Греция удваивает налог на пустующие объекты — что это значит для рынка жилья

Удвоение ENFIA ударит по пустующей недвижимости Греции и изменит правила игры

Удвоение налога ENFIA прямо затрагивает недвижимость Греции: с конца февраля 2024 года тысячи пустующих объектов, находящихся в портфелях банков и компаний по управлению плохими долгами, попадут под повышенную ставку. Это не техническая поправка к налоговому кодексу, а попытка простимулировать приток предложения на рынок аренды и продаж и замедлить рост цен.

Мы изучили детали меры и её возможные последствия для покупателей, инвесторов и экспатов. В этой статье разбираем, кого коснется налог, как могут отреагировать банки и сервисные компании, какие риски и возможности открываются на рынке и что нужно учитывать при покупке или аренде жилья в Греции в ближайшие годы.

Краткая суть меры и ключевые цифры

• Срок вступления в силу: оценки с удвоенными ставками начнут выписываться к концу февраля 2024 года.
• Период действия: положение будет действовать до 2028 года.
• Объекты под меру: примерно 19 300 объектов находятся в портфелях банков и сервисных компаний.
  • Банки держат около 8 300 объектов.
  • Сервисные компании (servicers) держат примерно 11 000 объектов, из которых 7 000 — жилые.
• Исключение: надбавка не применяется, если недвижимость сдавалась в аренду минимум 6 месяцев в предыдущем налоговом году.
• Ожидаемый дополнительный сбор: около €20 млн в год, который будет направлен на программы социального жилья.

Эти цифры приходят из официальных оценок и журналистских сводок; правительство рассчитывает, что налог создаст стимул выводить объекты на рынок быстрее.

Зачем правительство повышает налог и чего оно хочет добиться

Официальный мотив прост: увеличить доступное предложение жилья, чтобы сдержать рост арендных и продажных цен. За последние годы цены на жилье в Греции заметно выросли — согласно последним аналитическим публикациям, индекс цен на недвижимость вырос примерно 38% с 2019 года — и дефицит доступных квартир стал политической проблемой.

Правительство рассчитывает на две цепочки эффектов:

• налоговая нагрузка вынудит банки и сервисы либо сдавать помещения в аренду, либо быстрее продавать их на открытом рынке;
• увеличение доступного предложения приведет к замедлению роста цен в сегменте аренды и продаж.

Мы считаем цель логичной, но не без оговорок. Сам по себе налог не решит структурные проблемы рынка: дефицит новых строек в популярных зонах, высокие строительные издержки и административные барьеры остаются. Но мера может уменьшить временную неглубину «мертвых» запасов недвижимости, которые годами простаивают, пока идут судебные и технические процедуры.

Кто конкретно пострадает и какие есть «лазейки»

С применением удвоенной ставки ENFIA под удар попадают прежде всего:

• банки, владеющие залоговыми объектами после дефолта;
• компании по управлению проблемными активами (servicers), которые аккумулируют пакеты жилья в ожидании удачной продажи;
• инвесторы, в том числе иностранные фонды, которые планировали долгосрочное холдингирование неликвида.

Ключевое исключение снижает нагрузку на тех, кто уже сдаёт жильё. Если объект был сдан минимум на 6 месяцев в предыдущем налоговом году, надбавка не применяется. Это фактически стимулирует краткосрочные договоры аренды и перевод пустующих объектов в аренду даже на минимальные сроки, чтобы избежать высоких налогов.

В реальности у игроков есть варианты реакции:

• перевод недвижимости в аренду, чтобы освободиться от надбавки;
• ускоренные продажи через аукционы или на открытом рынке;
• удерживание активов с готовностью платить налог, если продажа окажется убыточной или юридически невозможной;
• продажа портфелей специализированным инвесторам, готовым управлять портфелями и выдерживать налоговую нагрузку.

Каждый из этих сценариев повлияет на рынок по-разному.

Как это повлияет на цены, арендный рынок и ликвидность

Мера направлена на рост предложения, и эффект на цены зависит от того, какие объёмы будут действительно выведены на рынок и в какие районы. Мы оцениваем несколько вероятных последствий:

• В краткосрочной перспективе появится волна предложений на рынке, особенно в сегменте, где банки и servicers держат объекты. Это может привести к локальному давлению на цены в отдельных районах.
• Если значительная часть объектов будет сдаваться в аренду, арендные ставки в тех микрорайонах могут стабилизироваться или немного понизиться, особенно для среднего ценового сегмента.
• Продажи на аукционах могут снизить цены для отдельных лотов, но общий эффект на национальный индекс будет зависеть от распределения активов по регионам.
• Инвесторы, особенно местные частные покупатели и инвестиционные фонды, получат доступ к портфелям по акциям и аукционам; это может ускорить перераспределение собственного капитала в сектор недвижимости.

Риск для рынка в том, что значительная часть предложений попадет в менее ликвидные регионы, а в туристических центрах и крупных городах предложение может остаться ограниченным. В таких местах цены будут вплоть до 2028 года оставаться под давлением спроса.

Как банки и servicers скорее всего будут действовать

Банки и управляющие компании имеют разные экономические стимулы и ограничения. Банки чаще всего пытаются минимизировать потери по необслуживаемым кредитам и ускорить продажи, но у них есть юридические и процедурные барьеры. Servicers имеют мотивацию оптимизировать выручку по портфелям и могут быстрее переводить объекты в аренду.

Ожидаемые действия:

• массовые попытки сдать жилье на сроки минимум 6 месяцев, чтобы избежать надбавки;
• пересмотр стратегий продаж, снижение резервных цен для ускорения аукционов;
• продажа отдельных портфелей институциональным инвесторам, способным интегрировать управление и оптимизировать доходность от аренды;
• реструктуризация долгов и обмен активов для ухода от налоговой нагрузки.

Для покупателей это значит, что в ближайшие месяцы появится больше конкуренции между банками и инвесторами за быструю реализацию активов.