€2,6 млрд в коммерческой недвижимости: иностранцы вложили 60%, а офисы в Порту просели на 51%

Для инвестора это означает необходимость тщательного отбора: не все сегменты растут одинаково, и высокий капиталовложение не гарантирует высокую доходность, если показатель занятости падает.

Доходности и сжатие yield: что происходит с ценами

В течение 2025 года доходности по большинству типов коммерческой недвижимости сокращались, что указывает на рост цен активов под влиянием сильного спроса. Исключение составляют офисы в Лиссабоне, где доходность осталась стабильной на уровне 5,00%.

Ключевые показатели доходности на конец 2025 года:

• Офисы в Лиссабоне: 5,00%
• Офисы в Порту: 6,50%
• Логистика: 5,50%
• Уличная торговля (street retail): 4,00%
• Торговые центры: 6,15%

Мы отмечаем, что сжатие доходности означает удорожание активов: инвесторы платят больше за один и тот же доход от аренды. Такая динамика чаще всего наблюдается при высокой ликвидности рынка и низких процентных ставках. Для покупателей это означает меньшую доходность на входе и необходимость рассчитывать на рост стоимости капитала или оптимизацию операционной эффективности, чтобы компенсировать более низкий текущий yield.

Офисы и логистика: где скрыт риск

Две внушительные тревоги 2025 года — резкое падение занятости офисов в Порту и снижение логистической аренды.

• В Порту занятость офисных площадей упала на 51%. Это огромная корректировка и знак того, что локальный рынок испытывает структурные изменения — возможно, в результате переосмысления требований арендаторов к локации, качеству зданий и гибкости аренды.
• В Лиссабоне падение занятости офисов составило 23%, что меньше, но всё равно значимо.
• Логистика показала снижение объёма аренды на 30%. В условиях, когда логистика была одним из драйверов предыдущих лет, это может указывать на перераспределение цепочек поставок или насыщение рынка определёнными типами складов.

Инвестиционные выводы для этих сегментов:

• Будьте готовы к более длительным периодам простоя и необходимости капиталовложений в реконструкцию и ребрендинг офисов.
• Для логистики критична география и класс площадей — спрос сохраняется на современные, «зеленые», хорошо расположенные склады.
• Новые сделки в оффисном сегменте будут всё чаще включать элементы гибкой аренды и краткосрочные контракты.

Ритейл и гостиницы: поиск качественных предложений

Ритейл сохранил лидирующую долю по объёму инвестиций — 29% — несмотря на сокращение числа новых точек на 20%. Этот разрыв между объёмом инвестиций и снижением количества открытий говорит о смещении в сторону более дорогих и качественных площадей.

Гостиничная индустрия показала устойчивость: более 80 открытых отелей и приблизительно 4,800 новых номеров. Для инвестора это сигнал, что туристический спрос остаётся сильным, но при этом конкуренция в сегменте среднего уровня усиливается.

Практические рекомендации:

• В ритейле ищите объекты на главных улицах и в коммерческих центрах с доказанной трафиком — доходность здесь ниже, но риск простоя невысокий.
• В отелях важна операционная модель: бренды со стабильной операционной историей и умение адаптироваться к сезонности привлекают капитал легче.

Альтернативные активы: куда смотрят институционалы

Альтернативы, включая специализированное жильё для студентов и пожилых людей, заняли 13% инвестиций. Мы оцениваем этот сегмент как привлекательный для долгосрочного позиционирования:

• Демография и рост спроса на специализированные жилые форматы обеспечивают стабильную нагрузку аренды.
• Институциональные инвесторы привлекают долгосрочные и предсказуемые денежные потоки.

Риски связаны с операционной сложностью: управление резиденциями для пожилых и студенческими комплексами требует специализированных знаний, и ошибки в сервисе отражаются на доходности.

Что ждать в 2026 году: краткосрочные перспективы и сделки в pipeline

Cushman & Wakefield отмечают, что динамика 2026 года будет поддержана как pipeline-проектами, так и теми сделками, которые перенеслись с конца 2025 года на первый квартал 2026. Это значит, что ликвидность в начале года может быть выше, чем обычно.

Наша оценка:

• Ожидается продолжение интереса иностранного капитала, но его доля в ближайшие годы будет зависеть от макроэкономии и ставок финансирования.
• Рынок prime-активов сохранит давление на цены, доходности останутся сжатыми в ключевых локациях.
• Сегменты с проблемами занятости (офисы в регионах, старые склады) потребуют активной работы по реконвертации и ребилдингу, что создаёт возможности для девелоперов с достаточным капиталом.

Практические советы инвесторам и покупателям

Мы даём конкретные рекомендации для тех, кто рассматривает вход или расширение портфеля в Португалии:

• Оцените риск простоя: рассчитывайте стресс‑сценарии с повышением пустующих площадей и увеличением CAPEX на адаптацию объектов.
• Смотрите на реальные доходы, а не только на рост цены актива: сжатие доходности означает, что часть будущей прибыли зависит от роста стоимости капитала.
• Рассмотрите альтернативы как способ диверсификации: ресиденции для студентов и пожилых имеют иные драйверы спроса.
• В отелях фокусируйтесь на операционной эффективности и бренде, в ритейле — на трафике и микролокации.
• Для зарубежных инвесторов важно понимать локальное регулирование, налогообложение и рынок труда.

Риски, о которых нельзя забывать

Рынок показывает позитивную картину по объёму инвестиций, но есть и реальные риски:

• Макроэкономические изменения и рост процентных ставок могут быстро переориентировать инвесторов с роста стоимости активов на поиск дохода, что повысит доходности и понизит цены.
• Структурное снижение спроса на устаревшие офисные и складские площади требует дополнительных инвестиций для ребилдинга.
• Рост предложения в гостиничной сфере (4,800 номеров) создаёт конкуренцию, особенно в сегменте средней категории.

Заключение: что это значит для вас

Рынок коммерческой недвижимости Португалии в 2025 году показал хороший приток капитала — €2,6 млрд и 60% иностранного участия — но одновременно выявил серьёзные внутренние различия между сегментами. Ритейл и гостиницы демонстрируют устойчивость, альтернативы набирают вес, в то время как офисы и логистика требуют переосмысления продукта и активов.

Мы считаем, что успешные инвесторы будут те, кто сочетает внимательную проверку доходности, готовность инвестировать в улучшение качества площадей и гибкость в выборе стратегии: девелопмент, реконверсия или покупка в prime-локациях. Простой вывод: спрос есть, но не на всё и не везде.

На конец 2025 года ключевая доходность для уличной торговли составила 4,00%.

Frequently Asked Questions

Какой общий объём инвестиций в коммерческую недвижимость Португалии в 2025 году?

Объём инвестиций составил €2,6 млрд, что на 10% больше, чем в 2024 году.

Какая доля инвестиций пришла из-за рубежа?

Около 60% общего объёма инвестиций было обеспечено иностранным капиталом.

В каких сегментах были основные вложения?

Распределение инвестиций по сегментам такое: ритейл 29%, офисы 26%, гостиницы 20%, альтернативные активы 13%, логистика 11%.

Почему падает доходность и что это значит для покупателя?

Доходности сжимаются из-за роста цен активов при сильном инвестиционном спросе. Для покупателя это значит меньшую текущую доходность на входе и более высокую цену покупки, следовательно требуется внимание к операционной эффективности и перспективам роста стоимости актива.