Еврозона всё ещё ищет дно на рынке жилья

Будьте в курсе последних экономических и финансовых аналитических данных от ING. Подпишитесь на Think.

Снижение спроса затрудняет восстановление

Высокие процентные ставки, экономическая неопределенность, рост затрат на ремонт и вопросы будущих требований к энергоэффективности продолжают оказывать давление на цены на жилье. По нашему мнению, достижение нижней границы произойдет только к концу года, а восстановление жилищного рынка Еврозоны займет некоторое время.

Процентные ставки по ипотечным кредитам резко выросли за последний год, что привело к замедлению спроса на жилищные кредиты. Цены на жилье в регионе также снизились, поскольку продавцы скорректировали свои цены. Новое производство жилищных кредитов в Еврозоне за первые пять месяцев этого года было более чем на 60% ниже объема прошлого года, и количество сделок с жильем также существенно сократилось. Например, в первом квартале 2023 года они сократились на 23% в Бельгии и Нидерландах по сравнению с предыдущим кварталом, на 16% во Франции и на 8% в Испании. С учетом того, что производство ипотечных кредитов является основным фактором, определяющим сделки с жильем, ожидается дальнейшее сокращение количества сделок. Впереди не видно крепкого восстановления.

Более высокие ставки означают более позднюю нижнюю границу

Около года назад Европейский центральный банк (ЕЦБ) начал самый агрессивный цикл повышения процентных ставок с момента создания денежного союза. Процентные ставки по ипотечным кредитам также значительно выросли, затраты на финансирование существенно увеличились, а спрос на жилищные кредиты резко снизился. В то время как экономические перспективы в последнее время ослабли и появляются все больше признаков того, что передача денежно-кредитной политики работает, в настоящее время страх прекращения слишком рано преобладает внутри ЕЦБ перед страхом сделать это слишком поздно. Мы ожидаем, что Центральный банк повысит процентные ставки на 25 базисных пунктов на заседаниях в июле и сентябре. В результате доходность капиталового рынка незначительно повысится и начнет стабилизироваться или снижаться только к концу года.

Зеленый переход как структурный ключевой фактор

В будущем растущую роль в жилищном рынке будет играть энергоэффективность. К этому тянут как регулирующие факторы, так и государственные инвестиции, а также изменение предпочтений потребителей. Рост цен на энергию в 2022 году и оставшаяся неопределенность относительно будущих цен на энергию заставили покупателей недвижимости все больше задумываться о преимуществах более энергоэффективных домов. Европейские и национальные инициативы по снижению выбросов CO2 из зданий также будут оказывать влияние на рынок. Кажется, что это недавно увеличило премию к цене на энергоэффективное жилье по сравнению с тем, которое потребляет больше энергии. Спрос на энергоэффективность растет, но нехватка рабочей силы и повышение цен на материалы являются узким местом для удовлетворения дополнительного спроса на энергоэффективное жилье. Учитывая структурную природу дефицита рабочей силы, это замедляет реновацию жилищного фонда, необходимую для достижения климатических целей.

Прогнозы на рынок жилья

В целом, мы ожидаем, что в среднем цены на жилье в Еврозоне снизятся на 3,5% -5% в этом году. Цены на жилье, вероятно, будут развиваться по-разному в разных странах Еврозоны, существенное снижение цен на жилье ожидается в Германии и Нидерландах, в то время как в Бельгии цены на жилье ожидаются незначительным. Однако различия в развитии цен будут наблюдаться не только между странами, но и между сегментами, при этом энергоэффективность будет играть все более решающую роль в установлении цен. Цена на энергоэффективное новое жилье, вероятно, будет выше, тогда как старые жилые объекты с плохой энергоэффективностью, скорее всего, будут иметь еще большие скидки по цене, чем уже показывает рынок нового жилья.