Изучаем рынок жилья в Сербии и Белграде: Восстановятся ли цены?

Исследователи недвижимости утверждают, что рынок наконец-то стабилизировался. EURACTIV исследует ситуацию на месте и проверяет, правда ли это.

После двух лет плохих новостей о недвижимости и ее ценах, Государственная геодезическая служба наконец-то имеет и хорошие новости: произошла стабилизация. Как указывается в отчете о состоянии рынка недвижимости за второй квартал, инфляционные давления в Сербии и Европейском союзе ослабевают, что сказывается и на рынке недвижимости в Сербии. Тем не менее, действительно ли это так?

Хотя, после экстремального роста цен, зафиксированного в прошлом году, сейчас можно заметить отсутствие такой активности на рынке, факт в том, что цены не падают, как на рынке продаж, так и на рынке аренды. Об этом свидетельствует Тамара Костадинович, директор исследований рынка в компании CBS International, консалтинговой фирме по недвижимости. "Цены на жилом рынке в прошлом году были на исторически самом высоком уровне, а в первой половине этого года тренд роста был остановлен, и ожидается, что цены стабилизируются к концу года", - говорит Костадинович для EURACTIV.

Рост цен, который отмечался в предыдущий период в мире, в Сербии и особенно на рынке недвижимости, вызвал беспокойство у многих частных лиц и инвесторов. Решение жилищных вопросов было отложено, а некоторые запланированные инвестиции были отложены на неопределенный срок. Как отмечает наш собеседник, главным двигателем роста цен является сильный спрос, а также нехватка качественной недвижимости во всех сегментах. "Это особенно заметно на примере Нового Сада, где не хватает качественных и современных офисных зданий, поэтому арендные платы за новые здания на самых привлекательных местах достигли уровня Белграда". Источник: Предоставленное фото / CBS International

Что влияет на рост цен?

Костадинович также утверждает, что множество внешних экономических факторов влияют на рост цен на недвижимость, таких как инфляция и рост цен на энергоносители. "На жилом рынке Белграда на рекордный рост цен повлиял сильный спрос, поскольку в период с 2020 по 2022 год было построено 25 000 квартир, а продано 58 500 жилых единиц. Однако, помимо того, что количество проданных квартир значительно превышает количество построенных, значительное влияние на рост цен оказали и внешние факторы, такие как рост строительных материалов и энергоносителей, а также рост стоимости труда. Кроме того, в Сербии жилые недвижимости являются главной инвестиционной возможностью, что особенно было выражено в период высокой инфляции, которая отметила 2022 год и начало 2023 года", - объясняет наш собеседник.

Однако, судя по средним зарплатам в Сербии и Белграде, можно сделать вывод, что среднему жителю Сербии не хватает покупательной способности, чтобы следовать продажным ценам на квартиры, и что население, покупающее квартиры для собственных нужд, не в состоянии позволить себе покупку квартиры в таких условиях. "В Белграде не ожидается значительного снижения цен в крупных проектах известных инвесторов, которые планируются тщательно и строятся поэтапно, и предлагают покупателям множество дополнительных возможностей. Определенные корректировки цен возможны в рамках небольших жилых проектов на менее привлекательных местах и без проектного финансирования банков, или в сфере старой застройки в районах с большим предложением", - подчеркивает Костадинович для EURACTIV.

Как обстоит дело с рынком недвижимости других назначений?

Наш собеседник также останавливается на рынках недвижимости с другим назначением. По его словам, рынок в Сербии находится в настоящее время в стадии экспансии, но не все сегменты рынка развиваются с одинаковой динамикой, поэтому невозможно говорить о одном и том же тренде для всех сегментов. "Что касается цен на коммерческую недвижимость, цены на аренду в офисных зданиях росли в прошлом году, а в 2023 году они остались на примерно том же уровне. Что касается наиболее привлекательных торговых центров, если учесть тот факт, что все больше арендаторов со стороны улиц (high-street) переезжает в торговые центры, цены на аренду не снижались, и ожидается стабильный тренд до конца года". Если говорить о рынке промышленной недвижимости, говорит Костадинович, особенно о логистических и складских помещениях, предназначенных для аренды, он продолжает непрерывно расти с начала 2022 года в связи с ростом онлайн-покупок и увеличенным спросом на складские помещения. Источник: MONDO / Uroš Arsić

Игра сил и мускулов

То, что ситуация на рынке по-прежнему сложная, подтверждает нам и эксперт по недвижимости Милич Ђокович. Он также указывает на большой спрос по сравнению с предложением как одну из ключевых проблем.

Он уверен, что цены не снизятся. "Покупатели надеются на снижение цен, но этого не произойдет, цены на недвижимость будут следовать растущей инфляции", - предсказывает Джокович. Тем не менее, наш собеседник советует, что сейчас самое время купитьквартиру тем, кто может и нуждается в ней. На вопрос о том, какие квартиры в настоящее время пользуются спросом и продаются, он говорит, что спрос есть на маленькие квартиры, около 30 квадратных метров, и на крайне большие, около 150 квадратных метров. Это, по его словам, явно отражает раскол в обществе. Говоря о ценах, Джокович отмечает, что нормальную квартиру нельзя найти за менее чем 2000 евро, а реальная цена в два раза меньше. "Нормальную квартиру за 2000 евро в Белграде сейчас нигде не найти. Реальная цена за квадратный метр в половину меньше по сравнению с платежеспособностью".

Сокращение строительства

Еще одна причина роста цен, по словам Джоковича, заключается в том, что строится на 20-25 процентов меньше квартир. Это, по данным первого квартала этого года. Во втором квартале, данные Республиканского статистического управления говорят о немного другой ситуации. Как отмечается, в последние два месяца, после восьмимесячного падения, количество строительных разрешений растет, а следовательно, и строительная активность. Если верить министру строительства Горану Весичу, рекорд будет побит в июле, хотя в первом квартале этого года было зафиксировано снижение. Источник: MONDO / U.Arsić

Напомним, Весич заявил, что в июле в Сербии было выдано 2 682 строительных разрешения, что на 13,16 процента больше, чем в том же месяце прошлого года. "Ориентировочная стоимость всех строительных работ в июле 2023 года составляет 95 954 435 000 динаров (около 818,5 миллиона евро), что на 2,24 процента больше по сравнению с июлем 2022 года", - сказал Весич. Он добавил, что ориентировочная стоимость строительных работ в июле является самой высокой в 2023 году, если смотреть по месяцам, сообщило Министерство строительства, транспорта и инфраструктуры. Как это повлияет на состояние рынка недвижимости, с акцентом на цены, остается увидеть, после того, как установится какой-то тренд. (EURACTIV.rs)