Инвесторы возвращаются в Дубай: сделки выросли до 9 217 в июле — что это значит

Введение: почему рынок недвижимости ОАЭ снова в фокусе

Рынок недвижимость ОАЭ показал явные признаки восстановления в июле 2024 года, и это важно не только для местных риэлторов. Мы видим рост числа сделок, сокращение разрыва между запрашиваемыми и фактическими ценами и возвращение инвесторов в средний ценовой сегмент. Если вы покупатель, инвестор или экспат, желающий понять, где и как действовать — этот анализ для вас.

Краткая сводка ключевых показателей июля

Начнём с фактов — цифры говорят сами за себя. За июль 2024 года в Дубае:

• число сделок выросло с 8 877 в июне до 9 217 в июле, прирост +3.8%;
• общая стоимость транзакций увеличилась с AED 33.2 млрд до AED 34.9 млрд, прирост +5.2%;
• рост зафиксирован в основном за счёт вторичного рынка: объём транзакций вырос примерно с 4.1 тыс. до 4.8 тыс., что равно ≈+18%;
• коммерческая активность также оживилась: 397 сделок на сумму AED 5.8 млрд, рост +24.8%.

Эти показатели подтверждают: рынок перестаёт двигаться в сторону снижения активности, продавцы и покупатели всё чаще сходятся в ожиданиях цен.

Вторичный рынок и спрос на готовое жильё

В июле активность была сосредоточена именно на вторичном рынке и в сегменте квартир. Это важный поворот — многие покупатели предпочитают готовые объекты из-за оперативной ликвидности и возможности сдачи в аренду сразу после покупки.

Почему вторичный рынок вырос примерно на 18%:

• готовые объекты предлагают немедленную сдачу в аренду или заселение;
• инвесторы ищут товары с более быстрой окупаемостью — студии и однокомнатные апартаменты в лидерах спроса;
• продавцы сокращают дистанцию между запрашиваемой ценой и итоговой сделкой, что повышает число закрытых транзакций.

Практический вывод для покупателей: если вы ориентируетесь на доходность и ликвидность — смотреть стоит прежде всего на готовое жильё в адресах с устойчивым спросом на аренду.

Покупательская уверенность: что изменилось в ожиданиях

Июль показал улучшение настроений среди потенциальных покупателей:

• доля тех, кто планирует покупку в ближайшие шесть месяцев, выросла с 66% до 68%;
• доля ожидающих дальнейшего падения цен снизилась с 56% до 52%;
• доля тех, кто ожидает стабилизации или роста цен, увеличилась с 44% до 48%.

Индекс объявленных цен от Property Finder стабилизировался в июле, оставшись на 2.5% ниже прежнего базового уровня, который был установлен после региональных потрясений. Индекс не снижался второй месяц подряд, а разрыв между запрашиваемыми и окончательными ценами сжалcя: если в мае он колебался между 6% и 12%, то в июле — между 5.5% и 11%.

Это означает, что ожидания продавцов и покупателей стали ближе, что положительно сказывается на скорости заключения сделок и уменьшении числа сорванных сделок в процессе переговоров.

Возвращение инвесторов и изменение структуры спроса

Одним из ярких трендов июля стало возвращение инвесторов, особенно в сегмент квартир. Доля покупок квартир (включая студии и 1‑комнатные) в общем объёме сделок выросла с 59.5% до 62%.

Что это говорит об инвестиционной логике:

• инвесторы ищут более ликвидные и доходные активы — студии и однушки легче сдавать и быстрее продавать;
• доля инвесторов среди тех, кто обращается за ипотечным финансированием, выросла с 9% до 12.8%;
• наибольшую активность в ипотечных заявках показали заёмщики с доходом AED 20,000–59,999 — на них пришлось 62.4% всех заявок.

Вывод для инвесторов: средний ценовой сегмент привлекателен, потому что он сочетает доступность финансирования и высокий спрос арендаторов. Тем, кто нацелен на верхний сегмент, придётся учитывать ограниченное предложение вилл и домов — это сдерживающее обстоятельство при попытке масштабировать портфель в премиуме.

Ипотека и способы финансирования: где наблюдаются отличия

Данные Дубайского земельного департамента дают интересную картину по способам финансирования:

• в июле было зарегистрировано 2 887 ипотек на общую сумму AED 4.93 млрд;
• 81.9% объёма ипотек пришлось на квартиры;
• при этом только 20.3% всех продаж квартир были профинансированы ипотекой;
• для вилл этот показатель составил 67.8%.

Почему доля ипотеки в продажах квартир ниже, чем в объёме ипотек на квартиры:

• значительная часть сделок с квартирами совершается наличными инвестиционными покупателями;
• ипотечный портфель концентрируется на объектах с более высокой средней суммой кредита, что отражает высокий уровень ипотечной активности в сегменте вилл.

Практический совет: если вы рассчитываете на ипотеку для покупки квартиры, готовьтесь к тому, что большинство подобных сделок всё ещё проходят с привлечением наличных средств со стороны инвесторов; это может влиять на скорость и условия сделки.

Коммерческая недвижимость: оживление бизнеса

Коммерческий сегмент неожиданно показал значительный рост: количество сделок увеличилось на 24.8% до 397, а их суммарная стоимость составила AED 5.8 млрд. Это знак того, что корпоративный спрос и сделки по инвестиционным коммерческим активам возвращаются.

Для корпоративных арендаторов и инвесторов это означает:

• спрос на складские и офисные площади растёт вместе с активностью экспорта и логистики в регионе;
• инвесторы, ориентированные на коммерческую доходность, получают больше возможностей для покупки на вторичном рынке;
• сделки в коммерческом сегменте нередко связаны с более сложными структурами финансирования и более длительной проверкой due diligence.

Риски и факторы, которых следует опасаться

Мы оцениваем текущую картину позитивно, но не без оговорок.