссий для агентов может привести к уменьшению числа сделок на недвижимостных платформах. В отчете о финансовых результатах за прошлый месяц Zillow предупредила, что "если агентским комиссиям будет нанесен серьезный ущерб, это может сократить бюджеты маркетинга недвижимостных партнеров или уменьшить количество партнеров, участвующих в отрасли, что может отрицательно сказаться на нашем финансовом положении и операционных результатах". Акции недвижимостных брокеров Redfin также упали почти на 5%. Тем временем акции строительных компаний поднялись на фоне новостей: акции Lennar выросли на 2,4%, PulteGroup - на 1,1%, а Toll Brothers - на 1,8%.

Для средней американской домостроительной компании с ценой продажи в $417,000 [382,000 евро по текущему курсу] продавцы платят более $25,000 [23,000 евро] посредникам. Эти расходы переносятся на покупателя, увеличивая стоимость домов в США. Согласно анализу TD Cowen Insights, эта комиссия может снизиться на $6,000-12,000 [€5,500-11,000]. "Хотя соглашение обходится нам значительными затратами, мы считаем, что выгоды, которые оно принесет нашей отрасли, стоят этой цены", - заявил Кевин Сирс, президент NAR, в заявлении.

В ноябре федеральный жюри Миссури обязал NAR и двух брокеров выплатить компенсацию в размере 1.8 миллиарда долларов [1.65 миллиона евро] за сговор по искусственному поддержанию комиссий агентов на высоком уровне. Нарушение антимонопольного закона позволяло троекратно увеличить эту сумму - 5.4 миллиарда долларов [почти 5 миллиардов евро]. NAR намеревалась обжаловать это решение, но другие брокеры согласились на сделку, и в пятницу NAR последовала их примеру.

"NAR много лет работала, чтобы решить этот спор таким образом, чтобы это служило интересам наших членов и американских потребителей", - заявила исполняющая обязанности CEO NAR Никиа Райт в заявлении. "Сохранение выбора потребителей и защита наших членов всегда были нашими целями. Это соглашение достигает обеих целей".

NAR требовала включать вознаграждение агентов продавцов в множественных сервисах листинга. Несмотря на то, что NAR долго утверждала, что комиссии могут быть предметом переговоров и что эта структура помогает сделать жилье доступнее для покупателей, критики давно утверждали, что комиссии ожидались, и продавцы чувствовали, что они потеряют покупателей, если не предложат такие комиссии. Соглашение может привести к сокращению затрат на приобретение жилья. Продавцы домов, которые подали иск против NAR, аргументировали, что в конкурентной среде стоимость комиссии агента покупателя должна быть оплачена самим покупателем, а не продавцом, который оказал услугу. Продавцы, выступившие против NAR и брокеров, заявили, что покупатели должны иметь возможность переговорить о комиссии со своим агентом и что продавцы не должны быть обязаны ее оплачивать. Это соглашение, подлежащее согласованию судьи, открывает двери для более конкурентной недвижимости. Агенты по недвижимости теперь могут конкурировать по условиям комиссии, что позволит потенциальным покупателям сравнивать цены перед заключением сделки по покупке дома. Брокеры смогут начать рекламировать свои гонорары, что позволит клиентам выбирать более дешевых агентов.

Норм Миллер, профессор недвижимости в Университете Сан-Диего, назвал это крупнейшим изменением на рынке недвижимости за столетие. "Я жду этого уже 50 лет", - сказал Миллер. Хотя не ясно, какой будет будущее недвижимого рынка, Миллер сказал, что ожидает небольшой рост числа покупок домов, поскольку расходы для покупателей резко снизятся. "Мы можем увидеть различные модели в будущем, и никто не знает, какие именно", - сказал он, предполагая, что некоторые брокеры смогут брать, например, плату в три тысячи долларов [2,750 евро] за продажу дома, тогда как другие предложат конкурентную комиссию.

Соглашение принесет радикальные изменения для миллионов американцев, сказал Бенджамин Д. Браун, партнер юридической фирмы Cohen Milstein Sellers & Toll и со-председатель отдела антимонопольной практики, который помог разработать соглашение. "В течение многих лет антимонопольные правила в сфере недвижимости финансово обременяли миллионы американцев", - заявил Браун. Персонал NAR часто ощущает бессилие в переговорах о получении лучших условий, так как есть риск того, что предложение более низкой комиссии заставит брокеров направить покупателя на другие объекты недвижимости, заявил Роберт Браун, партнер отдела антимонопольной практики Cohen Milstein. "Слишком долго продавцы домов сталкиваются с системой, которую многие считают крайне несправедливой. Этот коллективный иск и это соглашение восстанавливают справедливость для наших клиентов и потребуют значительных изменений, которые помогут будущим продавцам домов", - заявил Браун.

Хотя большинство агентов по недвижимости включены в соглашение, брокер HomeServices of America продолжает бороться с делом в суде, сообщила NAR. NAR заявила, что боролась за включение агентов HomeServices of America в соглашение, но выразила удовлетворение тем, что более миллиона ее членов согласились на сделку. "В конечном итоге, продолжение судебных процессов нанесло бы ущерб членам и их малым предприятиям", - сказал Райт в заявлении. "Хотя нельзя достичь полного идеального результата, это лучший результат, который мы могли добиться в данной ситуации".

Миллер сказал, что соглашение может привести к массовому оттоку брокеров из отрасли - потенциально, половины из около 2 миллионов агентов в Америке. С меньшими гонорарами неудачливые агенты, вероятно, оставят отрасль, но ведущие брокеры получат больше сделок. "Те, кто хорошо работает, несомненно, будут в более выгодном положении", - сказал он. Стоимость услуг американских агентов значительно выше, чем в других странах, отметил Миллер. В Израиле, Сингапуре и Великобритании брокеры берут от 1% до 2% за то же самое, что агенты делают в США. NAR последние годы боролась со всевозможными антимонопольными органами и судебными исками в США по поводу предполагаемых антиконкурентных практик. Но решение ноября стало для нее крупным поражением - и привело к упразднению правил, которые давно защищали ее модель оплаты. В настоящее время она также находится под наблюдением Министерства юстиции США, и неясно, повлияет ли это соглашение с продавцами на правительственное расследование брокерской деятельности. Торговая группа также пережила серьезные турбулентности в лидерстве в прошлом году. В январе бывшая президент NAR Трейси Каспер покинула должность после того, как заявила, что получила угрозу разоблачить ее личные дела, не имевшие отношения к финансам, если она не пожертвует своим положением в NAR. Сирс заменил Каспер в начале этого года. Каспер заняла пост в августе 2023 года, когда Кенни Парселл, бывший президент, ушел в отставку посреди обвинений в сексуальных домогательствах, которые впервые были обнародованы в газете New York Times. Сотрудницы NAR, по их словам, сообщили, что Парселл неправомерно прикасался к ним и отправлял непристойные фотографии и сообщения. В статье Times Парселл отверг обвинения. В ноябре 2023 года генеральный директор NAR Боб Голдберг также покинул должность и был заменен Райтом. Голдберг ушел со своего поста спустя два дня после судебного процесса против NAR. Matt Egan из CNN внес свой вклад в этот отчет.