К весне недвижимости? Первые признаки оживления

Недавно на рынке недвижимости появились первые признаки оптимизма, и многие специалисты, продавцы и покупатели ощутили прилив надежды. В интервью для L’Express, Ян Жеханно, президент сети Laforêt, упомянул о "трепете" на рынке недвижимости в первом квартале 2024 года, подчеркивая важность месяцев марта и апреля для отрасли. "Картинка меняется, хотя всё еще остаётся хрупкой", - отметил он. "Восстановление происходит медленно, но тем не менее, это заметно. Каждый месяц мы видим позитивную динамику по сравнению с осенью прошлого года", - добавил также Маэль Бернье, представитель сайта Meilleurtaux. По его словам, мы находимся на пути к более оптимистичному рынку, но без излишнего энтузиазма.

Экономические условия для покупателей стали более благоприятными по сравнению с 2023 годом. Наблюдается снижение цен в некоторых регионах, уменьшение процентных ставок по ипотечным кредитам, а банки проявляют большую готовность к кредитованию. Эти позитивные изменения сопровождают восстановление рынка, который оставался довольно вялым всего четыре месяца назад. Средний процент по ипотечным кредитам без учета дополнительных расходов и страховок снизился в феврале до 4,11%, согласно данным, опубликованным Банком Франции. Впервые с начала 2022 года ставка по новым жилищным кредитам (исключая перекредитования) упала на 6 базисных пунктов.

По информации, опубликованной 5 марта Обсерваторией CSA/Crédit Logement, процентные ставки снизились с 4,24% до 3,99% с декабря 2023 года по февраль 2024 года. "Снижение ставок оказывает как психологическое, так и реальное влияние на покупательную способность", - отметил Бернье.

В своем отчете о текущих тенденциях профессиолалы Laforêt указали, что рынок недвижимости продолжает адаптироваться, фиксируя общее снижение цен на -1,2% по всей стране по сравнению с последним кварталом 2023 года, когда стоимость достигала 3 303 евро за квадратный метр. "Хотя это снижение цен и является умеренным, оно является важным индикатором легкого восприятия изменений на хрупком рынке", - с осторожностью добавляет агентство.

Компания Orpi сообщает, что за первый квартал цена за квадратный метр по всей стране упала на 3% по сравнению с годом ранее. Для Laforêt это снижение составило 4,7%; Century 21 сообщает об уменьшении на 3,2% для квартир и на 3,3% для домов.

Специалисты отмечают, что потенциальные покупатели проявляют осторожность. "Мы замечаем увеличенное количество активности в феврале, но с середины марта интерес притормозился, наблюдаем спокойствие", - делится мнением Анна Брэтин Монара, директор агентства Guy Hoquet в Лионе, упоминая о "горках". Хотя объявления, размещенные её агентством, получают большое количество просмотров (иногда более 1 100 кликов), часто это не приводит к реальным визитам. Одно очень популярное объявление может вызвать всего три звонка или email-сообщения.

"Эти потенциальные покупатели ждут, они задаются вопросом, продолжат ли цены снижаться, как и ставки", - добавляет Брэтин Монара. Она выделяет неактивный рынок домов в отличие от жизнерадостного сегмента старых квартир, где наблюдается "заметное оживление". Например, в районе Плейс Жюль Ферри в Лионе, квартира длиной 111 квадратных метров была продана за 580 000 евро почти сразу после выставления на продажу.

С точки зрения Laforêt, первый месяц января оказался "тихим", тогда как февраль отметился тем, что "французы вновь начали осуществлять отложенные планы или приходили с новыми". Ости недвижимости отразили незначительное восстановление на уровне нации с ростом на 0,5% сравнительно с последним кварталом 2023 года, что говорит о некотором стабилизировании после резкого падения в 2023 году.

Среди тех, кто наблюдает за изменениями на рынке, Стэфан Шемули, коммерческий директор группы Procivis Ouest immobilier, также отмечает "трепет" на рынке. "Мы ощущаем, как рынок начинает оживать", - радостно делится он.

На фоне культурного возвращения к активным сделкам, все больше продавцов осознают необходимость переосмысления своих ожиданий, учитывая падение цен в нескольких регионах.

Однако в Laforêt замечают, что "некоторые продавцы продолжают держаться за завышенные ожидания". "Многие из них все еще привязаны к уровню цен 18-месячной давности, когда ставки были гораздо выше", - отмечает Жеханно. В результате, слишком высокие ожидания у продавцов мешают им продать свои объекты.

Помимо этого, банки также постепенно начинают активизировать механизмы для разгона рынка. В связи с желанием привлечь покупателей, которые на протяжении двух лет испытывали трудности с получением кредитов, некоторые финансовые учреждения организуют мероприятия, чтобы проконсультировать клиентов, проанализировать их кредитоспособность и выполнить расчеты по финансированию. "Банки полны энергии, они конкурируют друг с другом, и как заемщики, так и ипотечные брокеры имеют множество предложений", - подчеркивает Бернье.

Тем не менее, для некоторых, таких как Брэтин Монара, уровень доступности банковских кредитов еще недостаточен. "От банков требуется еще один толчок для окончательного выполнения запросов", - комментирует она. Банк все еще оценивают представленные документы с особой тщательностью. "Необходимо иметь очень привлекательный кредитный профиль", - утверждает Жеханно, добавляя, что первичные покупатели по-прежнему оказываются в сложной ситуации.

По данным Laforêt, первичные покупатели составляют немного более четверти всех сделок (28%), в то время как вторичные покупатели - 54%. Инвесторы составляют 18% от общего количества сделок. В 2019 году доля первичных покупателей превышала 50%. По данным Банка Франции, объем новых жилищных кредитов в феврале снизился до 7,3 миллиарда евро без учета перекредитований, по сравнению с 7,6 миллиарда евро в предыдущем месяце. Эта цифра сократилась в три раза по сравнению с пиковыми значениями весны 2022 года.

Как подчеркивает Бернье, "надеемся, что самый сложный этап позади". Она считает, что в сентябре ставки могут снизиться до 3,50% на 20 лет. Однако наблюдается некоторая осторожность в отношении будущего, поскольку восстановление пока остаётся временным. "Мы всё еще не имеем четкой жилищной политики, которая была бы нужна для стимулирования роста, а также недостаточно новых построек", - констатирует Ян Жеханно.

Строительный сектор сталкивается с критическими финансовыми трудностями. На днях стало известно, что Bouygues Immobilier, дочерняя компания группы Bouygues, планирует уволить 225 сотрудников в рамках социальных сокращений. Она стала третьим крупным застройщиком, объявившим о таких мерах после Nexity и Vinci Immobilier в начале текущего года.

Застройщики находятся под давлением увеличивающихся затрат на строительство из-за роста цен на строительные материалы и ужесточения требований экологического законодательства, в то время как падает спрос, что связано как с дефицитом доступа к кредитам, так и с постепенным завершением налоговых стимулов. "Некоторые говорят о наступлении весны на рынке недвижимости. Я бы сказал, что это всего лишь одна ласточка, и как известно, одной ласточкой весна не заканчивается", - резюмирует Жеханно. Хотя тучи постепенно рассеиваются, до наступления светлых дней есть еще немало препятствий.