Иностранцы купили 40% жилья: продажи на Кипре в 2025 году выросли до рекордных уровней

Взлет продаж: что произошло в 2025 и почему это важно

Рынок недвижимости Кипра пережил 2025 год, который мы запомним надолго. В первые строки — факт, от которого трудно оторвать взгляд: иностранные покупатели обеспечили 40,1% всех сделок в 2025 году, а общее число договоров купли-продажи достигло 18 114. Эти цифры говорят не только о восстановлении спроса, но и о перемещении центров активности внутри рынка.

Сразу отмечу главное для тех, кто рассматривает недвижимость Кипра как объект инвестиций или для переезда: рекордный спрос иностранных покупателей усиливает конкуренцию, особенно в популярных регионах. Для инвесторов это означает больше возможностей, но и более жесткие условия входа — от цен до доступности предложений.

Кратко по итогам месяца и года

• Декабрь 2025: продажи выросли на 24% по сравнению с декабрем 2024; в декабре было оформлено 1 659 договоров купли-продажи.
• За 2025 год: всего заключено 18 114 договоров — лучший результат с пика 2007 года и третий по объему с начала ведения статистики в 2000 году.

Данные взяты из отчёта Департамента земель и обследований Кипра. Мы анализируем эти цифры в контексте спроса, региональной динамики и последствий для цен и инвестиций.

Кто покупает: распределение по сегментам покупателей

Детализация по категориям покупателей важна, потому что она показывает не только общий спрос, но и структуру рынка.

• Киприоты (внутренний рынок): в 2025 году местные покупатели оформили 10 859 сделок, что составило 59,9% от общего объёма за год. В декабре киприоты обеспечили 1 007 сделок или 50,7% месячного объёма.
• Граждане ЕС (не считая киприотов): за год — 2 446 сделок (13,5%), а в декабре — 222 сделки (13,4%). Годовой рост продаж для этой группы составил +28% по сравнению с 2024.
• Неграждане ЕС: за год — 4 809 сделок (26,5%); в декабре — 430 сделок (25,9%). Годовой рост для этой категории — +11%.

Совместно иностранные покупатели (ЕС и не-ЕС) оформили 7 255 сделок в 2025 году, что составляет 40,1% от общего объёма. Для сравнения, с 2008 года иностранный спрос в среднем занимал 36,2%, и доля выше 40% отмечалась лишь в шести из последних 18 лет. Это означает, что 2025 год выделяется по активности зарубежных инвесторов.

Региональная карта спроса: кто выиграл больше всех

Динамика спроса по районам не однородна — каждый из них удовлетворяет разные ниши покупателей.

• Пафос: ключевой центр притяжения для зарубежных покупателей. В Пафосе неграждане ЕС по-прежнему опережают местных по числу сделок. По итогам декабря Пафос имел наибольшее число продаж иностранным покупателям в категориях и ЕС, и не-ЕС. Это подтверждает устойчивую роль района как хаба для инвестиций в жильё для отпуска и для долгосрочной аренды.
• Лимассол: в декабре Лимассол показал наибольшее число продаж среди внутренних покупателей; район остаётся сильным локальным рынком и центром для покупок резиденций и элитного жилья.
• Ларнака и Фамагуста: отмечены значительные процентные приросты в декабре — особенно Ларнака (+57% по зарубежным покупкам в декабре и +125% для граждан ЕС) и Фамагуста (+81% в зарубежных продажах в декабре). Эти районы привлекают внимание именно из-за быстрого темпа роста спроса.
• Никосия: показывает устойчивый рост, но по числу сделок уступает прибрежным районам.

Годовые приросты по направлениям:

• Продажи на внутреннем рынке выросли на 13% в 2025 году.
• Продажи на зарубежном рынке выросли на 16%.
• Прирост продаж гражданам ЕС — +28%, негражданам ЕС — +11%.

Для инвестора это означает: Пафос остаётся лучшим выбором для покупателей из-за рубежа, Лимассол — для тех, кто ориентируется на спрос местных покупателей и премиум-сегмент, а Ларнака и Фамагуста показывают ускорение, которое стоит отслеживать как место для потенциальной капитализации.

Что это значит для цен, арендного рынка и проектов девелопмента

Резкий рост числа сделок — это стимул для ценообразования, но не автоматическая гарантия постоянного роста цен.

Наши наблюдения и логика рынка подсказывают следующие эффекты:

• Рост спроса со стороны иностранцев усиливает давление на предложение в популярных локациях. Это обычно ведёт к ускорению роста цен в сегментах прибрежных вилл и апартаментов в туристических и экспатских зонах.
• Увеличение числа сделок поддерживает рынок аренды: больше покупок для сдачи в аренду, особенно в Пафосе и Лимассоле, означает потенциальное увеличение объёма доступного жилья для краткосрочной и долгосрочной аренды.
• Девелоперские проекты получают сигнал о спросе: застройщики, скорее всего, продолжат вводить новые объекты, но доступность земли и разрешительная документация будут ограничивать скорость роста предложения.

Важно понимать риски влияния сезонности и туризма: высокий спрос иностранных покупателей может быть сконцентрирован в сегменте вторичного рынка и жилья для отпуска, что делает рынок чувствительным к изменениям потока туристов и валютным колебаниям.

Практическое руководство для покупателей и инвесторов

Мы собрали рекомендации, которые полезно учитывать, если вы думаете о покупке на Кипре в свете результатов 2025 года.

• Подготовьте бюджет с учётом конкуренции. Рост активности иностранных покупателей означает, что привлекательные объекты уходят быстрее.
• Оцените цель покупки: инвестиционная аренда, вторичный дом или ПМЖ.