Госаренда против Airbnb: как Хорватия пытается остановить рост цен на жилье

Резкий рост цен и государственная реакция

Недвижимость в Хорватии растёт быстрее доходов населения, и это стало очевидно даже для чиновников. Мы видим, как молодым семьям покупка жилья становится недоступной на фоне продолжающейся ценовой динамики; в ответ министрство подготовило пакет мер, ключевая часть которого — программа доступной аренды.

Уловка в том, что рынок уже реагирует: владельцы переводят квартиры в краткосрочную аренду через платформы вроде Airbnb, снижая предложение на долгосрочном рынке и поднимая ставки. Это не абстрактная проблема — она измерима и влияет на решения инвесторов и на повседневную жизнь арендаторов.

Что нужно знать в двух словах

• Цены на жильё растут в среднем на 8% в год за последние три года; новостройки дорожают ещё быстрее — на 11% в год.
• Средняя чистая зарплата в апреле 2025 года — €1,439.
• В Загребе цена за квадратный метр в новостройке достигла €3,300, а в престижных районах — от €4,500.
• В Сплите цены составляют €4,500–€5,500 за м2; в Осиеке — €1,600–€2,000.

Эти цифры объясняют, почему министерство решило действовать.

Что такое Affordable Rent Programme и как она будет работать

Программа доступной аренды (Affordable Rent Programme) пока проходит общественное обсуждение, но концепция уже ясна: государство планирует активировать часть неликвидного или неиспользуемого жилфонда и включить туда как государственные квартира, так и частные жилые единицы.

Ключевые элементы предложений:

• Государственный менеджмент частных квартир для долгосрочной аренды при сохранении права собственности у владельцев.
• Выплата владельцам «справедливой компенсации» за перевод жилья в пул доступной аренды.
• Значительно сниженные арендные ставки для семей, не имеющих кредитоспособности для покупки.
• Включение государственных квартир в общий пул программы.

Мы ожидаем, что программа будет сочетать прямые выплаты собственникам и условия аренды, обязывающие держать жильё в долгосрочном обороте. На бумаге это выглядит как попытка увеличить предложение и снизить ценовую напряжённость за счёт перераспределения существующего фонда.

Налоговые изменения: попытка отделить краткосрочную аренду от долгосрочной

Министерство также готовит изменения в налоговой политике, которые должны сделать краткосрочную аренду менее привлекательной по сравнению с долгосрочной. Мотив прост: короткие, зачастую туристические аренды вытесняют жильё с постоянного рынка и дают большая доходность, что стимулирует перевод квартир в этот сегмент.

По планам, изменения будут включать:

• Дифференциацию налоговой ставки для краткосрочных и долгосрочных аренд.
• Более строгие правила учёта и регистрации краткосрочных сдач, чтобы снизить «теневой» сегмент.
• Механизмы контроля, чтобы налоговая служба и местные власти могли отслеживать реальные доходы владельцев.

Результаты уже видны: по неофициальным данным Налоговой администрации, количество зарегистрированных договоров долгосрочной аренды в Загребе выросло с 14,000 в 2023 году до 20,300 в 2024-м, и ещё на 5,000 по состоянию на середину марта 2025 года. Это значительный прирост регистрации, который можно интерпретировать как результат первых сигналов политики и большей административной работы.

Строительство и субсидии: POS и поддержка депрессивных регионов

Правительство планирует расширять предложение также путем строительства. В ход пойдёт программа POS (субсидируемого жилищного строительства) и совместные проекты с местными властями. Особое внимание обещают уделить сельским и менее развитым регионам, где себестоимость земли ниже, а спрос на новое жильё пока умеренный.

Элементы строительной стратегии:

• Финансирование и субсидии на строительство новых жилых единиц под социальные и семейные нужды.
• Поощрение строительства в депрессивных районах за счёт льготных условий кредитования и налоговых преференций.
• Возможное привлечение муниципалитетов к выделению земли и инфраструктурной поддержке.

Здесь важно понимать одну вещь: строительство даёт результат медленно. Даже при ускорении процедур на реализацию проектов требуется годы. Поэтому POS и новостройки дополняют, а не заменяют срочные меры по активации уже существующего фонда.

Как это повлияет на покупателей, арендаторов и инвесторов — наш анализ

Мы смотрим на три ключевые группы участников рынка и даём практические выводы.

Покупатели и молодые семьи

• При средней зарплате €1,439 и цене за м2 в Загребе от €3,300, ипотечная нагрузка для молодых семей остаётся высокой. Без субсидий или налоговых послаблений покупка остаётся недоступной для значительной части населения.
• Новая программа и закон о доступном жилье направлены на улучшение условий кредитования; это может снизить барьеры для покупки в отдалённых и депрессивных районах.
• Практический совет: если вы рассчитываете на покупку в ближайшие 1–3 года, обратите внимание на программы POS и условия по субсидированным кредитам — они дадут реальную экономию.

Арендаторы

• Если программа доступной аренды заработает и будет масштабной, долгосрочные ставки могут stabilизироваться или даже снизиться в сегментах, где появится большая доля данных объектов.
• Короткие сроки реализации таких эффектов ограничены административной способностью государства договориться с собственниками и начать выплаты компенсаций.
• Практический совет: арендаторам имеет смысл требовать официальной регистрации договоров; уже наблюдаемый рост числа зарегистрированных контрактов в Загребе делает это реальным инструментом защиты прав.

Инвесторы и владельцы недвижимости

• Перевод жилья под государственное управление подразумевает уменьшение гибкости дохода, но и снижение вакантности и риска. Владелец будет получать «справедливую компенсацию», однако точные формулы компенсации пока неизвестны.
• Инвесторы, ориентированные на краткосрочную доходность через Airbnb, рискуют потерять часть доходов из-за налоговой дифференциации.
• Практический совет: владельцам стоит оценить долгосрочные доходности от сдачи в долгосрочную аренду с учётом возможных компенсаций и роста регистрации договоров; для новых инвестиций рассмотрите регионы с ценами в пределах €1,600–€2,000 за м2, например Осиек.

Риски и вопросы реализации

Мы оцениваем интенсивность рисков по нескольким направлениям.

• Политический риск. Реализация программы требует координации нескольких ведомств и местных властей; изменения в политическом курсе могут замедлить процесс.
• Финансовый риск.