Иностранцы довели долю покупок до 40% в провинциях — что это значит для рынка жилья в Испании

Иностранцы вернулись: иностранные покупки составляют почти 18% всех сделок

Иностранные покупатели снова активно выходят на испанский рынок жилья: их доля в покупках домов в Испании составила почти 18% в последнем квартале 2025 года. Для тех, кто рассматривает недвижимость Испании, это не просто статистика — это сигнал о спросе, который меняет географию и структуру предложения.

Я прочитал и сопоставил данные Spainhouses.net и Ассоциации регистраторов имущества Испании, и в этом материале мы разберём, откуда идёт спрос, какие типы объектов покупают чаще всего, где искать возможности для инвестиций и какие риски учитывать при покупке.

Что показывают данные: число и происхождение иностранных покупателей

Два ключевых источника, на которые опирается наш анализ, подтверждают устойчивый рост интереса иностранных покупателей.

• По данным Spainhouses.net, иностранцы совершили почти 18% от всех покупок жилья в Испании в последнем квартале 2025 года. В отдельных провинциях этот показатель достигает до 40%.
• Ассоциация регистраторов имущества указывает лидеров по национальностям и регионам: по состоянию на третий квартал 2025 года среди покупателей в Испании были британцы (7,9%), немцы (6,5%), голландцы (5,98%), румыны (5,58%), марокканцы (5,56%), французы (5,24%), итальянцы (9,47%) и поляки (4,63%).

Дополнительные факты из отчётов:

• Рост активности посетителей и запросов на Spainhouses.net пришёлся на покупателей из Австрии (+36%), Дании (+30%), Нидерландов (+22%), Финляндии (+18%) и Франции (+18%).
• По регионам происхождения лидируют страны ЕС (57,65%), затем остальная Европа (18,33%), Африка (8,27%), Азия (6,45%) и Южная Америка (5,7%).
• Цены по регионам происхождения покупателей (средняя цена за м2): Северная Америка — 4,350 €/м2, Океания — 3,501 €/м2, ЕС — 2,926 €/м2, Азия — 2,825 €/м2, остальная Европа — 2,730 €/м2.

Эти цифры показывают не только объёмы, но и платёжеспособность разных групп — покупатели из Северной Америки и Океании в среднем платят больше за квадратный метр.

Где концентрируется спрос: провинции и регионы с высокой долей иностранцев

Данные Spainhouses.net и регистраторов подтверждают, что иностранцы выбирают прежде всего прибрежные и туристические регионы.

• Регионы с наибольшей долей иностранных покупателей (III кв. 2025): Балеарские острова — 29,46%, Валенсийское сообщество — 27%, Канарские острова — 25,3%, Регион Мурсия — 21,89%, Каталония — 15,05%, Андалусия — 12,96%.
• Провинции с самой высокой долей иностранных покупок: Аликанте — 43,29%, Малага — 31,84%, Санта-Крус-де-Тенерифе — 29,56%, Балеарские острова — 29,46%, Жирона — 24,21%, Мурсия — 21,89%, Лас-Пальмас — 21,49%, Альмерия — 17,59%, Таррагона — 15,04%.

Кроме того, в последнем квартале 2025 года спрос по провинциям вырос так: Малага +27%, Аликанте +24%, Балеарские острова +21%, Санта-Крус-де-Тенерифе +19%, Мурсия +15%, Лас-Пальмас +14%.

Почему это важно для инвестора: высокая доля иностранцев указывает на устойчивый поток спроса для краткосрочной и долгосрочной аренды, но одновременно значит, что конкуренция и цены в определённых локациях уже выросли.

Какие объекты покупают иностранцы: ценовые диапазоны и типы

Spainhouses.net указывает ясные предпочтения по типам недвижимости:

• Дома в прибрежных локациях стоимостью от €250,000 до €650,000 — это основная «рабочая лошадка» спроса на вторые дома.
• Апартаменты первой линии моря, особенно востребованы покупателями из Северной Европы.
• Роскошные объекты — чаще покупаются гражданами из США, Великобритании и ОАЭ, они поддерживают спрос на премиум-рынок.
• Отреставрированные сельские дома в провинциях Малага, Жирона, Гранада и на Балеарских островах — популярный сегмент для тех, кто ищет постоянное проживание или престижную вторую резиденцию.
• Объекты с энергоэффективностью класса A или B — растущий запрос, отражающий глобальную тенденцию и требование местного рынка.

