€23,5 млрд на рынке Греции в 2025: инвесторы контролируют сделки

Что это значит для покупателей и инвесторов: наша практическая инструкция

Из этих цифр вытекают конкретные выводы для разных типов участников рынка. Мы разделили рекомендации для трёх групп: частные покупатели, инвесторы и иностранцы/экспаты.

Покупатели первого жилья:

• Следите за программой «Мой дом 2» — она увеличила долю первичных покупок и может снизить общую налоговую нагрузку.
• Рассматривайте доступность ипотеки в разных банках: €2,5 млрд новых кредитов показывает, что банки пока не меняют правила радикально.
• Оценивайте полные издержки покупки: налог на переход, нотариальные расходы и возможные траты на ремонт.

Инвесторы:

• Ориентируйтесь на сегменты с доказанной доходностью: краткосрочная аренда в туристических зонах, коммерческие площади в крупных городах, многоквартирный жилой фонд.
• Учтите, что большая часть продаж — сделки без льгот: это означает более жёсткую налоговую и регуляторную базу для инвесторов.
• Финансирование часто осуществляется не через традиционные ипотечные схемы; планируйте структуру капитала заранее.

Иностранные покупатели и экспаты:

• Процесс оформления сделки проходит через нотариусов и регистрируется в myProperty. Данные AADE — официальные и служат основой для налоговой отчётности.
• Уточняйте условия получения финансирования в местных банках; часто иностранцам предлагают иные условия, чем резидентам.

Мы советуем любому покупателю готовить сценарии покупки «с наличными» и «через ипотеку», чтобы иметь гибкие варианты при заключении сделки.

Риски, на которые стоит обратить внимание

Любой рынок, где доминируют инвестиции и наличный капитал, несёт свои риски. В греческом случае можно выделить несколько особенно существенных моментов:

• Риск перегрева в популярных курортных зонах. Быстрый рост цен уменьшил число сделок без льгот, что указывает на порог цен, после которого сделки затягиваются.
• Низкая доля ипотеки может означать ограниченную базу устойчивого спроса на первичное жильё: покупатели, зависящие от кредитов, находятся в более уязвимом положении.
• Налоговые и регуляторные изменения. Государственные программы и налоговые льготы влияют на баланс рынка; их корректировка может быстро изменить спрос.
• Валютные и макроэкономические факторы для иностранных инвесторов: обменные курсы и ставка в евро влияют на расчёты доходности.

Мы считаем необходимым, чтобы потенциальные покупатели проводили стресс‑тесты своей сделки: проверка доходности для инвесторов на разных сценариях загрузки аренды и оценка ежемесячной нагрузки для заемщиков.

Региональная картина: где концентрируются инвестиции

AADE не публикует в этом релизе подробный географический разрез, однако общая динамика указывает на несколько зон повышенного интереса:

• Туристические острова и курортные районы — классическая цель для покупки домов и апартаментов под краткосрочную аренду.
• Афины и крупные города — спрос на коммерческие площади и доходные квартиры.
• Загородная недвижимость — часть объёма без льгот связана с приобретением загородных домов и вилл.

Для инвестора важно понимать локальные особенности: правила аренды, сезонность спроса и инфраструктура. Мы рекомендуем проводить локальные исследования рынка и привлекать местных консультантов при выборе объекта.

Что ждать в ближайшие 12 месяцев: прогноз и сигналы для действий

Основываясь на данных AADE, мы видим несколько ориентиров для ближайшего года:

• Рынок останется инвестиционно ориентированным, пока сохраняется туристический спрос и поток капиталов.
• Программы поддержки первого жилья могут сдерживать рост сегмента первичных покупок, если будут расширены или изменены.
• Банковское кредитование может увеличиться постепенно, но вряд ли вернётся к уровню, сопоставимому с объёмом продаж без дополнительных макроизменений.

Для тех, кто рассматривает покупку в ближайший год, совет такой: оцените структуру сделки с учётом возможного роста цен и ограниченного доступа к ипотеке, подготовьте несколько сценариев финансирования и заранее узнайте налоговые последствия.

Frequently Asked Questions

Что означает «объективные значения» в отчёте AADE?

Объективные значения — это налогооблагаемые стоимости, отражённые в договорах купли‑продажи и поданные через платформу myProperty. Это не всегда равняется реальной рыночной цене сделки, которая может быть выше.

Почему продажи почти в 10 раз превышают новые ипотечные займы?

Это означает, что большая часть покупок осуществляется не через новые жилищные кредиты, а за счёт наличных средств, корпоративного финансирования или других источников. Инвестиционные сделки чаще оплачиваются наличными.

Увеличит ли программа «Мой дом 2» долю первичных покупок?

Данные за 2025 год показывают рост доли первичных покупок по сравнению с 2024 годом и связывают это частично с действием программы. Полный эффект программы зависит от её дальнейшего финансирования и условий.

Какие практические шаги предпринять иностранному инвестору перед покупкой?

Оценить варианты финансирования в местных банках, проконсультироваться с нотариусом и налоговым консультантом, проверить регистрацию сделки через myProperty, и подготовить структуру владения с учётом налогообложения и управления недвижимостью.

Резюмируя, 2025 год показал, что рынок недвижимости Греции имеет ярко выраженную инвестиционную направленность: €23,5 млрд сделок, из которых €19,2 млрд — без налоговых льгот, и лишь €2,5 млрд обеспечены новыми жилищными кредитами. Это рынок, где капитал правит балансом предложения и спроса; для покупателей это и шанс, и вызов — точный расчёт и юридическая подготовка остаются ключевыми факторами успеха.