Как россияне вытеснили китайцев на рынке тайских кондоминиумов — что это значит для покупателей?

Резкий сдвиг: недвижимость Таиланда теряет китайский спрос, выигрывают россияне

Недвижимость Таиланда вошла в новую фазу: китайские покупатели резко сократили активность, а россияне усилили спрос, особенно в элитном сегменте курортных провинций. Это не простая статистическая аномалия — изменения заметны в ключевых показателях рынка и могут изменить стратегии инвесторов и застройщиков.

Первый квартал 2026 года принес противоречивые сигналы: в то время как общий рынок жилья в стране показал восстановление, сегмент кондоминиумов для иностранных покупателей упал. По данным Real Estate Information Centre (REIC), всего по стране было передано 72 583 жилых единицы, что на 11,2% больше в годовом выражении, а общая стоимость передач достигла 187,18 млрд бат, рост 3,1%. Но доля иностранцев в этом процессе изменилась.

Ключевые цифры: что показал REIC в Q1 2026

• Иностранцам передали 3 241 кондоминиум, что на 17,3% меньше по сравнению с тем же периодом прошлого года.
• Суммарная стоимость этих передач составила 13,46 млрд бат, снижение 17,9%.
• Иностранные покупатели по-прежнему отвечают за 13,6% всех переданных кондоминиумов и за 23,9% их общей стоимости, что указывает на концентрацию зарубежного спроса в дорогих проектах.
• Китайские граждане остаются крупнейшей группой, но их активность упала: 906 единиц, минус 38,8%, стоимость сделок упала до 3,49 млрд бат, минус 42,9%.
• Россияне вышли на второе место: 383 единицы, плюс 33%, а стоимость их сделок увеличилась до 1,67 млрд бат, плюс 68,7%.
• По регионам Бангкок лидирует по стоимости с 6,14 млрд бат (45,63% от общей стоимости иностранных передач), Чонбури лидирует по количеству с 1 167 единицами (36%), а Пхукет показал самый сильный годовой рост стоимости передач — +34,9%.

Эти цифры говорят не просто о смещении национального состава покупателей. Они указывают на структурный сдвиг спроса внутри сегментов: массовый спрос падает, а высокая ценность сделок указывает на рост интереса к премиум-продукту.

Причины падения китайского спроса и рост российского интереса

Мы не можем списать изменения на краткосрочные факторы. REIC и профильные СМИ связывают падение активности китайских покупателей с несколькими объективными причинами:

• Экономическое восстановление Китая идёт неравномерно, и покупательская способность сегмента, ориентированного на зарубежную недвижимость, сократится.
• Давление на сектор недвижимости в Китае остаётся — проблемы застройщиков и кредиты отражаются на возможностях инвестировать за рубежом.
• Усиление контроля за переводом капитала за границу ограничило возможности крупных покупок.

В то же время российский спрос растёт. Наблюдения REIC и аналитиков указывают на несколько драйверов:

• Переориентация части состоятельных россиян на зарубежные рынки после начала войны в Украине; они ищут вторые дома и инвестиции за границей.
• Привлекательность климата, стоимости жизни и возможностей долгосрочного проживания в Таиланде.
• Россияне чаще выбирают дорогие объекты в туристических провинциях, что объясняет более сильный рост стоимости сделок по сравнению с числом единиц.

Я считаю, что это реальная и устойчивая тенденция, по крайней мере в кратко- и среднесрочном периоде, если не произойдёт резких изменений в экономике Китая или регуляторной политике Таиланда.

География спроса: где иностранцы вкладывают деньги

Распределение иностранных покупок по провинциям показывает, что деньги идут туда, где есть туристская и премиальная инфраструктура.

• Бангкок: лидирует по стоимости передач — 6,14 млрд бат. Это отражает спрос на премиальные проекты в столице, где единицы стоят гораздо дороже.
• Чонбури (включая Паттайю): лидирует по количеству — 1 167 единиц, это массовый сегмент с большим предложением кондоминиумов для аренды и отдыха.
• Пхукет: рекордный рост стоимости — +34,9%, сигнал о смещении спроса в сторону дорогих пляжных проектов.

Вывод очевиден: туристические провинции сохраняют привлекательность для зарубежных покупателей, но профиль этих покупателей меняется — с массового китайского на более обеспеченного европейского и российского.

Что это значит для покупателей и инвесторов (практические выводы)

Я бы рекомендовал инвесторам и покупателям учитывать следующий набор факторов при принятии решения о покупке недвижимости в Таиланде:

• Ценовой профиль: если вы покупаете с расчётом на арендный доход в туристическом хосте, проверьте структуру туристического потока и зависимости от одной национальности. Снижение китайского спроса означает, что проекты, ориентированные преимущественно на китайских арендаторов, могут потерять доход.
• Ликвидность: иностранные инвестиции теперь более сосредоточены в дорогих проектах. Это улучшает среднюю выручку на сделку, но может уменьшить пул потенциальных покупателей при перепродаже.
• Валютные и переводы: китайские ограничения показали важность готового источника финансирования. Многие иностранцы платят наличными; иностранным покупателям стоит учитывать валютные риски и правила перевода средств.
• Локация: Пхукет и Бангкок остаются сильными, но профиль рынка в Чонбури может быть более волатильным.

Практическая чек-лист для покупателей:

• Запросите реальную статистику заполняемости и источников арендаторов по объекту.
• Оцените валютные и налоговые последствия покупки и содержания недвижимости.
• Проверьте правовой статус проекта, сроки передачи прав и ограничения на иностранную собственность.
• Рассмотрите стратегию выхода: кто будет вашим покупателем через 3–5 лет — европейцы, русские, китайцы или тайцы?

Что это значит для застройщиков и агентств

Рынок требует адаптации:

• Девелоперам стоит планировать продукты с гибким маркетингом, ориентированным сразу на несколько стран.
• Необходимо снизить риски чрезмерной зависимости от одного иностранного рынка; это можно сделать за счёт диверсификации каналов продаж и сегментов.
• Высокая доля иностранных инвестиций в премиуме говорит о возможности разработки luxury-проекта, но такой подход требует долгосрочного маркетинга и высокого уровня сервиса.

Я бы рекомендовал застройщикам пересмотреть предпосылки в бизнес-планах, где было заложено устойчивое китайское присутствие. Сейчас важнее работать с партнёрами в Европе, России и на Ближнем Востоке.

Риски и факторы неопределённости

Рынок меняется, но риски сохраняются. Вот основные:

• Риск дальнейшего сокращения китайского спроса. Если проблемы с движением капитала или покупательской способностью сохранятся, иностранные передачи могут оставаться низкими.
• Колебания обменных курсов и санкции, которые влияют на покупательскую способность российских инвесторов.
• Регуляторные изменения в Таиланде: если власти изменят правила владения иностранцев или ужесточат условия для застройщиков, это повлияет на привлекательность.
• Риск локального перепроизводства кондоминиумов в популярных провинциях, что может снизить доходность аренды и цены при перепродаже.

Моя оценка: пока наблюдаемый сдвиг не указывает на немедленный кризис, но он означает период переналадки ожиданий и стратегий — как у инвесторов, так и у застройщиков.

Как выбирать объекты в новых условиях: рекомендации для покупателей

• Сосредоточьтесь на качестве и локации.