Как купить жильё в Испании, если «золотая виза» закрыта: три рабочих маршрута к ВНЖ

Коротко: что случилось с недвижимостью Испании и почему это важно

С 3 апреля 2025 года золотая виза Испании официально отменена: Органический закон 1/2025 отмениł статьи 63–67 предыдущего закона 2013 года. Для тех, кто рассматривал покупку недвижимости как прямой билет к ВНЖ, это серьёзная перемена — но дверь не закрыта навсегда. Теперь вход требует реального присутствия, работы или деловой активности в стране, а не просто инвестиции в квадратные метры.

Важный факт, который правительство использовало как аргумент в пользу отмены: в 2023 году иностранцы купили 27 000 объектов недвижимости в Испании, и многие такие покупки, по мнению властей, шли под сдачу краткосрочной аренды, что усложнило доступ местных жителей к жилью.

В этом материале мы подробно разбираем три оставшихся маршрута к ВНЖ и гражданству, что они означают для покупателей недвижимости и инвесторов, и какие практические шаги нужно предпринять, если вы планируете переезд или инвестиции в испанский рынок жилья.

Три легальные альтернативы «золотой визе»: что они дают и кому подходят

Все три пути ведут к постоянному резидентству через 5 лет и к гражданству через 10 лет (для граждан стран с историческими связями с Испанией — через 2 года). Главное требование, которое едино для новых опций: фактическое проживание в Испании не менее 183 дней в году (для некоторых виз — минимум 6 месяцев в году).

1) Виза цифрового кочевника (Digital Nomad Visa, DNV)

• Цель: удалённые сотрудники иностранных компаний или фрилансеры с клиентами за пределами Испании.
• Основные условия:
  • Доход минимум ~€2 849 в месяц (200% от МРОТ);
  • Высшее образование или 3 года профессионального опыта;
  • Частная медицинская страховка без доплат.
• Сроки и переходы: первоначально виза на 1 год, затем можно получить вид на жительство на до 3 лет с возможностью продления ещё на 2 года.

Ключевой бонус для многих — налоговый режим, известный как «Режим Бекхэма». Он даёт:

• Плоский налог 24% на испанский доход до €600 000 в год; свыше — 47%.
• Освобождение от налогообложения зарубежных доходов (дивиденды, аренда за рубежом) и от налога на богатство для активов за границей — срок до 6 лет.

Главное предупреждение: нужно подать заявку в налоговую в течение 6 месяцев после начала работы в Испании, иначе доступ к режиму теряется.

2) Неликвидационная виза (Non-Lucrative Visa, NLV)

• Цель: пенсионеры, обладатели пассивного дохода (рента, пенсия, дивиденды), которые не собираются работать в Испании.
• Финансовый порог: €28 800 в год для основного заявителя + €7 200 на каждого иждивенца.
• Запрет: работать в Испании запрещено, включая удалённую деятельность для иностранных клиентов.
• Сроки: первоначально 1 год, затем продление на 2 года.

С 2025 года восстановлено требование о проживании не менее 183 дней в год на этой визе. Это исключает использование NLV как инструмента для минимального присутствия в стране при проживании большую часть времени за рубежом.

3) Виза предпринимателя (Entrepreneur Visa)

• Цель: иностранные предприниматели с инновационным или масштабируемым проектом, представляющим экономический интерес для Испании.
• Процесс оценки: проект подаётся в ENISA (Национальная инновационная компания). Оценка фокусируется на инновации и масштабируемости; традиционные «магазинные» проекты вряд ли пройдут.
• Сроки обработки: ENISA может рассматривать проект до 3 месяцев, а после положительного заключения окончательное разрешение обрабатывается примерно 20 рабочих дней.
• Финансовые требования: минимальный ориентир 100% IPREM — около €7 200 в год; консульства часто ждут подтверждение более высоких средств.
• Сроки визы: первоначально 3 года, затем продление на 5 лет.
• Проживание: требуется не менее 6 месяцев в году.

Предприниматели также могут претендовать на «Режим Бекхэма», что делает этот путь особенно привлекательным для тех, кто создаёт операционные структуры в Испании.

Что это значит для рынка недвижимости и для инвесторов

Отмена золотой визы меняет логику спроса на испанскую недвижимость.

