Иностранцы активизировались: как Таиланд наказывает скрытую покупку земли

Рынок недвижимости Таиланда на распутье

Если вы следите за покупкой жилья или инвестируете в недвижимость Таиланда, нынешние изменения в контроле над приобретением земли касаются вас напрямую. Власти усилили проверки схем с номинальными компаниями и уже начали конфисковывать активы — это не просто административная риторика, это изменение правил игры для рынка.

Мы проанализировали, что именно меняется, какие юридические лазейки использовались и какие инструменты теперь применяют государственные органы. В статье вы найдёте конкретные данные, практические рекомендации и сценарии для иностранных покупателей и инвесторов.

Почему Section 94 критикуют: экономическая логика наказания

Статья 94 Земельного кодекса позволяет директору Земельного департамента приказать продать землю, если она была незаконно приобретена. Продажа должна быть произведена в срок от 180 дней до одного года, а в случае неисполнения порядок допускает продажу через аукцион.

На первый взгляд мера выглядит строгой. Но в практике есть два слабых места:

• Владелец, чья покупка признана незаконной, может получить обратно вложенную сумму плюс прибыль, если цена на землю выросла за период владения.
• Это означает, что экономический стимул к обходу запретов остаётся: инвестор может заработать на росте цен и лишь формально потерять актив.

С точки зрения права и экономики такая конструкция конфликтует с принципом предотвращения «необоснованного обогащения». Для сравнения:

• Филиппины считают сделки, нарушающие запреты, недействительными и допускают конфискацию имущества.
• Канада возвращает только первоначальные инвестиции, а полученная прибыль переходит в казну.

Таиланд пока не применяет аналогичные жёсткие финансовые санкции, поэтому возникает вопрос, создаёт ли Section 94 достаточный сдерживающий эффект против спекуляции.

Горячие точки: Пхукет, Самуи и Пханган под прицелом

Площадки с высоким туристическим спросом привлекают иностранный капитал, и именно там регистрируется большое количество компаний с иностранным участием. По данным Департамента развития бизнеса (DBD):

• Сураттхани имеет 11,649 компаний с иностранными участниками.
• Ко Самуи — 8,213 компаний, из них около 24% связаны с французскими инвесторами.
• Ко Пханган — 3,213 компаний, при этом доля израильских инвесторов около 22%.

Цифры не означают массовых правонарушений, но они указывают на концентрированный риск. Рост цен на землю делает эти территории особенно уязвимыми: локальные жители теряют доступное жильё, а налоговые поступления государства снижаются при обходе администрирования сделок.

В мае 2026 года проверка на Ко Пхангане привела к тому, что было заморожено и конфисковано имущество на сумму более THB 200 млн в рамках расследования номинальной сети. Это показывает, что действия уже идут дальше простых предупреждений.

Механизмы обхода: как иностранцы приобретали землю через номиналов

Для понимания рисков полезно знать схемы, которые использовали участники рынка:

• Покупка через тайские компании, где официально 51% и более акций держат тайские граждане, а фактические бенефициары остаются иностранцами.
• Проведение сделок через передачу акций компаний, владеющих землёй, вместо регистрации смены права собственности на землю.
• Оформление кондоминиумов так, чтобы соблюсти 49% квоту иностранной собственности на проект, при этом через компании и номинальных акционеров фактическая доля иностранцев может быть выше.

Последствия таких схем:

• Уклонение от уплаты налогов и сборов, так как передача акций не учитывается как сделка с недвижимостью.
• Снижение прозрачности бенефициарного владения.
• Увеличение цен на землю и ухудшение доступа к жилью для местных жителей.

Департамент специальных расследований (DSI) оценивает ущерб от таких практик в несколько миллиардов бат в год.

Технологии и скоординированные меры госорганов

В 2026 году правительство повысило интенсивность проверок и подключило цифровые инструменты. Новая система на базе искусственного интеллекта анализирует 40–50 тысяч записей о регистрации компаний и сделках с землёй. Система ищет сигналы риска, такие как:

• Повторяющиеся адреса регистрации для множества компаний.
• Концентрированные схемы владения акциями.
• Тайские акционеры с доходом, не соответствующим стоимости акций, которыми они формально владеют.

Важные ведомства, задействованные в координации действий:

• DBD (Департамент развития бизнеса) — проверка структуры акционеров.
• DSI — ведёт расследования по делам с большим ущербом или широким охватом.
• Земельный департамент — использует положения Section 94 и анализирует историю владения участками.
• AMLO (Антиотмывочное бюро) — настаивает на признании номинальных схем предикатными преступлениями, чтобы иметь больше полномочий по заморозке активов.
• Налоговое управление — сверяет доходы и стоимость акций тайских владельцев.

Ранее, в конце 2024 года в Пхукете в одной проверке нашли более 60 номинальных компаний при обыске в юридической и бухгалтерской фирмах. Такие операционные находки стали основанием для расширения расследования на сети компаний и связанных бизнесов.

Ограничения контроля и предложения изменений в праве

Ключевые пробелы, которые мешают полному контролю:

• Отсутствие единой базы данных бенефициарных владельцев, позволяющей легко связать компании с реальными инвесторами.
• Недостаточно жёсткие финансовые санкции при признании сделок незаконными.
• Возможность оформления передачи активов через акции компаний, что снижает видимость сделки для Земельного департамента.

Эксперты и органы предлагают следующие шаги:

• Введение обязательной единой базы Beneficial Ownership, доступной для всех профильных ведомств.
• Усиление финансовых санкций, чтобы прибыль от незаконных сделок переходила в государственный бюджет.
• Признание номинальных схем предикатными преступлениями для расширения полномочий AMLO.
• Обмен данными между ведомствами в реальном времени.

Мы считаем, что без изменения экономической логики наказаний номинальные схемы будут продолжать появляться, поскольку текущая модель в отдельных случаях оставляет для нарушителя экономический выигрыш.

Что это значит для покупателей и инвесторов: практические советы

Для иностранцев и инвесторов на рынке недвижимости Таиланда текущая волна проверок меняет приоритеты в due diligence.