Инвесторы скупают отели Таиланда на 10,14 млрд бат несмотря на спад турпотока

Почему рынок недвижимости Таиланда снова в центре внимания

Рынок недвижимости Таиланда быстро меняется: хотя в 2025 году число иностранных туристов снизилось, инвесторы активнее возвращаются в гостиничный сектор. В первой части этого материала мы объясним, что именно происходит, какие цифры стоят за оптимизмом и что это значит для тех, кто рассматривает вложения в property и real estate Таиланда.

Мы считаем, что текущая ситуация — это не просто коррекция после турбулентного постковидного периода, а смещение стратегии: от пассивного владения к созданию добавленной стоимости через реновации и изменение операционных моделей. Такие сделки требуют понимания локальных условий, расчёта доходности и реальных возможностей роста ADR и RevPAR.

Ключевые показатели 2025 года: факты и цифры

Прежде чем обсуждать стратегии, перечислим основные факты, подтверждённые исследованиями Colliers и данными Tourism Authority of Thailand (TAT):

• Иностранных туристов в 2025 году — 32,97 млн, снижение на 7,23% по сравнению с предыдущим годом.
• Туристические сборы от иностранцев — 1,54 трлн бат, сокращение на 4,71%.
• Внутренний туризм остаётся опорой: 202,66 млн поездок по Таиланду, рост 2,84%, доходы — 1,17 трлн бат (+4,18%).
• Средняя загрузка отелей по стране упала до примерно 72%, но многие отели повысили ADR и RevPAR.
• В 2025 году было продано около 6 отелей (всего 1 574 номера) на сумму 10,14 млрд бат.
• За последние 10 лет суммарная стоимость сделок с отелями достигла 137,92 млрд бат, среднегодовой уровень — почти 14 млрд бат.
• Пиковые годы 2017–2018 показывали более 20 млрд бат сделок в год.
• Colliers прогнозирует, что в 2026 году объём сделок может вырасти до 12 млрд бат.
• TAT прогнозирует приём 34 млн иностранных туристов в 2026 году.

Эти цифры объясняют, почему инвесторы не уходят, а, наоборот, активизируют покупки в ключевых локациях.

Что изменилось в операциях отелей: ADR, RevPAR и стратегия премиум-сегмента

Снижение заполняемости номеров до 72% выглядело бы как тревожный сигнал для любого инвестора. Но важно смотреть глубже: многие операторы смогли компенсировать падение объёма путём повышения цен и улучшения продуктового предложения.

• ADR (average daily rate) увеличивается у тех отелей, которые перешли в премиум-сегмент или провели реновацию.
• RevPAR вырос у объектов с фокусом на сервисы и сегменты с более высокой покупательной способностью.

Мы видим, что стратегия ценовой оптимизации работает: вместо войны за долю рынка игроки повышают качество и цену, чтобы удержать доходность.

Почему это важно для инвестора

Повышение ADR и RevPAR означает, что инвестиции в реновацию и ребрендинг могут вернуть вложенные средства быстрее, чем простая ставка на восстановление турпотока. В итоге стратегия value-add сейчас доминирует на рынке.

Где покупают: основные локации и их специфика

Инвесторы сосредоточились на следующих направлениях:

• Бангкок — городской спрос, деловые поездки, конференции; ликвидность и гибкость использования активов.
• Пхукет — международный фокус, премиум-туризм; привлекательность для ребрандинга и люксовых продуктов.
• Ко Самуи — островная инфраструктура, нишевые предложения и виллы.
• Паттайя (Чонбури) — близость к бангкокскому рынку, проекты по обновлению массового сегмента.
• Краби и Чиангмай — региональные хабы с высоким потенциалом для нишевых брендов.

Эта география объясняется сочетанием туристического спроса и возможности изменить продукт: на островах и в курортных зонах есть куда инвестировать в улучшение номеров и услуг, в Бангкоке остаётся стабильный спрос на конференции и бизнес-услуги.

Профиль сделки 2025: что продавали и кто покупал

В 2025 году объём сделок — 10,14 млрд бат за 6 отелей (1 574 номера) — выглядит скромно на фоне десятилетних показателей, но по сути отражает смену стратегии: инвесторы берут целые объекты для реноваций и повышения класса. Colliers отмечает, что после пандемии многие активы продавались под давлением финансовых проблем, что создало хорошие точки входа для покупателей с наличными и планом добавленной стоимости.

Мы наблюдаем две категории покупателей:

• Институциональные инвесторы и крупные тайские операторы, которые смотрят на масштаб и управляемость.
• Иностранные фонды и частные инвесторы, ориентированные на премиум-ремонт и ребрендинг.

Критерии отбора объектов: что сейчас на первом месте у инвесторов

Судя по сделкам и рекомендациям аналитиков, инвесторы применяют жёсткие фильтры при выборе отелей:

• Минимальная годовая доходность (ROI): 6%.
• Возраст здания: не старше 10–15 лет — чтобы снизить капитальные затраты на техническое обслуживание.
• Число номеров: предпочтение объектам от 150 номеров и выше — экономия на масштабе и стабильность операционных показателей.
• Локация в зонах с постоянным спросом: Бангкок, побережья и популярные острова.

Стратегия value-add включает:

• Реновацию номеров и общих зон.
• Перемаркетинг в более высокий ценовой сегмент.
• Пересмотр операционной модели: аутсорсинг сервисов, оптимизация F&B, внедрение динамического ценообразования.

Эти критерии отражают прагматичный подход: не просто купить актив и ждать роста турпотока, а инвестировать в улучшение продукта, чтобы получить устойчивый доход.

Риски и ограничения: где можно ошибиться

Нам важно быть честными: привлекательные точки входа несут риски.