Испанский рынок жилья сокращается, возможен мягкий посадочный маневр

Оставайтесь в курсе всех последних экономических и финансовых анализов ING. Подпишитесь на Think

Испанский рынок недвижимости недавно испытал значительное снижение.

Однако несмотря на резкий рост процентных ставок, есть достаточно смягчающих факторов, которые делают вероятным сценарий мягкой посадки. Мы прогнозируем рост средней цены на 1% в этом году и 0% в следующем году

Испанский рынок недвижимости испытывает падение продаж на 21% в апреле

Испанский рынок недвижимости недавно заметно замедлился, и несколько факторов способствуют снижению спроса на недвижимость. Рост процентных ставок, ужесточение кредитных условий и мировая экономическая неопределенность, включая геополитическую нестабильность, все это снижает спрос на жилье. В апреле спрос на ипотеку упал ниже своего пятилетнего среднего значения впервые, а количество сделок также показало явный нисходящий тренд в первые месяцы этого года. Последние данные нотариусов, которые обычно опережают официальные данные, свидетельствуют о том, что этот спад, скорее всего, продолжится в ближайшие месяцы. Согласно данным Генерального совета нотариусов, продажи жилья снизились на 21% в апреле по сравнению с тем же периодом прошлого года, а количество ипотечных кредитов на покупку жилья снизилось на 32% по сравнению с прошлым годом. Однако спад намного менее значителен, чем в других странах, где спрос на ипотеку снизился еще более резко. Это можно частично объяснить увеличением интереса со стороны иностранных покупателей после снятия ограничений, введенных в связи с Covid, в 2020 и 2021 годах. Проблемой также остается недостаток недвижимости. В последние годы спрос превышал предложение, замедляя спад спроса. Более того, испанская экономика показала более высокие результаты по сравнению со средним уровнем в еврозоне, благодаря оживлению туризма, что также поддерживает рынок недвижимости.

Рост цен на жилье приходит в тупик

В связи с снижением спроса на испанский рынок недвижимости наблюдается замедление роста цен. С уменьшением числа потенциальных покупателей продавцы сталкиваются с более жесткой конкуренцией, что приводит к снижению ценовой политики. В то время как рост цен на жилье достиг пика в 8,5% на годовой основе в первом квартале 2022 года, согласно данным Eurostat, в первом квартале этого года он снизился до 3,5%. Другие индикаторы цен, такие как TINSA, также показывают явное снижение.

Рост процентных ставок ставит под угрозу доступность жилья

На протяжении последнего года резкое повышение процентных ставок оказало значительное давление на покупательную способность потенциальных покупателей жилья, делая сложным приобретение жилья или получение ипотечного кредита по текущим ценам. Согласно расчетам Национального банка Испании, доступность значительно снизилась за последний год. Банк регулярно оценивает процент дохода, который бы среднестатистическая семья должна потратить, если бы они купилидом с кредитом на 80% от стоимости дома. Эти расчеты показывают заметное ухудшение доступности недвижимости. В начале 2022 года семьям приходилось тратить всего 30% своего дохода на погашение кредитов, но к концу года эта цифра выросла до более чем 36%.

В ближайшие месяцы мы ожидаем еще больший рост процентных ставок

Это может создать дополнительное давление на доступность жилья и дальнейшее снижение спроса на ипотеку в конце этого года. В то время как ожидается заметное замедление, несколько факторов также снижают вероятность серьезной коррекции цен или резкого обвала рынка. Во-первых, снижение стоимости энергии снижает неопределенность для домохозяйств и освобождает дополнительный бюджет, который может быть потрачен на ежемесячные платежи по ипотеке. Во-вторых, доходы будут продолжать расти. Номинальный рост заработной платы ускорится после резкого снижения реальной покупательной способности в 2022 году. Кроме того, низкая безработица гарантирует устойчивый рост валового национального дохода. Комбинация роста номинальных доходов и напряженного рынка труда будет некоторой поддержкой для спроса на недвижимость. Наконец, несмотря на текущий временный спад, спрос будет продолжать структурно расти в ближайшие годы.

Слабый рост цен в 2023 и 2024 годах

Мы обновили наш прогноз на текущий год и теперь предполагаем рост цен на 1%, что является повышением нашей предыдущей оценки в 0%. Это изменение объясняется продолжающимся ростом цен на недвижимость в начале года, хотя и с более медленным темпом. Наш прогноз по ценам предполагает небольшое снижение цен во второй половине этого года. На 2024 год мы снизили наш прогноз до 0% с нашей предыдущей оценки в 1%, так как мы ожидаем, что продолжающийся рост процентных ставок снизит любое восстановление на рынке недвижимости в следующем году. В целом, этот сценарий предполагает мягкую посадку испанского рынка жилья. Хотя есть риск небольшого снижения цен во второй половине этого года, общая коррекция цен будет оставаться умеренной в номинальном выражении. Однако важно отметить, что коррекция в реальном выражении будет значительно выше из-за высокой инфляции. В 2023 и 2024 годах ожидается небольшое снижение цен в размере около 2,5% -3%. За три года накопленная реальная коррекция цен превысит 6%.