Иностранцы уходят, но платят вдвое: новый расклад португальского рынка жилья

Иностранцы платят больше, но покупают реже — что происходит с недвижимостью Португалии

Спрос иностранцев на недвижимость Португалии падает третий год подряд, но те, кто остается на рынке, продолжают покупать дорогие объекты. В 2025 году покупатели с налоговым резидентством за пределами страны приобрели 8 471 дом, что на 13,3% меньше, чем в 2024 году. Это сокращение происходит на фоне роста активности внутри страны: резиденты купили 161 341 объект, на 10,1% больше год к году и это составляет 95% всех сделок.

Эти цифры заставляют пересмотреть сценарии для инвесторов и покупателей, планирующих сделку в Португалии. Мы подробно разбираем причины изменений, географию спроса и практические шаги для тех, кто рассматривает покупку здесь.

Динамика сделок: кто уходит и кто остается

Обновлённые данные Национального института статистики (INE) показывают явную переориентацию рынка.

Ключевые показатели 2025 года

• 8 471 объектов купили покупатели с налоговым резидентством за пределами Португалии — спад 13,3% по сравнению с 2024.
• Из них 4 416 приобрели лица, живущие в другой стране ЕС (снижение 9,6%).
• 4 055 объектов приобрели покупатели, проживающие за пределами ЕС (снижение 17,1%).
• Резиденты Португалии купили 161 341 объект, рост 10,1%; доля внутренних покупателей — 95% всех сделок.

Эти цифры показывают, что внутренняя активность компенсирует потерю иностранного спроса по объему транзакций, но не по суммам вложений: иностранцы продолжают выбирать более дорогие объекты.

Цены: иностранцы платят заметно больше

Средние значения сделок в 2025 году демонстрируют очевидный разрыв между сегментами покупателей:

• Средняя цена для резидентов Португалии: €234 120.
• Средняя цена для покупателей из ЕС: €335 640 — на 43% выше, чем у резидентов.
• Средняя цена для покупателей из-за пределов ЕС: €470 277 — почти в 2 раза выше средней по резидентам.

Эта разница указывает, что иностранные покупатели концентрируются в премиальных сегментах и имеют более высокую покупательную способность. Для рынка это означает сосредоточение внешних инвестиций на верхнем ценовом диапазоне, даже при общем снижении числа сделок.

Почему иностранный спрос упал: роль политики и стимулов

В нашей оценке ключевые причины спада — изменения в государственной политике и налоговых правилах.

• В конце 2023 года Португалия прекратила программу "Golden Visa" для вложений в недвижимость.
• В 2024 году был отменён или существенно изменён налоговый режим НHR (Non-Habitual Resident), что сократило налоговые преимущества для новых нерезидентов.

Эти меры уменьшили иммиграционные и фискальные стимулы, которые ранее привлекали инвесторов и обеспечивали поток покупателей из-за рубежа. Для многих инвесторов сочетание возможности получения резидентства и налоговых льгот являлось важной частью бизнес-кейса покупки. После реформы часть этой мотивации исчезла.

Явный результат: спрос, обусловленный государственными стимулами, снизился. Однако это не означает, что иностранцы перестали видеть интерес в Португалии: изменились мотивации и профиль покупателя.

География покупок: где иностранцы всё ещё вкладывают деньги

Структура региональных предпочтений нерезидентов показывает концентрацию в нескольких зонах, но с изменением долей.

• Алгарве: 29,7% всех сделок нерезидентов и 42,4% от общей суммы инвестиций — главный магнит для зарубежных покупателей.
• Север (Норте): 20% сделок — это лучший результат региона с 2019 года.
• Центр: 14,9% сделок.
• Большой Лиссабон: 12,5% сделок; при этом доля в общей стоимости инвестиций составляет 22,2%, но заметно сократилась по сравнению с 2024.

Пояснение. Алгарве сохраняет лидерство как место для дорогих прибрежных объектов, вторичных домов и сегмента lifestyle. Снижение вклада Большого Лиссабона говорит о перераспределении интереса на периферийные премиальные морские направления и на север страны, где цены всё ещё доступны, а потенциал роста остаётся.

Что это значит для иностранных покупателей и инвесторов

Изменившийся рынок требует иного подхода. Вот наши ключевые выводы и практические рекомендации.

• Цели и горизонты: если ваша цель — налоговое или иммиграционное преимущество, текущие условия менее выгодны, чем в предыдущие годы. Если вы ориентируетесь на покупку жилой недвижимости высокого класса, Португалия всё ещё привлекательна.
• Сегментация спроса: иностранцы теперь чаще покупают в премиум-сегменте — виллы, резиденции у моря, большие апартаменты. Средняя цена для покупателя из-за пределов ЕС €470 277 говорит о смещении в сторону дорогих объектов.
• Конкуренция: местный спрос усиливается. Резиденты составляют 95% сделок, это означает более плотную конкуренцию за массовый сегмент и ограниченные возможности для дешёвых инвестиций.
• Переговорная позиция: снижение числа иностранных покупателей даёт шанс для покупателя на торг в премиум-сегменте, особенно вне Лиссабона, но у продавцов в Алгарве переговорная позиция остаётся сильной из-за концентрации крупного капитала.

Резюме для инвестора: риск связан не столько с падением иностранного спроса, сколько с изменением мотивации и увеличением значения местного спроса.