Испанский рынок недвижимости: приближается ли коррекция?

Цены на жилье в Испании продолжают расти, хотя пик уже пройден. Во втором квартале 2022 года они выросли на 8% по сравнению с тем же периодом прошлого года. Хотя рост замедлился по сравнению с первым кварталом, он все еще значительно превышает историческую среднюю.

Цены на новое и существующее жилье показывают схожие тенденции, хотя первое выросло немного сильнее (+8,8% г/г), чем второе (+7,9% г/г). Данные от Tinsa, которые включают ежемесячные данные и хорошо коррелируют с квартальным индексом INE, показывают ослабление тенденции летом. В июле цены на жилье в Испании по-прежнему росли на 3% в месяц, но затем замедлились до 0,5% в сентябре.

Начало пандемии COVID-19 ускорило рост цен на жилье во многих странах. С начала 2020 года цены на существующее жилье в Испании выросли на 11,5%. Это немного слабее, чем рост цен в Португалии (+26,2%) и Франции (+15,5%), но сильнее, чем в Италии, где цены выросли на 7,2% с начала пандемии. Эта сильная динамика цен во время пандемии привела к значительному снижению доступности жилья. В сочетании с ростом ставок по ипотеке, ухудшением экономических перспектив и высокой инфляцией, которая снижает покупательную способность населения, рынок недвижимости будет продолжать охлаждаться.

Прогнозы на будущее

Мы ожидаем, что рост цен достигнет 7% в 2022 году, но замедлится до 1% в следующем году. Это означает, что номинальный рост цен не сможет удержаться на уровне инфляции. При ожидаемой инфляции на уровне 8,7% в текущем году рост реальных цен станет отрицательным и составит -1,7%. При ожидаемой инфляции на уровне 4,4% реальный рост цен в 2023 году также будет отрицательным и составит -3,4%. См. рис. 1. Индекс цен на жилье, % г/г INE, исследования ING

Региональные различия

Рост цен начинает замедляться везде, кроме столичных районов. Хотя цены на жилье резко выросли почти во всей Испании, динамика в разных регионах и городах различается. Последние данные Tinsa за сентябрь показывают, что рост цен начинает замедляться везде, кроме столичных районов. Рост цен замедлился больше всего на Средиземноморском побережье и на Балеарских и Канарских островах. Рост цен на Средиземноморском побережье на уровне 6,5% и на Балеарских и Канарских островах на уровне 3,5% значительно ниже национального среднего. На островах, в частности, рост цен на жилье в этом году полностью остановился, даже немного снизившись летом. Однако это замедление происходит после сильного роста цен в начале пандемии. В сравнении с этим, в столичных районах рост цен пока продолжается без остановки. Хотя цены на жилье в остальной части Испании снизились в среднем на 0,4% по сравнению с августом, в столичных районах они все еще выросли на 1,2% за один месяц, что привело к общему годовому темпу роста в сентябре на уровне 10,0%. См. рис. 2. Индекс цен на жилье, % г/г, сентябрь '22 Tinsa, исследования ING

Ставки по ипотеке

Рост ставок по ипотеке препятствует будущему росту цен на жилье. Ставки по ипотеке уже резко выросли с начала года, и маловероятно, что мы достигли пика. Ставки по ипотеке тесно следуют за развитием 1-летнего Euribor с небольшой задержкой. 1-летний Euribor начал резко расти. В то время как Euribor все еще был отрицательным на уровне -0,5 1 января, в октябре он вырос до 2,7. Хотя 1-летний Euribor уже предвещал повышение процентных ставок Европейским центральным банком (ЕЦБ) для борьбы с инфляцией, дальнейшее повышение ставок может снова оказать некоторое давление на Euribor в ближайшие месяцы. Тем не менее, мы ожидаем, что Euribor достигнет пика к концу года. Если еврозона попадет в рецессию, готовность ЕЦБ дальше повышать процентные ставки также уменьшится. Ставки по ипотеке, которые также резко выросли в этом году, вероятно, последуют этому примеру. Разрыв между Euribor и ставками по ипотеке недавно сократился значительно, что указывает на то, что ставки по ипотеке еще не смогли догнать. Однако наибольший риск роста остается у плавающих ставок. Хотя разрыв между фиксированными и плавающими ставками сократился значительно, плавающие ставки обычно значительно превышают фиксированные ставки.

