Еврокомиссия предупреждает: какие налоговые изменения грозят рынку жилья в Греции

Как рекомендации Еврокомиссии затрагивают недвижимость Греции прямо сейчас

Европейская комиссия вновь обратила внимание на налоговую политику Греции, и это может изменить расчёт стоимости жизни и инвестиций в недвижимость Греции уже в ближайшие годы. Впервые в заголовках — не только общая фискальная оценка, но и конкретные рекомендации по 1,236 налоговым льготам, которые, по оценке комиссии, обходятся государству в €22.88 млрд в 2024 году. Для покупателей и инвесторов это не абстрактные цифры: речь идёт о льготах на покупку первого жилья, о скидках по аренде, пониженных ставках НДС и других специальных режимах, которые прямо влияют на цену входа, эксплуатационные расходы и доходность аренды.

Мы объясним, какие именно изменения предлагает комиссия, как это может повлиять на цену недвижимости, на рынок аренды и на рентабельность инвестиций, и что стоит сделать сейчас, если вы рассматриваете покупку, продажу или управление активом в Греции.

Что конкретно рекомендует Еврокомиссия?

Еврокомиссия не требует немедленных повышений налогов, но сигналит о необходимости пересмотра ряда мер. Основные положения её отчёта:

• Зафиксировано 1,236 налоговых льгот и специальных режимов, при этом отсутствует формальный механизм их регулярной оценки.
• Оценён суммарный объём «налоговых расходов» в €22.88 млрд на 2024 год.
• Выделены ключевые области с большими льготами: покупка первого жилья, налоговые преференции по аренде, налоги с физических лиц и корпоративные льготы, пониженные ставки НДС и акцизные послабления.
• Отдельно отмечен VAT gap: недополученные поступления по НДС составили €9.4 млрд в 2023 году, или 18.3% от потенциальных сборов.
• В энергетике и транспорте комиссия критикует более низкое налогообложение дизеля, фактическую субсидию около 15–20 центов за литр, а также указывает на старение автомобильного парка Греции.

Комиссия предлагает «review and streamlining» льгот, усиление борьбы с уклонением и постепенный сдвиг налоговой политики в сторону уменьшения стимулов для ископаемого топлива и поддержки чистых технологий.

Почему эти рекомендации важны для рынка недвижимости

Мы считаем, что ревизия льгот может оказать несколько заметных эффектов на рынки жилья и коммерческой недвижимости:

• Изменение льгот при покупке первого жилья повлияет на доступность для местных покупателей; это может снизить спрос в сегменте «первая покупка», что отразится на ценах в начальном сегменте.
• Пересмотр налоговых преференций по аренде изменит расчёт доходности долгосрочной и краткосрочной аренды; инвесторам придётся пересчитать чистую доходность с учётом возможного повышения налоговой нагрузки.
• Сокращение пониженных ставок НДС, в частности на строительные работы и реконструкцию, увеличит себестоимость ремонта и реновации объектов, что подымет входной порог для девелоперов и частных ремонтников.
• Усиление мер по борьбе с уклонением снизит «теневой» сегмент экономики: нерегулярные арендные договоры и расчёты наличными станут менее привлекательными; в краткой перспективе это может вызвать рост административных барьеров и расходов, но в долгосрочной перспективе повысит прозрачность и защиту прав собственников.

Мы видим, что комиссия не требует немедленных налоговых повышений — скорее она рекомендует упорядочить льготы и закрыть дырки в фискальной системе. Для рынка недвижимости это означает переходный период с повышенным вниманием со стороны контролирующих органов.

Последствия для покупателей, инвесторов и арендодателей

Реальное воздействие зависит от того, какие именно льготы будут пересмотрены и в какие сроки. Мы выделяем несколько сценариев и практических выводов:

• Если льготы на покупку первого жилья урежут, покупатели в сегменте «entry-level» могут столкнуться с увеличением первоначальных затрат. Для молодых семей это удар по доступности, для инвесторов — изменение спроса на дешёвое жильё.
• Пересмотр налоговых преференций по аренде и усиление контроля над транзакциями в наличной форме приведёт к сокращению скрытых доходов и увеличению прозрачности рынка аренды. Это повысит налоговую нагрузку на недобросовестных арендодателей и, возможно, поднимет ставки аренды на законных условиях, если владельцы попытаются переложить расходы на арендаторов.
• Для девелоперов и собственников реконструкции: ужесточение НДС на строительные работы и материалы увеличит стоимость проектов. Это может замедлить темпы ввода нового жилья и поддержать цены на существующие объекты.
• Усиление акцизов на дизель и налоги на эксплуатацию автомобилей увеличит операционные расходы для бизнеса, особенно в логистике и обслуживании объектов. Владельцы многоквартирных домов с коммунальным автомобильным обслуживанием и управляющие компании почувствуют рост расходов на транспорт и содержание.

Мы рекомендуем инвесторам учитывать худший сценарий в своих моделях — пересмотр льгот и повышение прозрачности в ближайшие 2–4 года выглядят вероятными.

Энергетические и автомобильные налоговые предложения: эффект на стоимость владения

Налоговая политика в сфере энергии и транспорта редко обсуждается отдельно от рынка недвижимости, но связь очевидна:

• Комиссия указывает, что Греция остаётся зависимой от ископаемых видов топлива, а налогообложение дизеля ниже, чем бензина. В результате государство фактически субсидировало дизель примерно на 15–20 центов за литр в кризисный период. Снятие этой «субсидии» повысит цены на транспортировку материалов и услуг.
• Предложенные инициативы: повышение акцизов на дизель, регистрационные налоги на автомобили по уровню выбросов, стимулы для электромобилей и пересмотр налогов на пользование — всё это повлияет на структуру расходов домохозяйств и бизнеса.
• Поскольку автопарк Греции — один из старейших в Европе, возможные меры поощрения замены транспорта на более чистые модели могут со временем снизить эксплуатационные расходы и улучшить урбанистические условия.