Как новый AML‑закон изменит рынок недвижимости Кипра и что это значит для инвесторов

Рост контроля над недвижимостью Кипра: что случилось и почему это важно

Рынок недвижимости Кипра давно интересует международных покупателей и инвесторов, но теперь недвижимость Кипра попала под усиленное внимание регуляторов. Министерство финансов вывело на общественное обсуждение проект закона «О предотвращении и пресечении отмывания денег и финансирования терроризма (поправка)» и принимает комментарии до 14 февраля 2026 года. Это — не формальность: инициатива меняет надзорную архитектуру и расширяет круг субъектов, подпадающих под правила AML/CFT.

В нашем анализе мы объясняем, какие конкретно изменения предлагаются, почему выбран Налоговый департамент, как новые требования соотносятся с европейскими нормами и что ожидает покупателей, инвесторов и риелторов на практике.

Кратко о ключевых положениях законопроекта

Основные пункты проекта закона основаны на выводах Национальной оценки рисков по отмыванию денег и финансированию терроризма (NRA AML/CFT2) и рекомендациях MONEYVAL (Комитет Совета Европы). Правительство также учитывает общую оценку рисков Европейской комиссии.

• Проект называется «The Prevention and Suppression of Money Laundering and Terrorist Financing (Amendment) Law of 2026».
• Публичное обсуждение идёт до 14 февраля 2026 года.
• Предложение переводит надзор за AML/CFT в секторе недвижимости от Совета по регистрации риелторов к Налоговому департаменту.
• Под надзор попадут все профессионалы, которые покупают или продают недвижимость или профессионально представляют сторон в сделках, если они уже не поднадзорны другому органу.
• Кредитные учреждения и компании по приобретению кредитов сохраняют надзор со стороны Центрального банка Кипра для своей профессиональной деятельности.

Эти изменения напрямую связаны с требованиями европейского законодательства, включая Регламент (ЕС) 2024/1624, который расширяет сферу применения правил на риелторов и заработает в июле 2027 года.

Почему надзор передают Налоговому департаменту

Выбор Налогового департамента как нового надзорного органа объясняется несколькими аргументами, перечисленными в пояснительной записке к законопроекту:

• У Налогового департамента уже есть специальное Подразделение по недвижимости, которое участвует в обработке данных и проверках, связанных с имущественными операциями.
• Департамент уже выполняет надзорные функции в сфере AML/CFT для лиц, торгующих произведениями искусства, что даёт кадровый и процедурный базис для расширения полномочий.
• Использование имеющихся структур снижает стоимость внедрения контроля по сравнению с созданием нового органа.
• Практики использования государственных органов для надзора за недвижимостью есть в ряде стран ЕС и Великобритании: HMRC (Великобритания), Греция, Люксембург, Нидерланды, Латвия.

Справка: Кабинет министров принял решение No. 92.715 от 16 марта 2022 года, которое послужило основой для разработки этой поправки.

Как это повлияет на рынок и на сделки: практическая сторона

Мы часто слышим про ужесточение правил, но что это будет значить для реальных сделок и для тех, кто вкладывает деньги в кипрскую недвижимость? Наши выводы основаны на анализе текста законопроекта и сопутствующих документов (NRA, MONEYVAL, европейские регламенты).

Ожидаемые последствия для участников рынка:

• Более строгие процедуры «знай своего клиента» (KYC) и расширенные проверки для контрагентов, особенно при сделках с иностранными покупателями и сложными структурами владения.
• Увеличение объёма документации, требуемой от покупателей и продавцов, что может продлить сроки закрытия сделок.
• Повышенные требования к риелторам и представителям сторон по ведению записей и по внутренним политикам AML/CFT.
• Возможное усложнение доступа к рынку для клиентов, использующих анонимные юридические схемы или офшорные структуры, которые раньше могли завершать сделки быстрее.
• Для банков и кредитных учреждений изменений в надзоре по ним нет — они остаются под контролем Центрального банка при выполнении своей профессиональной деятельности.

Это значит, что покупатели и инвесторы должны планировать сделки с учётом расширенных проверок и предвидеть, что сделки с нестандартными структурами владения станут сложнее и дороже.

Влияние на риелторов и профессионалов рынка

Риелторские компании и независимые агенты, попадающие под новый надзор, получат новые обязаности и ответственность. В число ключевых требований, которые вероятно станут обязательными, входят:

• Регистрация как «обязанных лиц» в системе AML/CFT под управлением Налогового департамента.
• Внедрение внутриведомственных политик по рискам, процедурами KYC и системами мониторинга подозрительных транзакций.
• Ведение и хранение записей о клиентах и сделках в соответствии с регуляторными сроками.
• Обязательные тренинги и повышение квалификации персонала по вопросам предотвращения отмывания денег.

Нарушения могут привести к административным мерам, штрафам и запрету на профессиональную деятельность в недвижимости. Это изменит конкуренцию на рынке: игроки, инвестировавшие в соответствие требованиям, будут иметь конкурентное преимущество.

Соответствие европейским стандартам: чего требует Брюссель

Проект закона учитывает ряд европейских норм и международных стандартов:

• Регламент (ЕС) 2024/1624, принятый 31 мая 2024 года, расширяет сферу действия AML на estate agents и других профессионалов недвижимости; вступление в силу — июль 2027.
• Директива (ЕС) 2024/1640 (статья 52) требует, чтобы надзор за «обязаными лицами» осуществлялся публичным органом — условие выполнено передачей функций Налоговому департаменту.
• Рекомендации FATF (Financial Action Task Force) 2022 года указывают, что все профессионалы, участвующие в сделках с недвижимостью, должны подпадать под превентивные AML-контроли.
• Более ранняя директива — 5-я директива ЕС по AML (EU) 2015/849 — обязует государства-члены применять меры в секторах с высоким риском, включая рынок недвижимости.

Эти изменения показывают, что Кипр синхронизируется с общеевропейской практикой усиления контроля против финансовых преступлений.