Фиксированные процентные ставки

Растущая популярность фиксированных процентных ставок продолжается. В прошлом практически все ипотечные кредиты имели плавающие ставки, но количество новых ипотечных кредитов с фиксированной ставкой растет стремительно с 2015 года. Согласно данным INE, до 2015 года доля новых ипотечных кредитов с фиксированной ставкой была менее 5%, с 2021 года она составляет более половины всех кредитов. Многие владельцы жилья в Испании воспользовались низкими процентными ставками в последние годы, чтобы закрепить свои затраты на кредит. Перспектива дальнейшего повышения процентных ставок ЕЦБ и возрастающая неопределенность ускорили эту тенденцию. В июле три из четырех ипотечных кредитов были с фиксированной ставкой, что защищает домохозяйства от резкого роста процентных ставок и сохраняет стабильность их ежемесячных выплат. Это поддерживает их кредитоспособность и снижает риски для банковского сектора. Несмотря на популярность фиксированных ставок, плавающие ставки все еще составляют подавляющее большинство от общего числа ипотечных кредитов. См. рис. 4. Доля ипотечных кредитов на жилье с фиксированной и плавающей ставкой INE, исследования ING

Объем сделок и производство ипотеки

Данные о сделках остаются стабильными, но мы ожидаем замедление темпов. Публикуемые INE данные о продажах за август не показывают (пока) ослабления числа сделок. Число сделок в августе 2022 года по-прежнему было почти на 15% выше, чем в том же месяце прошлого года, который уже был исключительно сильным годом по объему сделок. Если сравнивать с предкризисным периодом, число сделок в августе все еще на 60% и 28% выше, чем в августе 2019 и 2018 года соответственно. В следующих кварталах мы ожидаем начало снижения числа сделок. Кризис стоимости жизни оказывает сильное давление на реальный располагаемый доход населения, в сочетании с быстро растущими процентными ставками по ипотеке и ослаблением экономического роста, что создает серьезные препятствия для рынка недвижимости. Мы ожидаем, что испанская экономика впадет в умеренную рецессию с четвертого квартала и далее. См. рис. 5. Количество сделок, 2019-август 2022 INE, исследования ING

Производство ипотеки по-прежнему значительно выше, чем до пандемии. В первые восемь месяцев этого года было выдано на 14% больше ипотечных кредитов, чем в том же периоде прошлого года, и 2021 год уже был сильным годом по объему производства ипотеки. Если сравнить с 2019 годом, годом до COVID-19, количество новых ипотечных кредитов в 2022 году выросло на 24%. В августе, последнем месяце, за который доступны данные, количество новых ипотечных кредитов все еще было на 10,9% выше, чем в том же месяце прошлого года. Скорее всего, многие владельцы жилья все еще воспользовались низкими процентными ставками в первой половине года, чтобы перефинансировать свои существующие ипотечные кредиты под фиксированную ставку. Потенциальные покупатели жилья, вероятно, также пытались опередить рост процентных ставок, ускоряя процесс покупки недвижимости. Оба фактора способствовали увеличению производства ипотеки в первой половине года, но этот эффект будет постепенно уменьшаться. Более того, ухудшение настроений домохозяйств и менее благоприятные кредитные условия сократят спрос на недвижимость и оказывают давление на производство ипотеки. Доверие потребителей значительно снизилось за последние месяцы, что свидетельствует о том, что домохозяйства все больше беспокоятся о высокой инфляции в условиях экономической неопределенности. Доверие потребителей теперь упало ниже уровня, зарегистрированного в начале пандемии, и находится на самом низком уровне за последние 10 лет. Это может побудить потенциальных покупателей жилья отложить принятие решения о покупке в ближайшие месяцы. П