• Раньше зарубежные покупатели могли приобретать жильё на сумму от €500 000, чтобы получить ВНЖ без реального проживания. Теперь такой «вход» закрыт.
• Правительство аргументирует решение тем, что в 2023 году большое число покупок иностранных инвесторов уменьшило доступность жилья для местных жителей.
• Кроме того, обсуждается введение 100% налога на покупку недвижимости нерезидентами из-за пределов ЕС, что дополнительно снизит привлекательность чисто спекулятивных приобретений.

Практические последствия для рынка:

• Спрос может сместиться от покупки «под сдачу» к покупке «под переезд» — люди, которые реально будут жить в Испании, скорее всего, будут выбирать жильё в других зонах, ближе к инфраструктуре и школам.
• Краткосрочная аренда (Airbnb и т. п.) может оказаться под усиленным давлением регуляторов, что снизит доходность некоторых инвестпроектов.
• Для состоятельных иностранных покупателей, которые всё же планируют жить в Испании, сохраняются возможности — особенно для тех, кто сочетает покупку недвижимости с работой по DNV или запуском бизнеса по Entrepreneur Visa.

Риски, которые нужно учитывать:

• Налоговые последствия — реальный налоговый статус и обязательства меняются, если у вас есть доходы в Испании и за рубежом.
• Требования к проживанию означают, что «паспорт через недвижимость» больше невозможен; если вы рассчитывали на минимальное присутствие, план придётся менять.
• Политика может меняться дальше — обсуждаются новые налоги и ограничения.

Практическое руководство для покупателей и инвесторов

Мы даём конкретные рекомендации для разных типов покупателей.

Для тех, кто хотел «купить ВНЖ» через недвижимость

• Переосмыслите стратегию: если цель — ВНЖ, решать задачу придётся через один из трёх оставшихся маршрутов.
• Если вы всё ещё хотите инвестировать в жильё как доходный актив, рассматривайте структуру владения и потенциальные налоговые последствия в свете новых правил.

Для цифровых кочевников и специалистов удалённой работы

• Проверьте, что 80% вашей работы обслуживает клиентов за пределами Испании.
• Готовьте документы на подтверждение дохода и опыта (диплом/контракты/референсы).
• Не забудьте заявиться в налоговую в течение 6 месяцев после начала работы, если хотите воспользоваться «Режимом Бекхэма». Это ключевой налоговый инструмент.

Для пенсионеров и держателей пассивного дохода

• Подготовьте доказательства стабильного пассивного дохода на уровне €28 800 в год для основного заявителя.
• Учтите требование 183 дней проживания в Испании: это значит, что вы должны фактически жить в стране большинство года.
• Помните, что работа, включая удалённую, запрещена на этой визе.

Для предпринимателей

• Сформулируйте чёткий, ориентированный на масштабирование бизнес-план для подачи в ENISA.
• Докажите экономический интерес проекта: создание рабочих мест, инновации, экспортный потенциал.
• Подготовьтесь к двухэтапной процедуре: оценка ENISA (до 3 месяцев) и административная обработка (~20 рабочих дней).

Общие практические шаги для всех кандидатов

• Нанимайте испанского адвоката по миграции и налогового консультанта на ранней стадии.
• Подготовьте подтверждения наличия частной медицины и средств к существованию.
• Ведите учёт дней пребывания в Испании — правила присутствия теперь строгие.

Налоги и учёт: какие вопросы задавать специалистам

• Какой налоговый статус я получу при выборе DNV/Entrepreneur/NLV?
• Стоит ли оформлять структуру через компанию в Испании для управления арендой или бизнесом?
• Какие налоги и сборы применимы к покупке недвижимости сейчас и какие могут появиться в ближайшее время (включая политические инициативы по увеличению налогов для нерезидентов)?

Мы рекомендуем попросить у консультанта расчёт «налог до/после» с учётом применения «Режима Бекхэма» и возможного обложения иностранного дохода.

Часто задаваемые вопросы

Что делать, если у меня уже есть купленная квартира стоимостью €500 000, но нет ВНЖ?

Если у вас есть недвижимость, это само по себе не даёт ВНЖ после 3 апреля 2025. Вам нужно рассмотреть одну из трёх виз: DNV, NLV или Entrepreneur Visa, в зависимости от вашей ситуации.