Иностранцы купили более 71 000 домов в Испании за полгода — что это значит для рынка

Рекорд иностранных покупок: что произошло и почему это важно

За первое полугодие 2025 года иностранные граждане приобрели более 71 000 объектов жилой недвижимости — впервые с конца 2022 года число сделок превысило 70 000. Для тех, кто следит за рынком недвижимости Испании, это важный сигнал: спрос со стороны зарубежных покупателей остаётся сильным, хотя и меняет профиль и географию. В нашем материале мы объясняем, какие цифры стоят за волной покупок, кто именно покупает, где растёт активность, какие цены платят иностранцы и какие риски и возможности это создаёт для инвесторов и частных покупателей.

Ключевая цифра в двух словах

• 71 000+ покупок иностранцами в I полугодии 2025 г. — рост +2% по сравнению с 2024 г.
• Иностранцы составляют менее 20% от общего числа сделок, но их доля выше в сегменте элитной недвижимости.

Кто покупает: смена профилей и новые лидеры

Картина покупателей-международников изменилась, и это важно для продавцов, девелоперов и инвесторов. Британцы по‑прежнему остаются крупнейшей национальной группой, но их активность снизилась. Причины понятны: экономическая нестабильность в Великобритании и рост ставок по ипотеке влияют на покупательскую способность.

Вместо этого наблюдается всплеск активности со стороны следующих стран:

• США — рекордный спрос, особенно на дорогую городскую недвижимость в Мадриде.
• Португалия, Италия, Марокко, Украина, Колумбия и Нидерланды — значительный рост числа покупателей.
• Китай и другие азиатские инвесторы сконцентрировались на элитном сегменте в престижных районах.

Также изменились предпочтения по ипотеке: немцы обошли британцев по числу ипотечных займов, а французы вышли на третье место. Это отражает смену национальных моделей финансирования покупок: одни готовы платить наличными, другие активно используют кредиты.

Что это значит для рынка и инвестора

• Появление новых покупательских аудиторий делает спрос менее зависимым от одной страны и снижает риск концентрации.
• При этом рост числа покупателей из США и Северной Европы поднимает среднюю цену сделки, особенно в премиуме.

Где покупают: от побережья к северу и в центр Мадрида

Традиционные точки притяжения иностранных покупателей не теряют позиций: средиземноморское побережье и острова остаются фаворитами. Но есть и новые тренды.

Лидеры по регионам:

• Валенсийское сообщество, в частности Аликанте, — лидер по привлечению иностранцев.
• Балеарские острова и побережье Малаги сохраняют высокий спрос.
• Санта-Крус-де-Тенерифе — сильный спрос на Канарах.
• В Каталонии выдаётся Жирона, где 26% покупателей — иностранцы.
• Мадрид привлекает американцев в сегмент дорогой городской недвижимости в центре.

Рост интереса к северным регионам указывает на расширение географии: покупатели стали активнее смотреть на места вне классических курортов. Для инвесторов это означает новые возможности: меньшая конкуренция и более стабильная доходность от аренды в межсезонье.

Цены: иностранцы платят заметно больше

Самая показательна часть отчёта нотариусов — цены. В 2025 году иностранные покупатели заплатили рекордные суммы за квадратный метр.

Основные показатели:

• Средняя цена для иностранных покупателей — €2 417/м², рост +7,6% год к году.
• Нерезиденты платили в среднем >€3 100/м², рост +8%.
• Резиденты — €1 912/м², цена всё ещё ниже пиков 2008 года.

По национальностям самые высокие средние цены зафиксированы у покупателей из:

• США — €3 465/м²
• Швейцария — €3 457/м²
• Швеция — €3 421/м²
• Норвегия — €3 292/м²
• Германия — €3 270/м²

Практическая интерпретация для покупателей и инвесторов

• Если вы планируете участвовать в премиум-сегменте, рассчитывайте на стоимость ближе к значениям нерезидентов — свыше €3 000/м².
• Для средней и массовой недвижимости иностранный спрос поднимает цены, но локальные условия (регион, доступность ипотеки, предложение на рынке) определяют итоговую стоимость.

Финансирование, налоги и регуляторная среда

Динамика ипотек и политические дискуссии могут изменить привлекательность сделок для иностранных покупателей. На что обратить внимание:

• Как мы уже отметили, немцы стали лидерами по количеству ипотек, британцы уступили.
• Политические предложения по налогообложению иностранцев обсуждались — от удвоения налогов до ограничений продаж нерезидентам — но на момент отчёта эти меры не были введены.
• Окончательная отмена «золотых виз» в апреле 2025 года убрала один из стимулов для крупных инвестиций в недвижимость.
• Испанская налоговая служба усилила контроль за операциями нерезидентов, чтобы повысить прозрачность и сократить теневая экономика в секторе.

Что это значит для купивших и планирующих покупку

• Утрата «золотой визы» снижает привлекательность крупных покупок для тех, кто ориентировался на иммиграционные выгоды.