Исследование: Рынок недвижимости в Сербии - будущее?

Приметно снижение числа сделок купли-продажи недвижимости на 25% по сравнению с прошлым годом зафиксировано в первом квартале 2023 года, согласно статистическим отчетам. На данный момент, основываясь на наших анализах, снижение более выражено в сегменте вторичного жилья, в то время как в сегменте новостроек оно более умеренное. После проведенных анализов на рынке недвижимости установилась пессимистическая атмосфера, которая возбудила множество вопросов: существует ли спад в спросе, когда и можно ли ожидать снижения цен на недвижимость? Это лишь некоторые из вопросов, на которые мы получили ответы от Милоша Митича из Cityexpert.

Период затишья на рынке

После многолетнего роста рынка, рекордно низких процентных ставок, мы вошли в период затишья на рынке, вызванного несколькими факторами. Ковид-кризис, высокая инфляция, рецессия - все это повлияло на экономики всех стран, включая рынок недвижимости. Из-за высокой инфляции Европейский банк вводит меры строгой денежно-кредитной политики, что приводит к росту Еврибора и процентных ставок по ипотечным кредитам (процентная ставка включает Еврибор и наценку банков). Вместе с этими мерами, Еврибор, который находился на рекордно низком уровне в течение длительного времени, стал положительным в первом квартале 2022 года и продолжает расти уже целый год. Это значительно влияет на выплаты по кредитам и, следовательно, снижает спрос со стороны покупателей, финансирующих покупку с помощью ипотечных кредитов. Несмотря на то, что доля финансирования покупки квартир с помощью ипотечных кредитов никогда не превышала тридцати процентов от общего объема сделок, в течение последнего года эта картина меняется еще сильнее, и доля снижается до около 20%. Непрерывное снижение спроса со стороны кредитных покупателей в прошлом году сопровождается ростом финансирования покупки из собственных средств, поскольку многие люди видят инвестиции в недвижимость как хороший способ сохранить свои деньги и их стоимость через недвижимость. Важно отметить, что, несмотря на то, что доля финансирования покупки с помощью ипотечных кредитов значительно меньше, чем финансирование из собственных средств, значительное снижение спроса этих покупателей существенно влияет на общую картину рынка. Почему так происходит? Потому что Сербия является рынком связанных сделок, поэтому один кредитный покупатель очень часто сопровождается несколькими наличными покупками. Например, я беру кредит и покупаю недвижимость у лица X, которое затем становится наличным покупателем. Кризис 2008 года: Различия в источниках проблем и уязвимость финансового сектора

Когда мы говорим о рынке недвижимости, все с тревогой вспоминают кризис 2008 года, который значительно изменил рынок недвижимости и части финансовой системы разных стран. Можем ли мы сейчас говорить о похожем сценарии или это совершенно другой кризис? Прежде всего, следует отметить, что части финансовой системы, в первую очередь банки, находятся в гораздо лучшем положении сегодня, чем это было в 2008 году, когда они были менее капитализированы. Та кризис была связана с проблемами банковской системы, такими как неосведомленность, плохая оценка структуры кредитных продуктов, чрезмерная несоответственность сроков погашения и большие внебалансовые обязательства, среди прочего. Сегодня уязвимость заключается не столько в финансовом секторе, сколько в реальной экономике. Значительное отличие между этими двумя кризисами - в источнике проблемы. Кризис 2008 года вызвал лопнувший жилищный пузырь в Соединенных Штатах, что привело к резкому снижению цен на жилье, что, в свою очередь, привело к снижению стоимости ипотечных облигаций. Позднее эти эффекты распространились и на Европу. Это привело к значительным потерям в банковском секторе, что привело к серьезному кредитному кризису, затронувшему всемирную экономику. Оба кризиса подчеркнули важность финансовой стабильности и необходимость того, чтобы правительства и регулирующие органы были бдительны в отношении финансового сектора, чтобы предотвратить будущие кризисы. Проведенные после 2008 года реформы представляли собой внедрение значительных регуляторных реформ с целью предотвращения подобных кризисов в будущем.

Влияние инфляции, денежно-кредитной политики и геополитических кризисов на продажу и аренду недвижимости

Недвижимость, как один из сегментов экономики, чувствительна к влиянию различных рыночных факторов. В настоящее время наибольшее влияние оказывают инфляция вместе с ограничительной денежно-кредитной политикой, которая привела к увеличению процентных ставок. Кроме того, мы также имеем параллельное влияние российско-украинского кризиса, который изменил как сегмент продаж, так и сегмент аренды на рынке Сербии. И в то время, как все эти факторы привели к снижению спроса на продажу, с другой стороны они значительно повлияли на значительный рост спроса на аренду и, следовательно, на цены на квартиры в этом сегменте. Очень важно отметить, что здесь, в Сербии, мы говорим о "импортируемой" инфляции, которая значительно увеличила стоимость потребительской корзины, что было явным триггером для снижения спроса на покупку квартир. Эти изменения на рынке, хотя они в целом относятся к экономике всей страны, мы можем рассмотреть через призму нескольких городов и двух отдельных сегментов, новостроек и вторичного жилья.

Новостройка или вторичное жилье?

В предыдущий период мы имели рост цен на всей территории страны, причем наибольший рост был замечен в трех крупнейших городах - Белграде, Нови-Саде и Нише. Если мы рассмотрим Белград, который в целом является наиболее востребованным, здесь мы говорим о средних ценах на новостройку, которые колебались в центральных районах от 2 500 до 5 000 евро и на периферии от 1 000 до 2 000 евро. Цены на новостройку незначительно выше, чем на вторичное жилье, что повлияло на то, что спрос на рынке больше ориентируется на новостройку; прежде всего по причине того, что новостройка часто удовлетворяет потребности современного покупателя (имеет гараж, новые лифты и т. д.), а также покупатели первой квартиры получают возврат НДС, что является важным фактором. Кроме этого, мы можем говорить о повышении стоимости материалов и сложностях с поиском подходящих мастеров, если мы говорим о вторичном жилье и квартирах, которые требуют ремонта. Конечно, следует отметить, что вторичное жилье также имеет свои преимущества, часто в центральных районах на некоторых местах вторичное жилье является единственным источником, а также архитектура и проекты во вторичном жилье имеют свою отдельную целевую группу. Если мы говорим о Нови-Саде, здесь цены в центральных частях города варьируются от 2 500 до 3 500 евро, в то время как на периферии от 1 000 до 1 600 евро за кв. м. В Нови-Саде, согласно статистическим отчетам, наблюдается наибольшее снижение числа сделок купли-продажи в первом квартале, в процентном соотношении около 30%. В Нише также наметился явный спад спроса, что вызвало снижение числа сделок купли-продажи в первом квартале. Если говорить о ценах в Нише, то в центральных частях города они составляют от 1 900 до 2 400 евро, а на периферии от 1 000 до 1 400 евро. В Белграде, а также в Нови-Саде и Нише, наблюдается явная тенденция снижения спроса, вызванная всеми вышеупомянутыми факторами, но по-прежнему не наблюдается тенденции к снижению цен!

Непредсказуемость финансового кризиса и возможное снижение цен на недвижимость

Цены в данный момент находятся на определенном небольшом снижении или на уровне прошлого года, с тем отличием, что если продолжится тенденция снижения спроса, то определенное корректирование цен на рынке недвижимости будет неизбежным. Природа финансового кризиса состоит в том, что