Инвесторы уходят: заявки на «золотую визу» Греции рухнули на 63% в январе 2026

Шок на рынке: резкий спад интереса к недвижимости Греции для инвесторов

Спрос на недвижимость Греции для инвесторов резко упал в начале 2026 года. Это видно по динамике подачи заявок на «золотую визу» — ключевой программы, которая в последние годы была одним из главных драйверов рынка жилья для иностранных покупателей.

Мы начнём с фактов: в январе 2026 года было подано всего 398 заявок на первоначальное разрешение на проживание для инвесторов, что означает спад на 63,5% по сравнению с 1 167 заявками в январе 2025 года. Эти цифры задают тон для всего обзора рынка недвижимости и реального потока инвестиций в Грецию.

Что именно изменилось в программе «золотая виза» и почему это важно

В 2025 году власти ужесточили условия получения визы через покупку недвижимости. Новые пороги инвестиций выглядят так:

• €800,000 — для Аттики, Салоник и крупных островов
• €400,000 — для остальной территории страны

Повышение минимального порога в популярных регионах сразу ударило по спросу. Это не праздная формальность: реальная цена входа в привлекательные районы страны выросла почти вдвое в отдельных случаях, если сравнивать с прежними предложениями на периферии.

Наша оценка: это изменение вынуждает инвесторов пересматривать стратегии. Многие потенциальные покупатели ориентировались на более доступные объекты в Афинах и на островах; теперь экономическая логика покупки для получения резиденции изменилась.

Статистика 2024–2026: спад обращений и рост одобрений

Данные Минестерства по вопросам миграции и убежища и Банка Греции дают ясную картину:

• Количество новых заявок в 2025 году — 7 031, что на 25% меньше, чем 9 414 в 2024 году.
• Инвестиции иностранцев в рынок недвижимости по данным Банка Греции за первые девять месяцев 2025 года упали на 24% до €1,46 млрд.
• При этом число одобренных заявок в 2025 году резко выросло — на 101%, до 9 479, поскольку власти обработали накопившуюся очередь.
• С момента запуска программы в 2014 году было выдано или продлено 28 589 резидентских разрешений.

Контраст между снижением числа новых подач и ростом одобрений отражает административную разницу между потоком заявителей и скоростью обработки уже поданных дел. Это ещё один сигнал о том, что падение спроса — прямой эффект экономического барьера, а не технический или временный сбой.

Как это сказалось на притоке капитала и ценах на жильё

Снижение числа заявок коррелирует с сокращением внешних вложений в сектор недвижимости. По итогам трёх кварталов 2025 года приток зарубежного капитала упал до €1,46 млрд, это минус 24% по сравнению с прошлым периодом.

Что это значит для цен и ликвидности:

• Снижение спроса со стороны покупателей, ориентированных на получение резиденции, может создать избыточное предложение в некоторых сегментах, особенно в дорогих районах островов и в Афинах.
• Продажи могли замедлиться, а владельцы, нуждающиеся продать, могут оказаться под давлением снижать цены или предлагать скидки и рассрочку.
• При этом объекты с хорошей доходностью и управляемым риском, например качественная аренда в туристических хабах, останутся в спросе у инвесторов, которые рассматривают не только визу, но и доход.

Мы считаем, что для международных инвесторов картина будет неоднородной: в популярных регионах ожидать быстрой корректировки цен нельзя, но в пригородных и второстепенных локациях давление на цену вероятно.

Кто остаётся основным инвестором и куда уходят деньги

Крупнейшей группой инвесторов традиционно остаются граждане Китая. Это подтверждает устоявшуюся географию спроса: Азия сохраняет высокую долю в сегменте приобретений ради резиденции.

Однако из-за новых порогов часть спроса может перераспределиться по следующим направлениям:

• Покупки в менее дорогих регионах, где порог €400,000 остаётся применимым и может выглядеть более привлекательным по сравнению с €800,000 в прибрежных зонах.
• Сдвиг в сторону коммерческой недвижимости и гостиничных активов у инвесторов, ориентированных на доходность.
• Отложенные решения и поиск альтернативных стран с программами для инвесторов.

Сейчас наблюдается разумный отбор сделок: покупатели снова тщательно взвешивают не только юридический и налоговый аспекты, но и фактическую доходность и диверсификацию портфеля.

Региональные различия: где ещё стоит смотреть на покупки

Повышение порога до €800,000 затронуло именно те зоны, где сконцентрирован иностранный спрос. Это значит, что привлекательность периферийных регионов выросла для тех, кто готов платить меньше, но хочет получить резиденцию.

Регионы для рассмотрения:

• Внутренняя часть материковой Греции и менее популярные острова с порогом €400,000. Здесь можно найти более выгодные соотношения цены и площади.
• Небольшие города вокруг Салоник и в центральной Греции, где спрос на аренду остаётся стабильным.
• Объекты, рассчитанные на долгосрочную аренду, а не только на краткосрочный туризм.

Мы предупреждаем: низкий порог не означает автоматическую безопасность сделки.