Из этого следует, что спрос распределяется между массовым сегментом средней стоимости и отдельными нишами премиум-класса.

Кто именно покупает: профиль иностранных покупателей и мотивация

На основе данных и опыта работы с международными покупателями можно выделить несколько типичных профилей:

• Семьи и пары из Северной Европы и Великобритании, ищущие второй дом для отпуска и для частого визита.
• Пенсионеры и сотрудники международных компаний, переезжающие на ПМЖ или длительный сезон проживания ради климата и качества жизни.
• Инвесторы, ориентирующиеся на доход от аренды — как краткосрочной, так и долгосрочной аренды.
• Покупатели премиум-сегмента из США, Великобритании и Ближнего Востока, которые ориентируются на престиж, приватность и сервис.

Мотивация остаётся комплексной: климат, безопасность, инфраструктура, доступность международных рейсов и относительно более низкий по сравнению с центральной Европой уровень стоимости жизни.

Практические советы покупателю и инвестору

Мы даём рекомендации, основанные на опыте и на статистике последних месяцев 2025 года. Это не юридическая консультация, а список шагов, которые экономят время и деньги.

• Подготовьте бюджет: для массового сегмента учитывайте диапазон €250,000–€650,000, для премиума — значительно выше этого. Не забывайте о налогах, нотариальных и регистрационных сборах.
• Проверьте энергоэффективность: объекты с рейтингом A или B пользуются спросом и дают преимущество при перепродаже и аренде.
• Обязательно получите NIE (идентификационный номер иностранца) и откройте счёт в испанском банке до завершения сделки.
• Закажите полный юридический due diligence: проверку прав собственности, задолженностей по коммунальным платежам и членским взносам сообщества собственников.
• Учитывайте местные правила по краткосрочной аренде; они могут влиять на доходность инвестпроекта.
• Если планируете ремонт, проверьте разрешения на реконструкцию и возможные ограничения по историческим зданиям.
• Используйте профессионального налогового консультанта для расчёта ежегодного налога на недвижимость и налогов для нерезидентов.

Эти пункты помогут снизить операционные риски и оптимизировать затраты после покупки.

Риски и ограничения, которые нельзя игнорировать

Рынок польстился иностранному спросу, но это создаёт ряд рисков, которые я отмечаю из практики:

• Концентрация спроса в прибрежных зонах увеличивает зависимость цен от туристического потока и сезонности.
• Рост спроса повышает конкуренцию и может разогнать локальные цены, снижая будущую доходность при покупке для сдачи в аренду.
• Не все районы обеспечивают одинаковую ликвидность: объекты в удалённой сельской местности реставрируются медленнее в цене.
• Переход к более строгим требованиям по энергоэффективности означает дополнительные расходы на модернизацию для старых зданий.

Как инвестор, вы должны свести эти риски к приемлемому уровню через диверсификацию, тщательную оценку локации и сценарное планирование прибыли и расходов.

Что это значит для рынка в целом: краткая оценка

Иностранные покупки, составляющие почти 18% от всех сделок, и уровни до 43,29% в таких провинциях, как Аликанте, меняют предложение и инфраструктуру. Рынок «сдвигается» в сторону объектов, востребованных международными покупателями: больше апартаментов на первой линии, больше проектов с высокой энергоэффективностью, рост реставрации сельских домов под вторые резиденции.

Мы видим смешение двух тенденций: массовый сегмент среднего ценового уровня, где покупаются дома стоимостью €250k–€650k, и премиальный сегмент, привлекающий международных игроков, готовых платить выше средней цены за квадратный метр.

Часто задаваемые вопросы

Нужно ли иностранцу открывать банковский счёт и получать NIE перед покупкой?

Да.