€2,67 млрд и сдвиг в активах: что на самом деле произошло на рынке коммерческой недвижимости

Итоги 2025 года: стабильность в цифрах и смысл для инвестора

Рынок недвижимости Португалии в 2025 году показал то, чего многие ждали после турбулентных периодов — стабильность, но не застой. В первом абзаце мы должны сообщить главное: общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость достиг €2,67 млрд, что на ~10% больше, чем в 2024 году. Эти цифры говорят не о всплеске, а о рынке, который переходит от фазы высокой волатильности к более предсказуемой фазе развития — и для инвестора это имеет практическое значение.

Наш анализ показывает: рост обеспечен не массовым притоком новых иностранных денег, а сочетанием внешних и внутренних капиталовложений. Доля иностранного капитала составила около 60%, но это уже не те исторические пики, когда рынок полностью зависел от зарубежных инвесторов. Значит, локальные игроки влияют все сильнее — и это изменение структуры спроса повлияет на стратегию покупки и удержания активов.

Что это значит в двух словах

• Рост инвестиций при одновременном усилении роли внутренних инвесторов указывает на консолидацию рынка.
• Стабильность процентных ставок и возвращение институционалов создают условия для более долгосрочных сделок.

Секторная структура инвестиций: где пошли деньги

Разберём, какие сегменты получили наибольшую долю капитала в 2025 году. Это важно для выбора тактики инвестирования: доходный, рост капитала или спекуляция на редких транзакциях.

• Ритейл — 29% от общего объема инвестиций. Это лидирующий сектор.
• Офисы — 26%.
• Гостиничный сектор — 20%.
• Альтернативные активы (специализированное жилье: студенческое, senior living) — 13%.
• Промышленная и логистическая недвижимость — 11%.

Ритейл сохраняет долю благодаря высоким арендным ставкам в прайм-локейшенах и ограниченному предложению качественных площадей. Офисы остаются важным сегментом, хотя динамика спроса различается между Лиссабоном и Порту. Гостиничный сектор показал устойчивость: в 2025 году открылось более 80 новых отелей, добавив примерно 4 800 кроватей.

Как мы читаем эти данные:

• Сектор ритейла интересен инвесторам, ищущим стабильный денежный поток при условии выбора правильных адресов.
• Гостиница остаётся сектором с возможностью роста при грамотном операционном управлении: новые номера продолжают привлекать туристов и деловых посетителей.
• Альтернативные классы активов — область, в которой рынок Португалии всё ещё находится в ранней фазе развития по сравнению с другими странами Европы, и здесь есть место для стратегических входов.

Рынок аренды и поведение occupier-ов

В 2025 году наблюдалось снижение уровня поглощения (absorption) по ряду сегментов, но это падение нужно рассматривать в контексте очень высокого базиса 2024 года.

• Офисы: поглощение упало на 23% в Лиссабоне и на 51% в Порту по сравнению с 2024.
• Логистика: поглощение снизилось на 30%.
• Ритейл: число новых открытий сократилось на 20%, но сегмент ресторанов остался динамичным.

Несмотря на снижение поглощения, арендные ставки выросли практически во всех секторах, особенно в прайм-локациях. Это важный сигнал: падение поглощения связано не с исчезновением спроса, а с нехваткой качественных площадей. Для арендодателей это означает повышенную переговорную позицию; для арендаторов — растущие требования по качеству и локации.

Практические выводы для арендаторов и операторов:

• Операторы должны планировать займы и CAPEX на апгрейд площадей — рынок вознаграждает премиум-качество.
• Арендаторам выгодно заключать более гибкие условия аренды с опцией расширения или сокращения площади внутри одного договора.

Доходности (yields): как менялась оценка стоимости активов

В 2025 году наблюдалось сжатие доходностей по большинству классов активов, что означает рост цен. Исключение составили офисы в Лиссабоне — их прайм-доходность осталась неизменной на уровне 5,00%.

Ключевые показатели на конец года:

• Офисы в Лиссабоне — 5,00%
• Офисы в Порту — 6,50%
• Логистика — 5,50%
• Уличный ритейл (high-street) — 4,00%
• Торговые центры — 6,15%

Что это значит для оценки сделок:

• Сжатие доходностей указывает на рост капитализации активов, поэтому покупателям нужно учитывать более высокую цену входа.
• Для стратегий total return это сигнал о том, что потенциал быстрой аппрециации ограничен; приоритетные стратегии — стабильно генерировать доход и снижать операционные риски.

Политика, регулирование и главная задача на 2026 год: доступное жильё

Cushman & Wakefield отмечают, что одной из основных задач 2026 года станет развитие доступного жилья. Ожидаются новые законодательные и налоговые инициативы, которые могут стимулировать проекты в сегменте mid-market, особенно на периферии крупных городов.

Важные моменты для инвестора и девелопера:

• Возможность создания проектов Build to Rent при улучшении налоговой и правовой базы. Это класс активов, широко представлен в Европе, но ещё слабо развит в Португалии.
• Если законодательство создаст выгодные условия, спрос на mid-market жильё может привести к значительным сделкам по девелопменту и последующей передаче в управление (operational real estate).

Мы считаем, что игроки, способные пройти юридические и технические барьеры, окажутся в выигрыше.