€150 000 за вход: как новые правила изменят получение ВНЖ через покупку жилья

Что случилось и почему это важно

Новое требование по недвижимость Черногории вступило в силу 17 января 2026 года и кардинально изменяет правила получения временного вида на жительство (ВНЖ) для граждан третьих стран, желающих оформить разрешение через покупку жилья. Парламент одобрил соответствующие поправки к Закону об иностранцах в конце 2025 года. Главная новость проста и конкретна: теперь объект недвижимости должен иметь оценочную (налоговую) стоимость не менее €150 000, по данным оценки Налоговой администрации, используемой для расчета налога на передачу прав собственности.

Ясность в правилах — шаг в сторону формализации давно существующей практики, но этот шаг одновременно сужает и упрощает путь для многих инвесторов. Мы разберем, как это влияет на покупателей, владельцев бизнеса и тех, кто уже получил ВНЖ по старым правилам.

Ключевые положения новых правил

• Порог стоимости недвижимости: €150 000 — это минимальная оценочная стоимость объекта для получения временного ВНЖ через владение жильем.
• Оценку проводит Налоговая администрация на этапе расчета налога на передачу прав собственности.
• Заявителю нужно доказать право собственности, фактическое использование жилья и полную уплату всех налогов на имущество.
• ВНЖ, выданный на этом основании, является временным, действует 1 год и может быть продлен, но не даёт права на трудоустройство или ведение бизнеса в Черногории.
• Лица, получившие ВНЖ по старому закону (до 17 января 2026), могут продлевать свои разрешения без соблюдения нового порога — они «дограндифицированы».

Эти пункты создают более предсказуемую базу для проверки заявителей, но одновременно вводят дополнительные операционные требования для покупателей и их агентов.

Что это значит для покупателей и инвесторов

Ясность в правиле оценочной стоимости делает процедуру прозрачнее, но она приносит и практические сложности.

Плюсы для покупателя:

• Порог ниже того, что требовал прежний план правительства (изначальная цель была €200 000), значит больше объектов попадает в зону допустимости.
• Формализация снижает риск произвольных отказов при проверке соответствия программы.

Риски и ограничения:

• Налоговая оценка может отличаться от рыночной цены. То, что вы заплатили за объект на рынке, не означает, что оценка Налоговой администрации будет равна или выше суммы сделки.
• ВНЖ не даёт права работать — покупка жилья не превратит иностранца в трудящегося резидента.
• Порог в €150 000 делает недоступными для ВНЖ через покупку жилья самые дешёвые сегменты на рынке, включая бюджетные студии и вторичное жильё в удалённых районах.

Практические советы для покупателей:

• Проверяйте ориентировочную оценочную стоимость через консультантов или налоговых специалистов до внесения аванса.
• Собирайте и храните доказательства фактического проживания: коммунальные квитанции, договоры на услуги, регистрация по месту жительства.
• Убедитесь, что все налоги на имущество и сборы оплачены до подачи заявления.

Новые требования для владельцев и директоров компаний

В дополнение к порогу для недвижимости закон ввёл финансовое требование для иностранных предпринимателей.

• Директора и предприниматели, которые владеют более 51% акций черногорской компании, смогут продлить комбинированное разрешение на работу и проживание только если компания уплатила не менее €5 000 налогов и социальных взносов в предыдущем году.
• Цель — прекратить практику регистрации «фирм-пустышек», создаваемых исключительно для получения ВНЖ.
• Освобождения от этого требования распространяются на граждан стран ЕС, ЕАСТ (Исландия, Норвегия, Лихтенштейн) и Швейцарии, на постоянных резидентов, миноритарных владельцев (менее 51%) и тех, кто получает ВНЖ по семейным или другим основаниям.

Для инвестора это означает: если вы рассчитываете на ВНЖ через владение и управление бизнесом, потребуется реальная налоговая нагрузка компании. Я считаю это разумной мерой для повышения деловой репутации страны, но она увеличивает бухгалтерские и налоговые обязательства для малого иностранного бизнеса.

Контекст: закрытие программы гражданства и курс на ЕС

Эти изменения лучше понимать на фоне предыдущей политики Черногории:

• Программа гражданства за инвестиции (CIP), действовавшая с 2019 года, закрыта в конце 2022 года.
• CIP требовала инвестиции в недвижимость: €450 000 для прибрежного или столичного развития и €250 000 для северных, менее развитых районов, плюс €200 000 пожертвования в бюджет и региональный фонд. Программа привлекла примерно 1 100 заявок и более €400 млн инвестиций и взносов к концу 2022 года.

Закрытие CIP и введение новой формализованной дороги к резидентству через покупку жилья нужно читать как шаг в сторону гармонизации с правилами Евросоюза. Черногория ведёт переговоры о вступлении в ЕС с 2012 года и объявляла цель присоединиться к блоку к 2028 году. В этих условиях новая схема с порогом €150 000 выглядит доступнее по сравнению с CIP, но она не обеспечивает гражданства и имеет ограничения по трудоустройству.

Политическая реальность такова: Брюссель уже критиковал схемы покупки гражданства в ЕС-странах, и новый режим резидентства Черногории может пройти дополнительную проверку на предмет совместимости с общеевропейскими стандартами.

Что нужно учитывать при оценке выгод и рисков

Явное преимущество новой схемы — упрощённая и более доступная дорога к ВНЖ по сравнению с прежним CIP. Но инвестиции в недвижимость ради проживания — это не только покупка метража.

Факторы, которые вы должны взвесить:

• Налоговая оценка vs.