Инвестиции в недвижимость упадут на 50% до 9 000 миллионов в 2023 году.

Инвестиции в недвижимость в 2023 году достигнут минимума за последнее десятилетие. Повышение процентных ставок Европейским центральным банком (ЕЦБ) до 4,25% значительно сдерживает покупки недвижимости, такие как отели, жилые помещения в аренду, торговые центры и логистические объекты. Консультационная фирма Colliers, согласно прогнозу для Cinco Días, прогнозирует, что объем инвестиций к концу года составит от 9 до 10 миллиардов евро, что соответствует снижению до 50% по сравнению с 2022 годом, который был вторым наиболее плодотворным годом в истории после 2018 года.

Альберто Диас, директор по рынку капитала в Colliers

Отмечает, что после первого квартала 2023 года, характеризующегося достаточным объемом инвестиций, второй квартал года ознаменовал значительное замедление активности. С января по март транзакции составили 2,988 миллиарда евро, а с апреля по июнь они упали до 2,161 миллиарда евро. По сравнению с предыдущим годом, за полугодие уже наблюдается существенное замедление в размере 49,6%, сократившееся до 5,150 миллиардов евро.

Диас указывает, что ожидается оживление активности во втором полугодии 2023 года и начале 2024 года, поддержанное широкой ликвидностью рынка и завершением повышения процентных ставок, что укрепит доверие инвесторов и владельцев, сближая их позиции по цене и доходности. "Мы считаем, что самое худшее на рынке будет оставлено позади после второго полугодия 2023 года", - добавляет он.

Хулиан Браво, ответственный за недвижимость в ING Испания и Португалия

Подчеркивает, что повышение процентных ставок "продолжит оказывать давление на покупку и затормозит спрос" в 2023 году.

Повышение процентных ставок привело к росту стоимости финансирования проектов, поэтому потенциальные покупатели требуют более низкой цены (следовательно, более высокой доходности) активов, что в целом продавцы не готовы принять. Это разногласие в оценке активов также затрудняет проведение сделок.

Также сложно делать расчеты для покупателей, пока не будет известно, на какой процент устаканятся процентные ставки. "Наши прогнозы говорят о том, что повышение процентных ставок со стороны ЕЦБ будет продолжаться, хотя в более умеренном темпе по сравнению с ожиданиями, которые были несколько месяцев назад", - отмечает Браво из ING.

Спад цен

К тому же, эксперты отмечают еще одну проблему для испанского рынка - это корректировка цен. В отрасли существует убежденность в том, что испанский рынок медленно адаптируется к снижению оценки недвижимости по сравнению с рынками, такими как Великобритания и США, которые быстро учитывают падение оценок и, таким образом, способствуют возобновлению сделок.

"Ожидается, что во втором полугодии года инвестиционная активность улучшится по сравнению с вторым кварталом", - утверждает Диас из Colliers. "Хотя на рынке существует достаточно ликвидности, многие инвесторы ожидают стабилизации рынка, а другие, которые хотят инвестировать в данный момент, требуют в своих сделках гораздо более высокую доходность, на 150-200 базисных пунктов выше, чем год назад, что владельцы все еще не готовы принять", - добавляет он.

Мануэль Ибаньес, директор недвижимости в DWS (управляющей компании, связанной с Deutsche Bank)

Отмечает, что инвестиционная активность находится на минимуме за последнее десятилетие. "Мы считаем, что цены на первоклассную недвижимость достигнут минимума во втором полугодии этого года, и рост возобновится во всех секторах с 2024 года", - прогнозирует он.

"В целом, мы видим интерес со стороны инвесторов, но покупательные решения принимаются с осторожностью", - признает Браво, который утверждает, что инвесторы все еще ждут более благоприятной и стабильной экономической среды с меньшей волатильностью как в доходности, так и в рыночных значениях активов. "Однако это снижение доходности всё еще не полностью отражено в ценах. Прогнозируется изменение тенденции и увеличение количества сделок в течение следующих шести до двенадцати месяцев", - говорит он. Ибаньес считает, что цены на недвижимость могли снизиться на 15-20%.

Эксперт из Colliers также называет другие причины замедления инвестиций, такие как две последовательные выборы в Испании - муниципальные и автономные в мае и общенациональные в июле; рост доходности государственных облигаций; рост затрат на строительство; неопределенность относительно геополитических и экономических последствий российской интервенции в Украину; по-прежнему высокий базовый индекс потребительских цен и возможное снижение накопления и потребления, что может повлиять на финансовые результаты компаний.

Интерес к отелям, логистике и альтернативным активам

"Инвесторы проявляют интерес к городским и курортным отелям", - говорит Альберто Диас из Colliers, в связи с хорошей динамикой в туристическом секторе. Фактически, в первом полугодии этот сегмент был самым активным с объемом сделок в размере 1,382 миллиарда евро (все же на 15,9% меньше, чем годом ранее).

Альтернативные активы. Эксперт Colliers также отмечает, что инвесторы проявляют интерес к так называемым альтернативным активам, таким как студенческие общежития, дома престарелых и инфраструктура, такая как центры обработки данных. "Мы ожидаем, что восстановление будет возглавлено жилой недвижимостью и логистикой", - говорит Мануэль Ибаньес из DWS. "Эти секторы не только заметно увеличили свою доходность, но и продолжают иметь одни из самых устойчивых показателей занятости", - указывает он. Например, рынок арендного жилья оказался вторым по объему инвестиций к июню, с суммой в 1,258 миллиарда евро.

Сегмент офисов, ранее являющийся наиболее значимым для инвестиций, остается на низком уровне. Он не пользуется популярностью у инвесторов после распространения дистанционной работы, особенно для объектов, расположенных во второстепенных районах. "Прогнозируется сильная поляризация между первоклассными и второстепенными активами", - утверждает Хулиан Браво из ING.