Иностранцы купили почти четверть новых квартир Бангкока — кто выигрывает, кто теряет?

Какие меры предлагают эксперты и примеры других стран

AREA и специалисты предлагают несколько опций для смягчения последствий для местных граждан. Ключевые предложения:

• Установление минимальной цены покупки для нерезидентов. Примеры региона:
  • Малайзия: иностранцы могут покупать жильё в Куала-Лумпуре только при цене около THB 16 млн и выше.
  • Индонезия: минимальная цена для иностранцев — около THB 10 млн.
• Выделение специальных зон или проектов, где допускается иностранное владение, чтобы не конкурировать с массовым сегментом для тайцев.
• Усиление мониторинга схем с номинальными компаниями и сделок через тайских посредников.
• Применение целевых налогов или сборов на перепродажу, чтобы снизить спекулятивный интерес.

Я поддерживаю идею региональных или ценовых порогов с осторожностью. Они защитят доступное жильё, но могут отпугнуть реальных инвесторов и уменьшить поток валюты в строительный сектор.

Практические советы для покупателей и инвесторов

Для иностранцев, желающих купить недвижимость в Таиланде, и для тайских покупателей, которым приходится конкурировать, важно понимать правила и риски. Несколько рекомендаций от нашей редакции:

• Проверьте правовой статус проекта и распределение статуса freehold/leasehold: в кондоминиумах свободное владение иностранцев ограничено 49% от общей площади.
• Уточняйте происхождение продавца: сделки на первичном рынке у застройщика обычно проще, но внимательнее смотрите на условия финансирования и валютные риски.
• Если вы инвестор, учитывайте ликвидность: в CBD средняя цена иностранцев THB 8.236 млн, но ликвидность зависит от уровня предложения и сегмента арендаторов.
• Тайским покупателям советуем рассматривать районы с низкой долей иностранных покупателей, если цель — доступное жильё.
• Для долгосрочных инвестиций ориентируйтесь на инфраструктуру — станции метро, доступ к экспресс-путям и аэропорту повышают устойчивость арендного спроса.

Регуляторная дилемма: баланс между притоком капитала и правами местных

Здесь нет простого решения. Политика по иностранной собственности должна решать две задачи одновременно:

• Сохранение потока иностранной валюты и поддержка строительного сектора, который без спроса оказался бы в кризисе.
• Защита доступности жилья для местных жителей и предотвращение спекуляции, снижающей качество жизни.

Я лично считаю, что регулирование должно быть адресным и прозрачным. Примеры из соседних стран показывают, что минимальные ценовые пороги работают, но требуют корректировок и оценки влияния на инвестиции и строительство.

Заключение: что это значит для рынка недвижимости Таиланда

Данные AREA ясно показывают, что иностранный спрос стал важной частью восстановления сектора кондоминиумов в Бангкоке. 6 160 купленных единиц и THB 29.793 млрд в 2025 году — это не просто цифры, это сигнал: рынок меняется, и это меняет правила игры.

Инвесторам следует учитывать концентрацию спроса в CBD и доступных пригородах рядом с транспортными узлами. Тайским покупателям нужна защита, чтобы не остаться вытесненным из среднебюджетного сегмента. Регулирование с минимальным порогом цены или выделением зон для иностранных покупателей может быть рабочим инструментом, но требует тонкой настройки.

Практический вывод: иностранцы купили 6 160 квартир в 2025 году, что составляет 23,5% от продаж застройщиков — этот факт нужно учитывать при планировании покупки, инвестиций и государственной политики.

Frequently Asked Questions

Q: Каково ограничение для иностранного владения в кондоминиуме в Таиланде? A: По законодательству доля иностранного свободного владения (freehold) в кондоминиуме ограничена 49% от общей площади проекта. Если доля превышается, это может указывать на применение схем с номиналами.

Q: Почему средняя цена покупки иностранца выше, чем у тайцев? A: В 2025 году иностранцы платили в среднем THB 4.836 млн, тогда как тайцы — THB 4.087 млн. Причина заключается в концентрации иностранных покупок в CBD и в ориентации части иностранных покупателей на объекты высокого класса.

Q: Влияет ли иностранный спрос на доступность жилья для тайцев? A: Да. В районах, где иностранцы приобретают дешёвые или среднеценовые единицы (например, Ratchada–Lad Phrao), создаётся прямая конкуренция с тайскими покупателями, что может снижать доступность жилья.

Q: Какие меры рекомендуют эксперты для защиты интересов тайских граждан? A: AREA предлагает такие опции, как введение минимальной цены покупки для иностранцев, выделение специальных зон для иностранного владения, усиление контроля за номинальными сделками и применение специальных налогов или сборов.