Израильтяне и турки лидируют среди иностранных покупателей недвижимости в Греции

Вступление: новый порядок спроса на недвижимость Греции

Рынок недвижимости Греции меняется быстрее, чем многие ожидали, и это видно по структуре иностранных покупок. В первые строки статистики выходят израильские и турецкие инвесторы, которые вкладывают деньги в греческую недвижимость как внутри рамок Golden Visa, так и вне неё. Наша оценка показывает, что покупатели стали ориентироваться не только на вид на жительство, но и на практические цели: защиту капитала, доход от аренды и запасной вариант для переезда.

Коротко о важном

• Турецкие инвестиции в 2024 году достигли €292 млн, рост 174% по сравнению с 2023 годом.
• С 2013 по июль 2023 года инвестиции через программу Golden Visa оцениваются в €8,5 млрд, с учётом оставшихся на обработке заявок сумма может превысить €12 млрд.
• По данным REMAX Ελλάς, только 8% иностранных покупателей в 2025 году указали Golden Visa как основную причину покупки.

Кто сегодня покупает: карта иностранных инвесторов

REMAX Ελλάς, крупнейшая греческая сеть агентов, публикует детальную картину по странам и регионам. Основные выводы важны для любого инвестора, кто рассматривает покупку на греческом рынке.

• В Аттике (Афины и пригороды) доминируют израильские покупатели, затем идут турки и ливанцы; китайцы и украинцы замыкают пятёрку.
• В районе Салоник лидируют израильтяне, за ними болгары, немцы, турки и албанцы.
• В провинции большинство иностранных покупателей — немцы, затем болгары, французы, израильтяне и турки.

По состоянию на конец 2025 года общее число иностранных инвесторов с действующим видом на жительство выросло до 79,056, против 48,049 в 2024 году. Это резкий рост, в значительной мере вызванный тем, что после затора в обработке заявок многие документы были одобрены пачками.

Мотивы, структура сделок и профиль покупателей

Понимание мотивации помогает оценить, насколько устойчив спрос и где ждать повышения цен.

• Возрастная структура: 40% — 41–50 лет, 27% — 51–60, 16% — старше 61 года, 14% — 31–40, и лишь 3% моложе 30.
• Мотивы покупки: 52% приобретают жильё как вторую или отпускную собственность, 30% ориентированы на инвестиции (аренда или перепродажа), 10% — для постоянного проживания.
• Финансирование: 90% используют собственные средства, только 10% берут ипотеку или кредит.

Типы приобретаемой недвижимости и ценовой профиль:

• По типу: 38% — квартиры, 27% — отдельные дома, 20% — мезонеты. Земля и коммерция занимают незначительную долю.
• По состоянию: 78% — вторичный рынок, 20% — новостройки, 2% — реконструированные объекты.
• По площади: 75% ищут объекты 61–100 м².
• По цене: 47% сделок приходятся на диапазон €100,001–200,000, 27% — €200,001–300,000, 17% — €50,001–100,000.

Эти цифры показывают, что важная часть спроса приходится на массовый сегмент среднего размера и среднего ценового диапазона. Для инвестора это значит, что ликвидность в популярных районах остаётся сильной, но доходность от аренды будет зависеть от точной локации и качества объекта.

Израиль: безопасность и частичная миграция как драйвер

Израильские покупатели формируют особую группу.

• Число израильтян с греческими видами на жительство выросло с 661 (включая семьи) в 2024 году до 1,355 в 2025 году, это увеличение на 105%.
• По данным Банка Греции, капитальные потоки из Израиля в 2024 году выросли на 46.5% и достигли €129 млн.

Почему израильтяне так активны:

• Безопасность и резервный адрес. После октябрьских событий 2023 года часть граждан рассматривает Грецию как возможный второй дом или запасной вариант для переезда.
• Снижение стоимости жизни в Греции примерно на 25–30% по сравнению с Израилем, благоприятные авиасообщения и культурная близость.
• Инвестиционная логика. Многие израильтяне покупали активы в Греции и во время прошлых кризисов, видя в этом возможность для дохода от аренды и прироста капитала.

Важно: только 18% израильских покупателей называют визовые льготы основной причиной покупки. Это подтверждает, что инвесторы оценивают комбинацию факторов, а не только правовой стимул.

Турция: защита капитала и резкий прирост инвестиций

Турецкие покупатели демонстрируют одну из самых впечатляющих динамик.

• Инвестиции турок в греческую недвижимость в 2024 году составили €292 млн, что на 174% больше, чем в 2023, и на 380% больше, чем в 2022.
• По состоянию на декабрь 2025 года турки занимают 15.9% всех инвесторов, оформив 3,291 вида на жительство; с учетом членов семей число выросло до 11,448 (рост 142.5%).

Причины интереса турецких покупателей:

• Высокая инфляция и нестабильность лиры подталкивают состоятельных семей и предпринимателей к покупке недвижимости за рубежом.
• Географическая близость, хорошие транспортные связи и привлекательные районы Аттики делают Грецию естественным выбором.

Моя оценка: турецкие покупки вклад не только в люксовый сегмент, но и в средний по цене рынок Аттики и крупных островов, что усиливает конкуренцию за ликвидные объекты.

Что изменили новые правила Golden Visa

В 2023–2025 годах правила программы видоизменились, и это уже отражается на потоке заявок.

• Новые пороги: €800,000 — минимальный объём инвестиций для Аттики, Салоник и островов с населением свыше 3,100 человек, минимальная площадь 120 м².
• В других регионах минимум установлен на €400,000.
• Для объектов, преобразуемых из другого назначения в жилые, минимальная сумма €250,000, при этом такие объекты нельзя использовать для краткосрочной аренды.

Эти изменения привели к резкому снижению новых заявок на Golden Visa, но портфель проектов прошлых лет по-прежнему даёт приток капитала. С 2013 по июль 2023 года сумма инвестиций по программе оценена в €8.5 млрд, а с учётом ожидающих обработки заявок объём может превысить €12 млрд.

Для покупателей это означает более высокий порог входа в желаемых регионах.